'ต่างชาติ'เช่าที่ดิน99ปีเท็จจริงอย่างไร..ฟังความให้ครบ

April 21, 2017

          ร้อนข้นมาแบบเงียบๆ สำหรับประเด็นรัฐบาลจะให้ต่างชาติ "เช่าที่ดินได้ 99 ปี" ที่เป็นเรื่องเอะอะโวยวายในฟากภาคประชาชน และเอ็นจีโอ ก่อนจะลามออกไปทางสื่อโซเชียล
          สืบเนื่องจากรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา  ผลักดันการลงทุนขนาดใหญ่ใน "โครงการพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก" (Eastern Economics Corridor Development-EEC) ซึ่งเมื่อไม่นานมานี้ คณะรัฐมนตรีเห็นชอบ ร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออก พ.ศ. . ครอบคลุมพื้นที่ จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เรียกย่อๆ ว่า "พ.ร.บ.อีอีซี" เพื่อให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ในภาคตะวันออก และอยู่ระหว่างการปรับปรุงร่างโดยคณะกรรมการกฤษฎีกา คาดว่า จะผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้ในเดือนมิถุนายนปีนี้
          ระหว่างนี้ จึงมีนักวิชาการคนหนึ่งออกมาเปิดประเด็นรัฐบาลกำลังร่างกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี จากเดิม 50 ปี เป็นเรื่องใหญ่มาก โดยจะให้ชาวต่างชาติมาเช่าพื้นที่ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออกคือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา
          นักวิชาการคนนั้นชี้ว่า รัฐบาลจะนำ ร่างนี้ไปตราเป็นพระราชบัญญัติ แต่เนื่องจากรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2560 มีผลบังคับใช้แล้ว เพราะฉะนั้น รัฐบาลจะต้องทำตามมาตรา 77 วรรคสอง ที่ระบุว่า "ก่อนการตรากฎหมาย ทุกฉบับ รัฐพึงจัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นของผู้เกี่ยวข้อง วิเคราะห์ผลกระทบที่อาจ เกิดขึ้นจากกฎหมายอย่างรอบด้านและเป็นระบบ"
          จากนั้น ประเด็นเปิดทางต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ก็แพร่ระบาดไปในโลกออนไลน์ สื่อหลายสำนักเริ่มเกาะติดเรื่องนี้
          เดิมที กฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ระบุว่า การเช่าจะต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และในปี 2542 รัฐบาลขณะนั้น ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญในการดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทย จึงได้ออก พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ขึ้นมา
          การเช่า หมายถึง การเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชย์  หรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าเอาไว้เกิน 30 ปี  แต่ไม่เกิน 50 ปี และได้กำหนดต่อไปอีกในมาตรา 4 ว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่า อาจจะตกลงต่อระยะเวลาการให้เช่าต่อไปอีกได้  โดยมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี ตั้งแต่วันที่ตกลงกัน แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่
          ประเด็นให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีนั้น ดร.อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม ในฐานะประธานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ชี้แจงว่า กรณีการเปิดโอกาส ให้นักลงทุนต่างประเทศเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนได้นาน 99 ปี ซึ่งถูกบรรจุไว้ในร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกว่า มิได้เป็นสิ่งที่คิดริเริ่มขึ้นในรัฐบาลนี้ แต่เป็นสิ่งที่มีใช้อยู่นานแล้ว ซึ่งปรากฏชัดเจนในพระราชบัญญัติ 3 ฉบับคือ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
          "รัฐบาลปัจจุบันเพียงแค่นำเอาสาระสำคัญที่มีอยู่แล้วในกฎหมายทั้ง 3 ฉบับดังกล่าวมาเรียบเรียงเป็นบทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เพื่อให้มีความชัดเจนขึ้น และหวังผลในการสร้างแรงจูงใจ นักลงทุนในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น"
          ประธานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ยังได้อธิบายเพิ่มเติมอีกว่า การให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดินนาน  99 ปี มิได้เป็นการอนุมัติระยะเวลาการเช่ารวดเดียว  99 ปี
          แต่แบ่งการอนุมัติออกเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกอนุมัติระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี และระยะที่สอง สามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 49 ปี เมื่อรวม 2 ระยะแล้วไม่เกิน 99 ปี
          ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีเงื่อนไขอีก 4 ประการกำกับการอนุมัติสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวอีกคือ ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด ต้องเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษ และต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษา ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ตลอดจนรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน(EHIA) จึงจะเข้า เงื่อนไขได้สิทธิการเช่าระยะยาว 50+49 ปี
          ทั้งนี้ ในเดือนพฤษภาคมนี้ บอร์ดอีอีซี จะเดินทางลงพื้นที่เพื่อชี้แจง และทำความเข้าใจกับประชาชนในพื้นที่ เพื่อสร้างการรับรู้และให้เกิดการยอมรับในพื้นที่และเพื่อให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการแสดงข้อคิดเห็นผ่านเวทีสาธารณะและโซเชียลมีเดียตามนโยบายนายกรัฐมนตรี
          เรื่องนี้เป็น 2 มุมมอง โดยภาคธุรกิจเห็นด้วยกับรัฐบาล อยากให้คนไทยก้าวข้ามเรื่องการเสียอาณานิคม เสียสิทธิพิเศษของคนไทย เพราะเราอยู่ในโลกที่ต้องการจะหาเงินลงทุนมาร่วมลงทุน แต่ภาคประชาชนก็อยากให้รัฐบาลคิดให้รอบคอบ และฟังเสียงสะท้อนจากทุกฝ่าย
          'ลาว'ลดเหลือ50ปีแต่เปิดทางต่อสัญญา?
          กรณีของ ดร.อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม กล่าวว่า ปัจจุบันประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียนหลายประเทศ คือ สิงคโปร์ และมาเลเซีย มีการสร้างแรงจูงใจนักลงทุนด้วยการให้เช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 99 ปี
          ด้านบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้รวบรวมสิทธิประโยชน์การเช่าที่ดินของประเทศต่างๆ พบว่า กัมพูชา มีระยะเวลาเช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, ลาว ระยะเวลาเช่า 50 ปี การต่อสัญญาจะพิจารณาเป็นรายกรณี, มาเลเซีย ระยะเวลาเช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, เมียนมาร์ ให้เช่า 50 ปี การต่อสัญญาครั้งละ 10 ปี ต่อได้ 2 ครั้ง, ฟิลิปปินส์ ให้เช่า 50 ปี ต่อสัญญาได้อีก 25 ปี, สิงคโปร์ ให้เช่า 99 ปี ไม่ให้ต่อสัญญา, เวียดนาม ระยะเวลาเช่า 70 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, อินโดนีเซีย ให้เช่า 25-30 ปี ต่อสัญญาได้อีก 20 ปี, บรูไน 25-99 ปี การต่อสัญญาจะพิจารณาเป็นรายกรณี
          สำหรับ สปป.ลาว ที่มี "สื่อภาคประชาชน" นำเสนอข่าวว่า ลาวลดการให้ต่างชาติเช่าที่ดินเหลือ 50 ปีนั้น จากการตรวจสอบพบว่า สปป.ลาว มีการประกาศบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (ฉบับปรับปรุง) อย่างเป็นทางการ นับตั้งแต่วันที่ 16 ธันวาคม 2016 ได้ส่ง ผลกระทบโดยตรงต่อการอนุญาตสัมปทานที่ดินในลาว
          โดยมาตรา 42 ของกฎหมายฉบับปรับปรุงใหม่ ได้บัญญัติอย่างชัดเจนว่า "อายุการลงทุนในกิจการสัมปทาน ให้พิจารณาตามประเภท ขนาด มูลค่าการลงทุน เงื่อนไข บทวิพากษ์เศรษฐกิจ-เทคนิคของกิจการตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แต่สูงสุดไม่ให้เกิน 50 ปี"
          อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติวรรคที่สอง ในมาตรา 42 ก็ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า "อายุการลงทุนสัมปทาน สามารถต่อได้ตามการตกลงของรัฐบาล หรือสภาแห่งชาติ หรือสภาประชาชนระดับแขวง ตามขอบเขตสิทธิที่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง"
          ด้วยเหตุนี้ การประกาศบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว จึงไม่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของบรรดานักลงทุนทั้งรายเก่าและรายใหม่ที่กำลังจะเข้าไปในลาวแต่อย่างใด
          กล่าวสำหรับนักลงทุนรายเก่านั้น ก็มีวิธีการบรรเทาผลกระทบด้วยการเปิดทางให้สามารถต่ออายุสัมปทานได้ ส่วนนักลงทุนรายใหม่ก็ได้รับรู้ข้อกำหนดของกฎหมายฉบับปรับปรุงใหม่ ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าไปลงทุนในลาวอยู่แล้ว แต่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายใหม่หรือรายเดิม คงไม่ได้มองเพียงอายุสัมปทานเท่านั้น หากยังมองไปถึงผลประโยชน์ที่จะได้รับในด้านอื่นๆ ด้วย
          ทั้งนี้ มาตรการสำคัญที่รัฐบาลลาวใช้เพื่อดึงการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น ก็คือการยกเว้นภาษีกำไร เป็นเวลาถึง 10 ปีติดต่อกัน โดยมีเงื่อนไขว่าบริษัทเอกชนจะต้องลงทุนอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษเท่านั้น และหลัง จากครบกำหนด 10 ปีแล้วนั้น จึงจะมีการจัดเก็บภาษี กำไรในอัตราเดียวกันกับบริษัทเอกชนที่ลงทุนในเขตอื่นๆ ต่อไป

          บรรยายใต้ภาพ 
          อุตตม สาวนายน--จบ--

          ที่มา: หนังสือพิมพ์คมชัดลึก