จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า ประชากรในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีประชากรเพิ่มขึ้นจาก 16.7 ล้านคนเป็น 19.5 ล้านคน ในปี 2580 โดยประชากรในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง แต่ประชากรในปริมณฑล มีแนวโน้มสูงขึ้น เช่นเดียวกับประชากรแฝงที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในกรุงเทพฯ จ.นนทบุรี และ จ.สมุทรปราการ

เมื่อลงลึกไปถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินพบว่า พื้นที่ชุมชนและสิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ เกือบทั้งหมด รวมถึงกระจายออกไปนอกพื้นที่วงแหวนกาญจนาภิเษกตามแนวเส้นทางคมนาคมสายหลักทุกทิศทาง (Ribbon Development) โดยพื้นที่ปลูกสร้างมีแนวโน้มขยายตัวกว้างขึ้นมากกว่า 2,000 ตารางกิโลเมตร ซึ่งหากไม่มีการควบคุมจะสูญเสียพื้นที่เกษตรกรรม เกิดการตั้งถิ่นฐานในพื้นที่เสี่ยงภัย และก่อให้เกิดปัญหาการจราจรอีกด้วย ดังนั้น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จึงเป็นการตอบรับกับความต้องการพื้นที่เมืองและอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น ตามการเติบโตของประชากร การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะเน้นพัฒนาเมืองในรูปแบบ “ไร้รอยต่อ” ชะลอการขยายเมืองในแนวราบในพื้นที่ชานเมือง แต่จะใช้ประโยชน์พื้นที่กลางเมืองให้มีประสิทธิภาพ ซึ่งผังเมืองใหม่จะรองรับการพัฒนาพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตร สำหรับประชากรตามทะเบียนราษฎร์และประชากรแฝง 9.3-10 ล้านคน

ยกตัวอย่างเช่น โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่งผลให้ผังเมืองรวมมีพื้นที่สีเหลืองลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร เหลือ 393.79 ตารางกิโลเมตร หรือลดลง 10.14% ส่วนพื้นที่สีส้มเพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตารางกิโลเมตร เป็น 345.65 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้น 39.33% ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่อาศัยอยู่หนาแน่นเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57% ขณะที่พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นอกจากจะมีการปรับเปลี่ยนสีในโซนพื้นที่ต่าง ๆ ยังจะมีผลกับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (Floor Area Ration) หรือ FAR โดยจะปรับเพิ่มขึ้นตามสีต่าง ๆ สีละ 0.5 ซึ่งสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นจะเอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอาคารเชิงพาณิชย์ตามโซนต่าง ๆ มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ความก้าวหน้าของโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) คาดว่าจะสามารถประกาศใช้ไม่เกินต้นปี 2563 เชื่อว่าผังเมืองฉบับใหม่จะเป็นการเปิดช่องให้พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่อย่างโครงการมิกซ์ยูส ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง และแหล่งงานได้เช่นเดียวกับต่างประเทศ นอกจากนี้ยังส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยถูกลง ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต่ำลงไปด้วย จึงช่วยเพิ่มโอกาสให้กับคนชั้นกลาง ให้สามารถมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองได้มากขึ้น

ที่มา : ddproperty

15 มกราคม 2562