ภาพรวมแนวโน้มเศรษฐกิจไทยมีทิศทางขยายตัวได้ดีขึ้นต่อเนื่อง จากนโยบายการเงินที่ยังผ่อนคลายซึ่งคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.50% ในช่วงกว่า 3 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ด้านเสถียรภาพการเงินยังอยู่ในเกณฑ์ดี แต่พบว่ามีความเปราะบางเพิ่มขึ้น หนึ่งในนั้น คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง กนง.มีความกังวลและเริ่มติดตามมาตั้งแต่ปลายปี 2560 ต่อเนื่องมาจนการประชุม กนง. และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ในช่วงกลางปี 2561 มีการส่งสัญญาณเตือนถึงการสะสมความเสี่ยงในสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จากการแข่งขันสูงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งในระบบธนาคารพาณิชย์และสถาบันเฉพาะกิจของรัฐที่ยอมรับความเสี่ยงมากขึ้นและเริ่มมีลักษณะการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อต่ำลง

ทั้งยังพบสัญญาณการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยหวังผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่าหรือการคาดหวังว่าจะขายต่อได้ในราคาที่สูงขึ้น พบว่าการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไปมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในกลุ่มคอนโดมิเนียม และในช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2-3 เพิ่มขึ้นกว่า 20% สะท้อนการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าการอยู่จริง ทั้งนี้ การซื้อสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไป มีการเก็บเงินดาวน์ หรือมีสัดส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loanto-Value : LTV) ใกล้เคียงกับบ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) ที่ 10-15% ทั้งที่การซื้อบ้านสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไป ควรจะมีเงินออมหรือเงินดาวน์ 20% ด้วยการแข่งขันในตลาด สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ผู้กู้จึงไม่ต้องมีเงินดาวน์และมีการให้ LTV ในระดับสูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่มีการประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควร เพราะมีคาดหวังไปในทิศทางเดียวกันว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น แต่ความเป็นจริงมีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ราคาต่ำกว่าที่ประเมินเพราะมีซัพพลายโครงการใหม่ออกมา ต่อเนื่อง และราคาอสังหาริมทรัพย์อาจจะปรับลดลงหรือเสื่อมมูลค่าลงได้ นอกจากนี้ พบว่าผู้กู้ที่มี 2-3 สัญญาขึ้นไปมีแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อแย่ลง  โดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้นเร็วจาก 2.5% ในปี 2558 มาอยู่ที่ 3.4% ณ สิ้นไตรมาสแรก 2561 ส่วนผู้กู้ที่มี 1 สัญญา เอ็นพีแอลในช่วงเดียวกันเพิ่มขึ้นจาก 3.6% เป็น 4.0%

ด้านผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย วจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า มาตรการที่ออกมาไม่ได้แตะเบรก แค่ผ่อนคันเร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ลง เพื่อลดการเก็งกำไรในบ้านหลังที่สอง เป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น เพราะวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมาเกิดจากการสะสมความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรการนี้เป็นมาตรการเชิงป้องกัน เพื่อสร้างมาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่ต้องสามารถรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน ด้านผู้กู้ควรมีเงินออมก่อนกู้เพื่อใช้เป็นเงินดาวน์และไม่กู้เกินความจำเป็น และคาดว่าจะทำให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงสามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมและประเมินว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ

ยืนยันว่ามาตรการที่จะออกมาไม่กระทบผู้กู้บ้านหลังแรกที่มีสัญญาเดียว ข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของระบบธนาคารพาณิชย์ ประมาณ 100,000 บัญชีต่อปี พบว่ากลุ่มที่ต้องมีการปรับตัว ได้แก่ กลุ่มบัญชีที่ได้รับสินเชื่อ เกินมูลค่าหลักประกันซึ่งมีประมาณ 20,000 บัญชีต่อปี คิดเป็น 20% ของบัญชีปล่อยใหม่ และกลุ่มบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป มีประมาณ 15,000 บัญชี หรืออยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งที่ 3,000 บัญชี ส่วนสินเชื่อส่วนที่เกิน LTV limit คิดเป็นเพียง 3.5% ของมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ระบบธนาคารพาณิชย์ มีบัญชีที่ LTV เกิน 80% ประมาณ 12,000 บัญชี และ 2,000 บัญชี

มาตรการที่ออกมาทุกภาคส่วนจะได้ประโยชน์ ซึ่งความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจะลดลง ขณะที่ประชาชนที่ซื้อเพื่อลงทุนรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้ดียิ่งขึ้น และวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสม ลดความเสี่ยงจากโอกาสเกิดฟองสบู่ ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับที่เหมาะสม ไม่ส่งเสริมให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นเกินความจำเป็นและคุณภาพสินเชื่อจะดีขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน

9 ตุลาคม 2561