แบงก์ชาติโปรดทราบ ตลาดคอนโดฯ เจาะลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่าบูมกระจายทั่วไทย งัดแพ็กเกจการตลาดเร้าใจการันตีผลตอบแทนปีละ 3-10% นาน 2-20 ปี ทุนเชียงใหม่ "เดอะนิวคอนเซ็ปต์" ซุ่มผุด 16 โครงการ ดาวน์หนัก 35% โอนใน 3-6 เดือน จ่ายป๋ามากปีละ 8% นาน 20 ปี ขาใหญ่ "นิวนอร์ดิคกรุ๊ป" บุกแล้ว 5 หัวเมืองท่องเที่ยว เผยนำไปปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยว-สัญญาเช่ารายปี "คอลลิเออร์สฯ" ชี้การลงทุนมีความเสี่ยง แนะนำให้ชั่งน้ำหนักก่อนตัดสินใจซื้อลงทุน

โมเดลธุรกิจที่สะดุดตามากที่สุดในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่ผ่านมา เป็นของบริษัท The New Concept จำกัด เชียงใหม่ จัดแคมเปญโดยนำคอนโดมิเนียมขายเน้นเจาะจง ผู้ซื้อนักลงทุน การันตีผลตอบแทนค่าเช่าปีละ 8% นานถึง 20 ปี เพื่อนำห้องชุดมาทำเป็นโรงแรมปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวจีนอีกต่อหนึ่งกับลูกค้าเช่ารายปี

เงื่อนไขการซื้อขายไม่ได้มีการขอสินเชื่อ ลูกค้าต้องมีกำลังซื้อสูง เมื่อซื้อห้องชุดและมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วจึงนำห้องชุดมาทำสัญญาให้บริษัทเช่ายาว 20 ปีในระหว่างทาง (ก่อนครบ 20 ปี) หากต้องการขายคืนห้องชุด บริษัทรับซื้อคืนในราคาบวกให้ปีละ 2% เช่น ขายคืนห้องชุดปีที่ 1 บริษัทรับซื้อคืนในราคา 102% (100% เป็นราคาซื้อขาย กับ 2% เป็นส่วนต่างที่บริษัทบวกเพิ่มให้) ถ้าหากครบสัญญาเช่า 20 ปี บริษัทมีออปชั่นซื้อห้องชุดคืนในราคา 140%

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า อีกกลุ่มที่เน้นการันตีผลตอบแทนค่าเช่า คือ บริษัท นิวนอร์ดิค กรุ๊ป รับประกันการซื้อปล่อยเช่า 9% มีหลายแพ็กเกจให้เลือก ถ้าทำสัญญาให้เช่ากับบริษัท 3-5-10 ปี มีออปชั่นรับซื้อห้องชุดคืนโดยบวกราคาให้ 105-110-120% แต่ถ้าทำสัญญาให้เช่าห้องชุดนาน 15-20 ปี นอกจากมีออปชั่นรับซื้อคืนในราคา 130-140% แล้ว ยังมี on top โดยเพิ่มออปชั่นปรับค่าเช่าตามอัตราเงินเฟ้ออีก 3% โดยกลุ่มนิวนอร์ดิคกรุ๊ปมีบริษัทนำเที่ยวเป็นของตัวเอง ห้องชุดเน้นปล่อยเช่าลูกค้ากรุ๊ปทัวร์ต่างชาติเป็นหลัก

ปัจจุบันมีการลงทุนกระจายทั่วไทย 5 จังหวัด ประกอบด้วย 1.พัทยา ชลบุรี รวม 60 อาคาร 2,278 ยูนิต 2.เกาะสมุย สุราษฎร์ธานี จำนวน 14 อาคาร 395 ยูนิต 3.ชุมพร (เน้นกลุ่มลูกค้าวัยเกษียณ) 13 อาคาร 435 ยูนิต 4.ภูเก็ต 7 อาคาร 1,009 ยูนิต และ 5.เพชรบุรี 118 อาคาร 5,280 ยูนิต นอกจากนี้ มีเครือข่ายที่พักให้เช่าในโซนอาเซียน 3 ประเทศในกัมพูชา ที่เมืองสีหนุวิลล์ 2 อาคาร 138 ยูนิต, อินโดนีเซีย เมืองบาหลี 4 อาคาร 114 ยูนิต และฟิลิปปินส์ เมืองแองเจิล จำนวน 1 อาคาร รวม 176 ยูนิต

ที่ผ่านมาทำให้คอนโดมิเนียมตามหัวเมืองท่องเที่ยว มีลูกค้าต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% โดยเฉพาะใน 3 ทำเลหลักอย่าง "พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่" ทางผู้ประกอบการบางรายแก้ปัญหาโควตาลูกค้าต่างชาติด้วยการทำเป็นสัญญาเช่าแทนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาระยะยาว 30+30+30 ปี

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า นอกจากผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่าแล้ว บริษัทเจ้าของโครงการมีข้อเสนอพิเศษแก่ผู้ลงทุน ดังนี้ 1.สิทธิเข้าพักฟรี โดยระบุเป็นจำนวนวันต่อปี ถ้าเป็นโครงการที่บริหารโดยโรงแรมก็อาจมีทางเลือก พักฟรี ในโครงการอื่น ๆ ที่โรงแรมบริหารอยู่, การให้ส่วนลดในการเข้าพัก, สะสมแต้ม (point) เพื่อนำไปแลกสิทธิ์เข้าพักในโรงแรม รีสอร์ตต่าง ๆ เป็นต้น 2.รับซื้อคืนในราคาที่กำหนด เป็นออปชั่นให้ลูกค้าขายห้องชุดคืนได้ ดังนั้น ในการทำสัญญารับประกันค่าเช่าจำเป็นต้องอ่านรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนทุกข้อ

ในด้านความเสี่ยง แบ่งเป็น 1.ความเสี่ยงในระหว่างการปล่อยเช่า เป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับแรก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง ใช้เวลายาว ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการจึงมีความสำคัญมาก 2.ความเสี่ยงหลังหมดอายุการันตีผลตอบแทน ต้องประเมินค่าเช่าในทำเลที่ตั้งโครงการ เพื่อพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้หลังพ้นระยะการันตีไปแล้ว

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

26 พฤศจิกายน 2561