แบงก์ชาติส่งสัญญาณแรงสกัดฟองสบู่อสังหาฯ นายกสมาคมคอนโดฯแจงลูกค้าจีนดาวน์สูง 30% เวลาโอนใช้เงินสดไร้ปัญหาหนี้เสีย แนะรัฐบาลแก้เศรษฐกิจตกต่ำฟื้นกำลังซื้อลูกค้าคนไทย "ออลอินสไปร์" ไหวตัวเพิ่มวงเงินดาวน์คอนโดฯจาก 20% เป็น 25% สกรีนนักเก็งกำไรตั้งแต่ต้นทาง "อี'สตาร์-ออริจิ้น" ขานรับแบงก์ชาติ "คอลลิเออร์สฯ" สำรวจ 1 ปีที่ผ่านมา เทรนด์จีนซื้อห้องชุดเหมายกตึกเฟื่องจัด ตั้งแต่ภูเก็ตยันกรุงเทพฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการที่ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งสัญญาณแรงต่างกรรมต่างวาระ เป็นห่วงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ สืบเนื่องจากหลายปัจจัยตั้งแต่หนี้เสีย หรือ NPL สูงขึ้น, สถาบันการเงินปล่อยกู้ 100-120%, ให้กู้แล้วลูกค้ามีเงินทอน, ต่างชาติซื้อห้องชุดเต็มโควตา 49% ฯลฯ โดยเตรียมประเมินสถานการณ์ร่วมกับผู้เกี่ยวข้องเพื่อออกมาตรการรองรับตั้งแต่เบาไปหาหนัก นำ ไปสู่บรรยากาศของการแสดงข้อคิดเห็น และข้อเสนอแนะจากดีเวลอปเปอร์อย่างกว้างขวาง

อย่างไรก็ตาม ได้ชี้แจงสถานการณ์ข้อเท็จจริงแล้วว่า ในฐานะดีเวลอปเปอร์ ผู้ซื้อไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติหากกำลังซื้อสูง ต้องถือว่าเป็นลูกค้าชั้นดีทั้งหมด กรณีของลูกค้าจีนมีเงื่อนไขเรียกเก็บเงินดาวน์ 30% สูงกว่าคนไทย มีวินัยในการชำระเงินดาวน์ เมื่อก่อสร้างเสร็จ ลูกค้าจีนก็รับโอน ไม่ทิ้งขวาง ไม่ยื้อโอน มีความรับผิดชอบ โดยพอร์ตลูกค้าต่างชาติมีทั้งสิงคโปร์ มาเลเซีย จีน ฮ่องกง ยุโรป

ส่วนประเด็นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯแล้วมีเงินเหลือ หรือที่เรียกว่า ผู้กู้มีเงินทอนนั้น วิธีการทางผู้ซื้อรวมกลุ่มกันให้มียอดซื้อ 10-20 ห้อง จากนั้นเจรจากับเจ้าของโครงการที่มีสต๊อกติดมือ เพื่อขอส่วนลด 10-20% ในฐานะเป็นผู้ซื้อบิ๊กลอต ในขณะที่การประเมินสินเชื่อแบงก์ให้วงเงินตามราคาซื้อขายซึ่งเป็นราคาตลาด ทำให้มีส่วนต่างเพราะกู้ 100% แต่มีส่วนลด 10-20%

นอกจากนี้ มีนโยบายเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 20% ล่าสุดได้ปรับวงเงินดาวน์เพิ่มเป็น 25% เพื่อต้องการสกรีนกลุ่มนักเก็งกำไรออกไป เพราะมองว่าการแข่งขันกันเรียกเก็บเงินดาวน์ 7-8% เหมือนเดิมไม่ได้แล้ว

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มีการซื้อเหมายกตึกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ต โครงการ New Nordic Water World Phuket มีกลุ่มนักลงทุนจากฝรั่งเศสเข้าซื้อยกตึกในบางอาคาร, กะรน ฮิลล์ เรสซิเดนซ์ ย่านหาดกะรน และวีไอพี เมอร์คิวรี่ คอนโด บนหาดราไวย์ กลุ่มนักลงทุนจากจีนเข้าซื้อแบบเหมาตึก

ทำเลกรุงเทพฯ เริ่มพบเป็นจำนวนมาก เช่น ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท 40 ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ขายยกตึกให้ต่างชาติ 1 อาคาร, ไฮป์ (HYPE) สาทร-ธนบุรี มี 914 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตัดขายยกตึก 2 อาคาร กว่า 400 ยูนิต ให้เอเยนซี่นำไปขายลูกค้าจีน โครงการพลัมคอนโด รังสิต อะไลฟ์ ของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ขายแบบยกอาคารให้เอเยนซี่ต่างชาตินำไปขายให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, โครงการ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในซอยทองหล่อ 10 บนที่ดิน Areana 10 เดิม อาคารไฮไรส์ 3 อาคาร รวม 1,182 ยูนิต มูลค่า 11,000 ล้านบาท ขายแบบยกอาคารในบางอาคารให้กับต่างชาติ, ไซมิส สุขุมวิท 87 ของ บจ.ไซมิส แอสเสท ก็มีการปิดการขายตั้งแต่ชั้น 20 เป็นต้นไป เพื่อขายให้กับกลุ่มนักลงทุนจีนเช่นเดียวกัน

โครงการเปิดขายใหม่มีการไปออกโรดโชว์ หรือให้นายหน้าชาวต่างชาติไปขายต่างประเทศมากขึ้น และประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายประกาศโควตาผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เกือบเต็มโควตา บางโครงการสร้างยอดขายต่างชาติจนเต็มที่ หลังจากนั้นเปิดขายลูกค้าคนไทย ซึ่งทำให้สร้างโอกาสในการปิดการขายทั้งโครงการได้อย่างรวดเร็ว

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า ข้อมูลมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าดีมานด์มีการเร่งตัวขึ้นมาก ในปี 2560 มีจำนวน 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ที่มีจำนวน 53,259 ล้านบาท ขยายตัว 33% สูงกว่าการขยายตัวช่วงปี 2555-2559 ที่เติบโตปีละ 10%

โฟกัสยอดโอนคอนโดฯทั่วประเทศพบว่า สัดส่วนโอนของลูกค้าต่างชาติในปี 2560 อยู่ที่ 27% สูงกว่าปี 2559 ที่ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ 21% โดยดีมานด์เพิ่มขึ้นมาจากประเทศจีนแผ่นดินใหญ่กับฮ่องกง นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและลงทุนปล่อยเช่า ทำเลฮิตเกาะแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ราคา 1 ล้านหยวน หรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

ทั้งนี้ การเรียกเงินดาวน์ 25-30% อยู่ในอัตราสูง ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติมีต้นทุนในการเก็งกำไรสูงตามไปด้วย และเป็นทุนสำรองของดีเวลอปเปอร์กรณีต้องนำห้องชุดมารีเซล หากผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการสร้างเสร็จ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

1 ตุลาคม 2561