โซนทองหล่อพลิกโฉม ขึ้นโฮมออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทนโรงแรม

พื้นที่โซนทองหล่อยังโตต่อเนื่องเซียนประเมินราคาที่ดินชี้แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย 3 ระดับ มีทั้งที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยว/อาคารพาณิชย์ทั่วไป เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 8 ชั้น และคอนโดมิเนียม ยังฮอตทั้งในซอยย่อยและติดถนนเมนหลัก เผยราคาตลาดยังสูงระดับ 1 ล้านอัพ/ตร.ว.

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนส์ จำกัด หนึ่งในบริษัทประเมินราคาที่ดินชั้นนำของไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงสถานการณ์ปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินโซนทองหล่อหรือถนนสุขุมวิท ซอย 55 ตลอดจนแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยย่านทำเลดังกล่าวว่า ราคาตลาดกับราคาประเมินยังแตกต่างกันอย่างมาก โดยราคาประเมินของกรมที่ดิน ปี 2559-2562 อยู่ในระดับราคา 4.2 แสนบาทต่อตารางวา ขณะราคาขายหรือราคาตลาดอยู่ในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ปัจจุบันทำเลติดถนนเมนราคาที่ดินซึ่งเป็นราคาขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่ายังพุ่งสูงกว่าระดับ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคาประเมินของกรมที่ดินปี 2559-2562 เฉพาะถนนทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ราคา 4.2 แสนบาทต่อตารางวา แต่จับตาถนนแยกย่อยหรือซอยแยกต่างๆที่มีความกว้างไม่ถึง 10 เมตร ราคาที่ดินยังอยู่ในระดับ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา จะปรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ขึ้นมาทดแทนคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย การก่อสร้างเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 8 ชั้น หรือโฮมออฟฟิศหรือทาวน์โฮมไม่เกิน 5 ชั้น เนื่องจากจะไม่ขัดกับกฎหมายควบคุมอาคาร นอกจากนั้นยังจับตาการพัฒนาเป็นสำนักงานหรือการพัฒนาอาคารพาณิชย์เก่าเป็นสำนักงานให้เช่า

ดังนั้นโซนทองหล่อจึงสามารถปรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น 3 ระดับได้ นั่นคือ มีทั้งบ้านเดี่ยว โฮมออฟฟิศ ทาวน์โฮม หรือสำนักงานให้เช่าหรืออยู่อาศัยเอง เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียม ปัจจุบันพบว่าในส่วนบริการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมให้ชาวญี่ปุ่นเช่าพักอาศัยนั้นยังได้รับความนิยมต่อเนื่อง ส่วนโรงแรม หรือเกสต์เฮาส์มีบ้างประปราย หากเป็นพื้นที่แปลงขนาดใหญ่ยังคงเป็นการพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่วนในซอยย่อยยังเป็นบ้านเดี่ยว โฮมออฟฟิศ สำนักงาน

ด้านนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่าราคาที่ดินในทำเลอโศกถึงทองหล่อปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ที่ดินส่วนใหญ่ที่มีการซื้อขายในทำเลดังกล่าวได้พัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งในรูปแบบคอนโด มิเนียม รวมถึงที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า อาทิ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรม เนื่องจากทำเลทองหล่อเป็นแหล่งไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัยอีกแห่งหนึ่งสำหรับคนกรุงเทพฯ

โดยราคาที่ดินพบว่ามีอัตราการเติบโตเฉลี่ยปีละ 19% จากราคาเฉลี่ย 3.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1.01 ล้านบาทต่อตารางวา และเชื่อว่าในอีก 2 ปีข้างหน้ายังมีแนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นอย่างน้อยปีละ 10% ทั้งนี้มีข้อมูลระบุอีกว่าในช่วงปี 2555-ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 ผู้พัฒนาโครงการยังคงเชื่อมั่นในทิศทางการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าว โดยพบว่าทำเลทองหล่อมีโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ อาทิ โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ แสนสิริ สิงห์เอสเตท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ และออริจิ้น โดยเฉพาะคอนโดระดับไฮเอนด์นั้นพบว่าเกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2556 ส่วนปีนี้พบว่ามีผู้ประกอบการสนใจพัฒนาโครงการโลว์ไรส์และไฮไรส์ระดับไฮเอนด์ ราคาขายระดับ 3 แสนบาทต่อตารางเมตรมากขึ้น

"จะเห็นได้ว่าราคาคอนโด มิเนียม ปรับตัวขึ้นในอัตราเฉลี่ย 9% ต่อปี ในขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นถึง 19% ต่อปี คุณภาพสินค้าดีขึ้นและมีจุดเด่นที่แตกต่างกันตามแต่ละโครงการจึงเป็นประโยชน์กับผู้ซื้ออีกด้วย"

และจากข้อมูลของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า โซนทองหล่อและซอยย่อยที่แยกจากทองหล่อมีคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 8 โครงการ 1,282 ยูนิตขายไปได้ประมาณ 66% ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 250,000 บาทต่อตารางเมตร และมีอีก 3 โครงการที่มีแผนจะเปิดในช่วงที่เหลือของปีหรือต้นปีหน้าจำนวนยูนิตรวมไม่น้อยกว่า 750 ยูนิต

ทั้งนี้ถือได้ว่า "ทองหล่อ" ล้วนอุดมไปด้วยกลุ่มลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยไม่ว่าจะเป็นแสนสิริ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ออริจิ้น โนเบิล ไอดีโอ ฯลฯ ซึ่งจากการลงพื้นที่สำรวจถนนทองหล่อของผู้สื่อข่าวพบว่ามีป้ายโฆษณาเริ่มตั้งแต่มุ่งเข้าสู่ซอยสุขุมวิท 55 ฝั่งถนนสุขุมวิท โดยเฉพาะโครงการ The Bangkok ของกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในซอยทองหล่อ 5 บนเนื้อที่ 1.5 ไร่จำนวน 148 ยูนิตราคาขายเฉลี่ย 27 ล้านบาทต่อยูนิต นอกจากนั้นยังมีโครงการ Hotel NIKKO Bangkok ขนาดอาคาร 20 ชั้นที่ได้ใช้พื้นที่โรงแรมเก่า Grand Tower Inn พัฒนาขึ้นมาใหม่

สำหรับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนั้นมีอยู่หลายโครงการ อาทิ FENIX ทองหล่อ โครงการ Fifty Fifth Tower โดยที่อยู่อาศัยประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์พบเห็นได้ในช่วงต้นซอยฝั่งถนนสุขุมวิท อาทิ ญาโดทองหล่อ อีกทั้งยังพบว่ามีอีกหลายโครงการเปิดให้บริการนักท่องเที่ยวในซอยย่อยต่างๆ

ประการสำคัญแม้จะมีหลายโครงการเกิดขึ้นแล้วแต่ก็ยังพบอีกว่ามีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาได้อีกหลายแปลงทั้งในช่วงกลางซอยและฝั่งใกล้กับถนนเพชรบุรี โดยเฉพาะอาคารเก่าของบริษัทลิเบอร์ตี้ประกันภัยฯ นอกจากนั้นยังมีพื้นที่ในซอยสำคัญๆ สามารถปรับพื้นที่สู่การพัฒนาได้อีกหลายแปลงได้ด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะทองหล่อซอย 9 ที่ขนาดซอยใหญ่กว่าจึงมีโอกาสพัฒนาได้มากกว่าซอยย่อยอื่นๆ
นอกจากนั้นตามเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่โปรโมตในเขตพื้นที่ทองหล่อยังพบว่าในซอยทองหล่อ 12 มีการโฆษณาขายที่ดินขนาด 1 ไร่ 24 ตารางวา พร้อมบ้าน 5 หลัง ราคาขาย 1 ล้านบาทต่อตารางวา

เช่นเดียวกับทองหล่อซอย 25 เนื้อที่ 655 ตารางวา พร้อมอาคาร 5 ชั้น ได้ประกาศขายในราคา 350 ล้านบาท ดังนั้นราคาที่ดินปัจจุบันในซอยทองหล่อพบว่าราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ 4.2 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1.3-1.4 ล้านบาทต่อตารางวา อีกทั้งยังมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น 10% ตามที่เน็กซัสประเมินไว้ในอีก 2 ปีนี้นั่นเอง

ทองหล่อและซอยย่อยที่แยกจากทองหล่อมีคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 8 โครงการ 1,282 ยูนิตขายไปได้ประมาณ 66% ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 250,000 บาทต่อตารางเมตร และมีอีก 3 โครงการที่มีแผนจะเปิดในช่วงที่เหลือของปีหรือต้นปีหน้าจำนวนยูนิตรวมไม่น้อยกว่า 750 ยูนิต
 
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ