ธปท. คลอดเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผล 1 เม.ย. 62 เปิดช่องสัญญาแรกผ่อน 3 ปีขึ้นไปสัญญาที่สองให้ดาวน์ 10% ถ้าผ่อนไม่ถึง 3 ปีต้องดาวน์ 20%  กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปต้องดาวน์ 30% สกัดดีมานด์เทียม-ฟองสบู่อสังหาฯ ดีเวลอปเปอร์จุกคอนโด ล้านต้นๆ กระทบหนัก โครงการแนวราบอ่วม

เกณฑ์ดังกล่าวกำหนดการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ แบ่งเป็น กรณีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรกอยู่ที่ 0% หรือไม่จำเป็นต้องวางดาวน์ แต่กรณีสัญญากู้หลังที่ 2 (มีการผ่อนสัญญาแรกยังไม่หมด) หากผ่อนมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี ต้องวางดาวน์ 20% ส่วนสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 30% สำหรับกรณีที่อยู่อาศัยที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 1-2 ต้องวางดาวน์ 20% สัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไป วางดาวน์ 30% ทุกระดับราคา

นอกจากนี้ ในส่วนการกำหนดสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกัน จะยกเว้นให้ไม่ต้องนับรวมสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) ประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เป็นมาตรการเชิงป้องกัน ไม่ได้เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาฯแต่อย่างใด เพียงแต่ป้องกันไม่ให้เกิดขึ้น สำหรับเกณฑ์วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่กำหนดใหม่ ในมุมผลกระทบผู้กู้ซื้อบ้านได้คำนึงถึงว่าปัจจุบันไลฟ์สไตล์ของคนที่มีบ้านหลังที่ 2 ไม่ได้เป็นการเก็งกำไรเสมอไป

เกณฑ์ที่สถาบันการเงินต้องปฏิบัติ คือ บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การปล่อยกู้สัญญาที่ 1 ถ้าเป็นบ้านแนวราบ กำหนด LTV ไม่เกิน 95% และแนวสูงไม่เกิน 90% แต่หากกู้สัญญาที่ 2 ทั้งแนวราบและแนวสูง กำหนด LTV ไม่เกิน 90% ในกรณีผ่อนสัญญาแรกมาแล้วมากกว่า 3 ปีขึ้นไป ส่วนกรณีผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี กำหนดที่ 80% กรณีบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ถ้ากู้สัญญาที่ 1 และ 2 ทั้งบ้านแนวราบและแนวสูง กำหนด LTV ที่ไม่เกิน 80% ส่วนสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ทุกระดับราคา กำหนด LTV ที่ไม่เกิน 70%

ในแง่ผลกระทบนั้นต้องรอดูการปรับตัวหลังจากประกาศมาตรการแล้ว แต่จากการศึกษาเชื่อว่าผู้กู้ซื้อบ้านกว่า 90% จะไม่กระทบ เนื่องจากกู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทอยู่แล้ว อีก 7% เป็นกลุ่มซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่กู้เป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป และมีเพียง 6% ที่ได้รับผลกระทบมากสุด เพราะกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และเป็นกลุ่มที่กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไป ขอย้ำว่า เกณฑ์นี้ไม่มีผลย้อนหลัง ดังนั้น ผู้กู้ก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562 จะไม่ได้รับผลกระทบ ขณะที่คนที่ผ่อนดาวน์มาก่อนวันที่ 16 ต.ค. 61 ก็ได้รับการยกเว้น

ผลกระทบกับบ้านแนวราบ กระทบหนักแน่นอน ถ้าพิจารณาจากเกณฑ์หลังที่ 2 เป็นต้นไป แบงก์ชาติกำหนดบ้านหลังที่ 1 ผ่อนไม่เกิน 3 ปี ต้องวางดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนแล้วเกิน 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% จึงเพิ่มภาระให้กับการซื้อบ้านแนวราบโดยตรง

ผลกระทบจากมาตรการ 1.ตลาดคอนโดฯชะงักตั้งแต่วันที่ 4 ต.ค. 2561 ซึ่งเป็นวันแรกที่แบงก์ชาติเตรียมออกมาตรการ ประเมินจากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่จัดขึ้นในช่วงนั้น มีปริมาณคนเดินดูงานน้อยลง 2.มีลูกค้าวอล์กอินเข้าไซต์โครงการน้อยลง 3.ผลกระทบในภาพใหญ่กับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นกลุ่มที่จ่ายภาษี และมีมาร์เก็ตแชร์ 2 ใน 3 ของตลาดรวม ถ้ารายได้ลดลง การจ่ายภาษีจะลดลงด้วย

ในส่วนของซีไอเอ็มบีอาจกระทบบ้าง แต่ไม่มาก เนื่องจากสัดส่วนของผู้กู้ที่อยู่อาศัยเกินกว่า 50% ของธนาคารเป็นสัญญาแรก และเป็นบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

12 พฤศจิกายน 2561