4ปัจจัยหนุนอสังหาฯไทยฟื้น โครงการผู้สูงวัย-รักสุขภาพบูม!

April 01, 2017

          "เจาะลึกอสังหาฯ ไทย ท่าม กลางไทยแลนด์ 4.0" งานสัมมนาใหญ่ประจำปี จัดโดยธนาคารเกียรติ นาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ได้โฟกัสให้เห็นถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ที่ได้อานิสงส์จาก 4 ปัจจัย คือการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การเติบโตของสังคมเมือง การเป็นจุดเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้าน และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปโดยกลุ่มผู้สูงวัย และกลุ่มคนรักสุขภาพจะโตต่อเนื่องเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการใช้เป็นช่องเปิดโครงการใหม่รองรับ ซึ่งคาดว่าตลาดรวมจะเติบโตได้ 6-8% แม้จะต้องระวังความเสี่ยงในเรื่องราคาที่ดินที่สูงต่อเนื่อง, ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น, แรงงานขาดแคลนและผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น
          ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าทีมวิจัยลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) (Dr.Pipat Luengnaruemitchai Assistant Managing Director, PWM Research, Phatra Securities, Plc.) ประเมินว่าแม้แนวโน้มเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะค่อยๆ ฟื้นตัว โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการส่งออก การท่องเที่ยว และการลงทุนภาครัฐที่ยังคงเป็นเครื่อง จักรสำคัญของเศรษฐกิจไทย
          แต่ทั้งนี้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบริโภคและการลงทุนภายใน ประเทศของภาคเอกชน และประเด็นที่เกี่ยวข้องกับนโยบายการค้าของสหรัฐฯ ทั้งนี้ บล.ภัทร ประเมินว่าปีนี้เศรษฐกิจไทยน่าจะขยายตัวได้ในระดับประมาณ 3.2% ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า
          "ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจ และสภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ขึ้น โดยในระยะสั้นยังมีปัจจัยหลักๆ ที่ต้องจับตามอง อาทิ สภาพเศรษฐกิจโดยรวม หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงมีความเข้มงวดอยู่ แม้รายได้จากภาคเกษตรเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น จากราคาสินค้าเกษตรบางชนิด" ดร.พิพัฒน์ กล่าว
          ถึงแม้ในระยะกลางถึงระยะยาว จะมีปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการคาด หวังว่าจะช่วยกระตุ้นตลาด อาทิ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายต่างๆ, รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในต่างจังหวัด การเกิดขึ้นของสังคมเมืองที่ ใหญ่ขึ้น (Urbanization) ส่งผลให้ประชากรมีรายได้สูงสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจและอาจทำให้มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการใช้จ่ายของประชากร ซึ่งที่อยู่อาศัยอาจจะได้รับปัจจัยหนุนดังกล่าว การเชื่อมโยงของหัวเมืองต่างๆ ในการเป็นจุดเชื่อมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศที่กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ จำนวนเด็กและคนวัยทำงานกำลังจะลดลง ในขณะที่ผู้สูงอายุกำลังมีจำนวนเพิ่มขึ้น เหล่านี้อาจจะทำให้ลักษณะการใช้จ่ายเปลี่ยนไป เช่น มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่สนับสนุนให้สามารถใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการเริ่มหันมาทำตลาดที่มีรูปแบบโครงการเฉพาะด้านมากขึ้นก็ตาม
          ด้าน นางจิราภรณ์  ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2560 นี้ บล.ภัทร คาดว่ายอดการเปิดตัวและการขายจะมีการเติบโตประมาณ 6-8% ส่วนหนึ่งมาจากแผนการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และแสนสิริ ที่วางแผนเปิดตัวโครงการน้อยลงในปีนี้ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจพบอุปสรรคในการหาเงินทุนเนื่องจากสภาวะความไม่มั่นใจในสภาพเครดิต ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดในอัตราที่สูงอยู่เช่นเดิมจากตัวเลขการขายและการเปิดตัวโครงการ โดย บล.ภัทร ไม่เห็นสภาพการล้นตลาดอย่างชัดเจน และโครงการส่วนใหญ่ยังมีอายุโครงการไม่เกิน 4 ปี ซึ่งถือเป็นอายุโครงการตามปกติ แต่อย่างไรก็ตาม สินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียมมีอัตราเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทางผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ในการขายมาช่วยระบายสินค้า ซึ่งมองว่า ทำเล และความสามารถในการกู้เงินของผู้ซื้อเป็นตัวแปรที่สำคัญในการลดสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียม
          ขณะที่ ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวในเรื่องนี้ว่า สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 ยังคงปรับฐานต่อเนื่องจากปี 2559 หลังมาตรการกระตุ้นของภาครัฐหมดอายุลง ทั้งนี้ แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัว แต่ยังมีบางตลาดที่สามารถเติบโตได้ เช่น ตลาดบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ ผู้ประกอบการจึงควรหันไปเน้นตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนเนื่องจากยังมีกำลังซื้อ
          "ฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน มองว่าในปี 2560 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทาย 4 ประการ คือ 1.ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น 2. ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างที่เริ่มมีทิศทางเพิ่มขึ้น 3. ราคาที่ดินยังคงสูงต่อเนื่อง และ 4.ราคาสินค้าเกษตรที่เริ่มเพิ่มขึ้นอาจทำให้แรงงานภาคก่อสร้างย้ายกลับไปภาคเกษตรมากขึ้น ทำให้ขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้าง" ดร.ปิยศักดิ์ กล่าว
          อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยฯธนาคารเกียรติ นาคิน มีข้อแนะนำ ดังนี้คือ 1.ผู้ประกอบการควรทำการวิเคราะห์วิจัยอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ที่จะทำโครงการเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม 2.ผู้ประกอบการควรทำการวางแผนบริหารจัดการเงินสด (Cashflow Manage ment) เพื่อรักษาสภาพคล่อง 3.จับกระแสโครงการภาครัฐ เช่น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โครงการรถไฟรางคู่ โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก 4.จับกระแสเทคโนโลยี 4.0 เช่น การใช้เทคโนโลยี Smart Phone ในการสั่งงานต่างๆ ภายในบ้านและใช้บริการในโครงการ และสุดท้าย จับกระแสสังคมสูงวัย กระแสรักสุขภาพ รวมถึงสังคมเมือง เช่น การจัดทำ Co-Living Space การสร้างความร่วมมือกับสถานพยาบาล เพื่อสามารถเข้าถึงบริการทางการแพทย์ได้รวดเร็ว เป็นต้น ดร.ปิยศักดิ์กล่าวในที่สุด--จบ--

          ที่มา: หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจ ฉบับวันที่ 1 - 7 เม.ย. 2560--