อสังหา  สมุทรปราการ  ขยายตัวสูง

เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑลเติบโตขึ้น ขณะเดียวกันยังมีหลายปัจจัยที่ท้าทายการพัฒนาอสังหาฯ ในปัจจุบัน และส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคด้วยในอนาคต

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าหากเทียบเคียงปริมณฑล 4 พื้นที่หลัก ผ่านจำนวนโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีในตลาด และยอดขายที่เกิดขึ้น จะเห็นศักยภาพของ 3 พื้นที่โดดเด่นที่สุด ได้แก่ สมุทรปราการ, นนทบุรี และ ปทุมธานี มากที่สุด 

โดยเฉพาะสมุทรปราการ ที่มีศักยภาพจากการมีแหล่งโรงงาน, รถไฟฟ้า จำนวนโครงการบ้านมีอยู่กว่า 3.54 หมื่นยูนิต ยอดขายกว่า 60% ส่วนคอนโดมีจำนวนกว่า 2.36 หมื่นยูนิต ยอดขายกว่า 66% ราคาเฉลี่ยยังอยู่ราว 1-3 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ที่มองหาที่อยู่ในราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด

ขณะที่นนทบุรี มีจำนวนบ้าน 4.18 หมื่นยูนิต ยอดขาย 60% ราคาเฉลี่ยที่ 3-5 ล้านบาท และคอนโด 4.2 หมื่นยูนิต ยอดขายไปแล้ว 71% มีราคาที่ราว 1-3 ล้านบาท ซึ่งยอดขายใกล้เคียงกับสมุทรปราการ ถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่มีปัญหา หลังจากที่เริ่มได้อานิสงส์จาการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีม่วงแล้ว

ทั้งนี้ จากข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนการจนส่งและการจราจร ระบุว่า หลังจากมีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและม่วงตั้งแต่ ส.ค.ที่ผ่านมา ปริมาณผู้โดยสารเพิ่มจาก 2.5 หมื่นคนเป็น 4.8 หมื่นคนต่อวัน แต่ทั้งนี้ ก็ยังต่ำกว่าที่เคยประเมินไว้ว่าจะสูงถึง 1.2 แสนคนต่อวัน

สิ่งที่ท้าทายของการพัฒนาในแถบปริมณฑลในระยะอันใกล้คือ “ผังเมือง” ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญมากกว่าประเด็นว่าจะมีระบบขนส่งทางรางเข้ามาในพื้นที่หรือไม่ด้วยซ้ำ

“ถ้าอยากให้ปริมณฑลพัฒนา ต้องมีผังเมืองเป็นตัวเริ่มต้น ส่วนการคมนาคมเชื่อมต่ออาจจะเป็นปัจจัยรอง เพราะบ้านจัดสรรเป็นตลาดที่ขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะกำลังซื้อในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังเป็นที่ต้องการ ขณะที่คอนโดอาจไปได้ดีในบางทำเลเท่านั้น”

พีระพงศ์ จรูญเอก  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เห็นศักยภาพของสมุทรปราการในหลายด้าน ในฐานะที่เป็นบริษัทใหม่ที่อายุเพียง 8 ปี แต่รุกหนักด้านการพัฒนาโดยมีโครงการในมือแล้วกว่า 44 โครงการนั้น ในจำนวนดังกล่าวมีถึง 20 โครงการแล้ว รวมมูลค่ากว่า 2 หมื่นล้าน ที่อยู่ใน 2 ช่วงหลักเกาะแนวรถไฟฟ้าสีเขียวที่ปักธงไว้แน่นหนา คือ ระหว่างสถานีอ่อนนุช-แบริ่ง และแบริ่งถึงสมุทรปราการ (ไม่เกินบริเวณไม่เกินสถานีพิพิธภัณฑ์ช้างเอราวัณ)

สาเหตุที่ทำให้เติบโตสูง เนื่องจากมีปัจจัยเอื้อหลากหลาย อาทิ มีแหล่งงานจากโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม, สนามบิน, ห้างสรรพสินค้า ที่ตอบสนองความเป็นชุมชน ขณะที่การหาที่ดินไม่ได้ง่ายเท่ากับโซนรังสิต หรือ บางบัวทอง ทำให้การพัฒนาโครงการใดขึ้นมา ก็ยังมีโอกาสที่ลูกค้าจะตอบรับสูง โดยขณะนี้พร้อมที่จะต่อยอดจากโครงการคอนโดบุกตลาดแนวราบแล้วเช่นกัน

โอกาสที่น่าจับตามองมากในขณะนี้คือ นอกจากกำลังซื้อคนในโซนนี้จะมีสูงแล้ว การเป็นจุดหมายที่เริ่มได้รับความนิยมของชาวต่างชาติมากขึ้น และในเชิงเศรษฐกิจที่เติบโต ดูได้จากตัวเลขรายได้ของสมุทรปราการที่ครองลำดับ 3 ของประเทศ หรือราว 7 แสนล้านบาท เป็นรองจาก กรุงเทพฯ และระยอง เท่านั้น

ในเชิงกลยุทธ์พื้นที่สมุทรปราการ มีจุดแข็งด้านการผสมผสานของเซ็กเมนท์ที่หลากหลาย 

มีทั้งกลุ่มแรงงาน, คนทำงาน และชาวต่างชาติ เช่น มีโรงงานโตโยต้าผลิตรถยนต์เพื่อการพาณิชย์ เช่น รถบรรทุก และอื่นๆ จึงไม่มีปัญหากำลังซื้อแกว่งเหมือนรถยนต์ส่วนบุคคล โรงงานยังแจกโบนัส 10 เดือนได้ และกลุ่มนี้กลายเป็นเป้าหมายที่บริษัทอสังหาฯ ใช้พึ่งพาได้เมื่อกลุ่มอื่นมีความเสี่ยง

พีรพงศ์ ยกตัวอย่างด้วยว่า แม้ว่าราคาเฉลี่ยในโซนสมุทรปรากรจะอยู่ที่ราคาต่ำกว่าล้านบาท แต่เมื่อบริษัทพัฒนาโครงการที่ราคา 1 แสนบาทต่อตร.ม. หรือมียูนิตที่ราคากว่า 15-20 ล้านบาท ก็ยังขายหมดได้ โดยสิ่งสำคัญที่ทำให้การขายประสบความสำเร็จ คือ การปรับแต่งรูปแบบให้ตอบสนองได้ทุกกลุ่ม แม้กระทั่งตลาดนิชในระดับไฮเอนด์ได้

นอกจากนั้น ด้วยการมีพาร์ทเนอร์จากประเทศญี่ปุ่น ทำให้ได้เปรียบเรื่องการสร้างฐานลูกค้าญี่ปุ่น โดยเฉพาะกลุ่มที่สนใจซื้อเพื่อการลงทุน วางแผนเพื่อให้เป็นบ้านที่ 2 หลังจากเกษียณอายุ และระหว่างที่ยังไม่อยู่อาศัยก็ปล่อยเช่า ที่ผ่านมามีลูกค้าญี่ปุ่นสนใจซื้อในโครงการระดับราคา 1 ล้านบาทมาก เพราะเป็นสิ่งที่เขาไม่สามารถหาได้ในประเทศตัวเอง ในความคุ้มค่าในการลงทุนโดยรวม เฉพาะค่าเงินก็ได้เปรียบกว่า 10-20% แล้ว และด้วยการออมทรัพย์ที่ญี่ปุ่นไม่มีดอกเบี้ย การปล่อยเช่าได้กำไร 5-7% ก็เป็นที่พึงพอใจต่อลูกค้าแล้ว

กลุ่มนี้จะแตกต่างจากญี่ปุ่นในย่านทองหล่อ ไม่ได้ชิงตลาดเดียวกัน เพราะในย่านใจกลางเมือง จะเป็นการเช่าโดยมีงบประมาณบริษัทสนับสนุนที่อยู่อาศัยราว 6 หมื่นบาทต่อเดือน แต่ในย่านปริมณฑลมักจะเป็นการลงทุนของลูกค้าเองเพื่อเป้าหมายระยะยาวทั้งสิ้น

“ลูกค้าต่างชาติของออริจิ้น ในคอนโดบางโครงการสูงถึง 35-40% ขณะที่โครงการระดับไฮเอนด์สูงเต็มพิกัดที่กำหนดไว้ 45% ถือว่าตลาดต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2”

ประเด็นที่ต้องจับตามองของการรุกตลาดปริมณฑลคือ การกำหนดผังเมือง ที่เริ่มเห็นข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการที่ นนทบุรี มาแล้วทำให้ในรอบ 5 ปีต่อไปนี้ การเกิดโครงการใหม่ในนนทบุรีอาจจะนิ่ง เพราะยังมีซัพพลายคงค้างจำนวนมากด้วย และน่ากังวลว่า สมุทรปราการ หรือกระทั่งกรุงเทพฯ จะตามรอยต่อไป

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีมีขนาดใหญ่อันดับ 3 ของประเทศ และเป็นจังหวัดที่มีสาธารณูปโภคเหมือนกรุงเทพฯ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง และอยู่ระหว่างก่อสร้างสายสีชมพู ซึ่งเส้นทาง 50% วิ่งอยู่ในจังหวัด รวมถึงสายสีน้ำตาลในอนาคต

ที่ผ่านมา นนทบุรี เป็นตลาดที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ที่ไม่สามารถจับจ่ายที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงได้ แต่ด้วยการพัฒนาผังเมืองที่กำลังจะประกาศใช้กลางปีหน้า ทำให้บ้านจัดสรรและคอนโดในโซนรอบเมืองพัฒนาได้ยากขึ้น เพราะติดข้อกำหนดเรื่องขนาดถนนและซอย โซนการสร้างจะถูกบีบให้อยู่ใจกลางเมืองที่มีถนนขนาดใหญ่ ซึ่งการพัฒนาแทบเป็นไปไม่ได้ เพราะราคาที่ดินสูงกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ว.ขึ้นไป ส่งผลให้ราคาโครงการจะต้องสูงขึ้นแน่นอน

ดังนั้น การพัฒนาอสังหาฯ ในปริมณฑลนั้น ปัจจัยเรื่องผังเมืองจึงมีบทบาทกระทบต่อทั้งเจ้าของโครงการและผู้บริโภคปลายทางด้วย

http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/783441