ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทแม้ยังเป็นที่ต้อง การของฐานลูกค้าหลักในกรุงเทพฯปริมณฑล แต่ด้วยปัจจัยราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นรวดเร็วทุกทำเลประกอบกับปัญหาหนี้เสียของตลาดล่าง บีบให้แบงก์ระวังอย่างหนักไม่ยอมปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการเองหนีไปเจาะตลาดบนแทนส่งผลปัจจุบันซัพพลายกลุ่มนี้เหลือน้อยเต็มที่ แม้แต่รอบนอกของเมืองก็ตาม "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะมุมมองนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ถึงทิศทางของตลาด

หากคำนวณจากหน่วยรวมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งประเทศในแต่ละปี ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดฯ-บ้าน-ทาวน์เฮาส์นั้น จะมีมูลค่าประมาณ 4 แสนล้านบาท ขณะที่กลุ่มต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยตลาดใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลหลายหมื่นล้านบาท แต่กลับกลายเป็นซัพพลายเก่าที่มีการทยอยขายออกมาโดยเฉพาะช่วง 2 ปีที่ผ่านมาซัพพลายกลุ่มนี้ลดลงมากจนแทบไม่มีให้เห็นเนื่องจากถูกหลายปัจจัยรุมเร้าโดยเฉพาะเรื่องต้นทุนที่ดินที่สูง การมาของโครงการรถไฟฟ้า ทำให้ที่ดินทุกทำเลปรับตัวสูงขึ้นรอล่วงหน้าจนแทบไม่มีที่ดินในราคาที่พอเหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการในราคาถูกได้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขึ้นโครงการราคาแพงเพื่อให้คุ้มค่าต่อการลงทุนแทน

อีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลมาก ต่อการอยู่และไปของเซ็กเมนต์ดังกล่าว  มาจากการที่แบงก์ยังคงคุมเข้มปล่อยสินเชื่อในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ทำให้ผู้ประกอบการลดสัดส่วนพัฒนาโปรดักต์กลุ่มนี้ลงมากและหันไปจับตลาดที่มีราคาสูงขึ้นแทน รองรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่า เพราะแม้ขายได้ แต่มักจะมีปัญหาในช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ ขณะเดียวกันจากความกังวลของ ธปท.เกี่ยวกับปัญหาฟองสบู่ในตลาด จึงออกมาตรการใหม่มาคุมเข้มในลักษณะเหมารวมนั้น อาจเป็นข้อจำกัดใหม่ที่ทำให้ตลาดล่างกระทบมากขึ้นเพราะเดิมทีแต่ละแบงก์มีมาตรฐานในการวิเคราะห์สินเชื่อค่อนข้างดีอยู่แล้ว ส่วนตัวเลข หนี้เสีย หรือ เอ็นพีแอล ในภาคที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น มองว่าเป็นตัวเลขของหนี้เก่า ที่อาจมีรีไฟแนนซ์และเกิดปัญหาขึ้นเลยอาจส่งผลตัวเลขสูงขึ้นตามมา

แท้จริงความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อยยังมีอยู่  แต่ที่ผ่านมาพบตัวเลขรายได้ของคนไทยมักเติบโตช้ากว่ามูลค่าบ้านในตลาด ขณะเดียวกันกลุ่มคนที่ต้องการกลับกลายเป็นคนที่ไม่สามารถกู้เงินผ่านระบบสินเชื่อได้ง่าย  ฉะนั้น ยังมองว่า ตลาดน่าจะยังไปได้ต่อหากมีปัจจัยการเงิน หรือ ระบบสินเชื่อมารองรับ โดยเฉพาะการสนับสนุนให้กลุ่มคนที่ไม่เคยมีบ้าน และซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงโดยจำกัดกลุ่มคนซื้อหลังที่ 2 หลังที่ 3 หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน-เก็งกำไรเพราะพบผู้ซื้อบ้านหลังแรก มักเป็นนักศึกษาจบใหม่ ผู้ทำงานอิสระ และผู้ไม่มีบัญชีเคลื่อนไหวทางการเงิน เป็นต้น  ฉะนั้น มองว่าตลาดนี้ยังมีแนวโน้มไปได้ต่อ เพียงแต่ต้องได้รับการสนับสนุนจากทั้งรัฐและเอกชน ในการจับมือกันพัฒนาโครงการราคาถูกมารองรับ ผ่านระบบสินเชื่อโดยสถาบันการเงินของรัฐ ซึ่งทำเลไหนถึงจะเหมาะ ณ เวลานี้คงอยู่ได้เพียงพื้นที่รอบนอกเท่านั้น โดยมีระบบคมนาคมที่จะสะดวกขึ้น เป็นปัจจัยหนุนให้ตลาดไปต่อได้ เนื่องจากราคาที่ดินยังถูกกว่าพื้นที่ชั้นใน  แต่อย่างไรก็ตาม ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการเดินทางโดยรถไฟฟ้าบางเส้นทางที่มีแนวโน้มราคาสูงด้วยเช่นกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

11 ตุลาคม 2561