ธุรกิจอสังหาฯกระเพื่อมหนัก แบงก์ชาติชี้ช่องเงินกู้ก่อนบังคับดาวน์ 20% ไม่มีผลย้อนหลัง คาดเหลือเวลาเร่งสร้าง-เร่งโอนเพื่อใช้สิทธิ์จ่ายเงินดาวน์ 5-10% แค่ 2 เดือนสุดท้าย จับตาสถิติสินเชื่อเคหะทะลุเกิน 7 แสนล้าน สำรวจยูนิตสร้างเสร็จสต๊อกเก่าทะลักไตรมาส 4/61 กว่า 2.1 แสนล้าน "พฤกษาฯ" เล็งรื้อ โมเดลลงทุนคอนโดฯ ลดบทบาทตึกโลว์ไรส์-หันสร้างตึกไฮไรส์แทน เพื่อเพิ่มงวดผ่อนดาวน์ยาวนานขึ้น "โกลเด้นแลนด์" ชี้กลยุทธ์ดีเวลอปเปอร์เสนอออปชั่นลูกค้า "relocate" แลกยูนิตสร้างนานเปลี่ยนมาซื้อยูนิตสร้างเร็วเพื่อเร่งโอนในปีนี้

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ไตรมาส 4/61 ที่เหลือเวลาอีก 2 เดือนก่อนจบปี ทางแบงก์ชาติยังเดินหน้าส่งสัญญาณออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ด้วยการบังคับจ่ายเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป โดยได้ประกาศว่าจะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 และได้ออกมาชี้แจงเป็นครั้งแรกด้วยว่า การกู้เงินที่ทำก่อนมาตรการดาวน์ 20% บังคับใช้ จะไม่มีผลย้อนหลังแต่อย่างใด หมายความว่าผู้ซื้อ-ผู้ขายมีเวลาใช้วงเงินดาวน์เดิม 5-10% (แบ่งเป็นดาวน์บ้าน 5% ดาวน์คอนโดฯ 10%) จนถึงสิ้นปีนี้ ส่งผลให้มีความเคลื่อนไหวเร่งโอนกันอย่างคึกคัก

สำหรับผลกระทบในระยะยาวหลังปี 2562 การวางเงินดาวน์ 20% ถือว่าสูง จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์รองรับโดยอาจต้องรื้อโมเดลการพัฒนาโครงการใหม่ จากเดิมพัฒนาคอนโดฯทั้งแบบโลว์ไรส์สูงไม่เกิน 8 ชั้น ซึ่งใช้เวลาก่อสร้าง 12 เดือน กับแบบไฮไรส์สูง 20-30 ชั้น ปกติใช้เวลาก่อสร้าง 12-24 เดือน อาจต้องลดบทบาทคอนโดฯโลว์ไรส์ และหันมาสร้างโครงการไฮไรส์มากขึ้น

หนึ่งในกลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อเร่งโอน อาจมีการ relocate หรือแลกยูนิต ที่ต้องใช้เวลาสร้างนานหลังปี 2562 ให้มาซื้อยูนิตที่สร้างเสร็จทันโอนในปี 2561 แทน

สำหรับโกลเด้นแลนด์ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยกว่าคู่แข่ง เนื่องจากมีการใช้แผนธุรกิจโดยใช้ปฏิทินบัญชีเหมือนปีงบประมาณของส่วนราชการ กล่าวคือไตรมาส 4 สิ้นสุดในวันที่ 30 กันยายน ดังนั้น ช่วงเดือนตุลาคมธันวาคม 2561 จึงเป็นการเริ่มต้นทำธุรกิจในไตรมาส 1 ของบริษัท ผลกระทบที่ต้องเร่งโอนจึงน้อยกว่า

ทั้งนี้ สาระสำคัญของกฎหมายเอสโครว์ฯ วัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาในอดีตจากการซื้อบ้านไม่ได้บ้าน รูปแบบคือการซื้อที่อยู่อาศัยผู้ซื้อจ่ายเงินดาวน์ปกติ แต่ไม่ได้จ่ายตรงกับบริษัทอสังหาฯ เป็นการจ่ายให้กับบุคคลที่ 3 (ส่วนใหญ่คือสถาบันการเงิน) โดยมีค่าธรรมเนียมในการฝากเงินดาวน์ หลังจากครบกำหนดการก่อสร้าง ถ้าสร้างเสร็จลูกค้าก็รับโอนบ้าน แต่ถ้าสร้างไม่เสร็จหรือทิ้งงานลูกค้ายังมีหลักประกันเงินดาวน์อยู่กับบุคคลที่ 3 สามารถได้รับเงินดาวน์คืนเต็มจำนวน เพียงแต่ที่ผ่านมาไม่ได้รับความนิยมเพราะเอสโครว์ แอ็กเคานต์เป็นภาคสมัครใจไม่ใช่ภาคบังคับ จึงมีการเข้าร่วมใช้กันน้อยมากในปัจจุบัน

โดยสถิติสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 6 ปีย้อนหลังมีการเติบโตตลอด เริ่มจากปี 2555 จำนวน 464,848 ล้านบาท เติบโต 24%, ปี 2556 จำนวน 534,844 ล้านบาท โต 15%, ปี 2557 จำนวน 575,637 ล้านบาท โต 8%, ปี 2558 จำนวน 577,846 ล้านบาท โต 0.4%, ปี 2559 จำนวน 586,050 ล้านบาท โต 1.4%, ปี 2560 จำนวน 633,991 ล้านบาท โต 8.2%

ในขณะที่ครึ่งปีแรก 2561 สินเชื่อโต 23.5% อยู่ที่ 325,172 ล้านบาท จากเดิมคาดว่าปีนี้มีไม่ต่ำกว่า 6.5 แสนล้านบาท ล่าสุดแนวโน้มอาจทะลุเกิน 7 แสนล้านบาท

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

29 ตุลาคม 2561