กูรูอสังหาฯ เห็นพ้องปรับ FAR สูงสอดคล้องราคาที่ดิน ปัจจัยสำคัญหนุนให้คนรายได้ปานกลางและรายได้น้อย สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเมืองได้ พร้อมพัฒนาศูนย์ชุมชนกระจายหลายพื้นที่

โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงปัจจัยที่ผลักดันให้คนรายได้ปานกลางและรายได้น้อยไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองได้เพราะผังเมืองกรุงเทพฯ ไม่มีการจัดโซนหรือกำหนดศูนย์กลางชุมชน ต่างจากประเทศที่เจริญแล้วได้กำหนดให้มีศูนย์กลางชุมชน โดยให้ดีเวลอปเปอร์ที่สนใจจะพัฒนาโครงการในชุมชนต้องบรรจุเรื่องนี้ลงไป เช่น ที่ออสเตรเลียมีการกำหนดให้มีทาวน์เซ็นเตอร์ ถ้าดีเวลอปเปอร์จะพัฒนาโครงการศูนย์การค้า ก็ต้องมีสถานออกกำลังกายสาธารณะ หรือสิ่งอื่นๆ ซึ่งการกำหนดโซนช่วยให้รัฐบาลประหยัดเวลาและงบประมาณในการพัฒนาเมือง

นอกจากนี้ ควรมีการปรับ เอฟเออาร์ (FAR) ให้สอดคล้องกับต้นทุนที่ดิน ปัจจุบันที่ดินในกรุงเทพฯบางทำเลล่าสุดซื้อขายตารางวาละ 3 ล้านบาท ถ้าเอฟเออาร์ 10 เท่า สุดท้ายราคาขายต่อตารางเมตรจะเป็นเท่าไร ทุกวันนี้คอนโดมิเนียมราคาขายต่อตารางเมตรต่ำกว่า 1 แสนบาท เริ่มหายาก ถ้าดีเวลอปเปอร์ทำคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร คนจะเกิดความสงสัยว่าของไม่ดีหรือไม่ ดังนั้น ราคา 1 แสนบาทต่อตารางเมตรกลายเป็นเรื่องปกติของตลาดไปแล้ว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวเสริมว่า วันนี้ราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงโซล เกาหลี ขนาด 2 ห้องนอน 80 ตารางเมตร ราคา 100 ล้านบาท เฉพาะปีนี้ปรับขึ้นมา 30% โดยที่ประชากรในกรุงโซลมีประมาณ 10 ล้านคน ใกล้เคียงกรุงเทพฯ แต่พื้นที่กรุงโซลเล็กกว่า อย่างไรก็ตามแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมของเราก็อาจจะถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้ เพราะราคาที่ดินแพงไม่หยุด ขณะที่พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ยังไม่ประกาศใช้

ส่วนนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยฯ กล่าวว่า การกำหนดโซนศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่มีประโยชน์ เพราะจะเป็นแนวทางในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่เอกชนก็ต้องลงไปพัฒนา ซึ่งไม่ง่ายในการจะไปตัดถนน ซอกซอยให้เกิดขึ้นการพัฒนาเป็นโซนพาณิชย์ เพราะการกำหนดโซนใหม่ยังเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ อย่างที่สยามจะเห็นว่าตามซอยเล็กๆมีร้านค้าเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งกทม.จะต้องไปทำเพิ่มในการตัดถนนเปิดพื้นที่ให้เกิดการพัฒนา

นอกจากนั้น ผังเมืองฉบับใหม่ยังให้สิทธิประโยชน์ในการพัฒนาด้วยการเปลี่ยนสีโซน แต่ไม่ได้ช่วยให้เกิดการพัฒนา อย่างเช่น บางพื้นที่เปลี่ยนจากสีเหลืองเป็นส้ม หรือจากส้มเป็นน้ำตาล ซึ่งจะทำให้ FAR เพิ่ม แต่ในบางพื้นที่ไม่ได้ติดถนน ไม่ได้ติดแนว รถไฟฟ้า จึงไม่ใช่พื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ยังเป็นแนวราบ ก็จะไม่มีประโยชน์อะไร

อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนสีชัดเจน อย่างพุทธมณฑล จากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล จะทำให้เกิดการพัฒนาบ้านขนาดเล็กทาวเฮาส์ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นชัดเจนกว่า จึงเป็นพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนา หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรได้ ทำให้เปิดโอกาสในการพัฒนาที่ดินมากขึ้น แต่ไม่น่าจะเกิดประโยชน์กับนักลงทุนรายย่อยนัก น่าจะสนับสนุนนักลงทุนรายใหญ่หรือการรถไฟฯที่มีพื้นที่แปลงใหญ่หลายแห่งที่สามารถนำมาพัฒนาได้ ซึ่งจะเกิดการพัฒนาเปลี่ยนแปลงเมืองขนาดย่อม

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

31 ตุลาคม 2561