ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงต้นปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกลับมาขายใหม่ หรือคอนโดมิเนียมรีเซลเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอานิสงส์ของการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้า โดยเฉพาะ 3 โซนกรุงเทพฯชั้นใน ประกอบกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 เป็นตัวเร่งให้คอนโดมิเนียมรีเซล ทั้งซื้อ-ขาย-เช่า เติบโตอย่างคึกคัก

ปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนให้เกิดการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯชั้นใน มาจากผลตอบแทนรวมจากการลงทุน ทั้งผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ที่อยู่ในระดับสูง โดยโครงการที่ได้รับผลตอบแทนในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนรวม ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในพื้นที่สุขุมวิทและสุขุมวิทรอบนอกที่มีผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 10% ต่อปี และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 2-3 ปี มี Capital Gain ลดลง จึงอาจคาดการณ์ได้ว่าระดับราคาของโครงการใหม่ ๆ มีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี หากนักลงทุนต้องการได้ผลกำไรจากส่วนต่างของราคาอาจต้องใช้เวลาในการถือครองอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป โดยผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ 4-6% แต่จากราคาที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะทำให้ผลตอบแทนโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นอีก 

การขยายตัวของเมืองและระบบการคมนาคมไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในโซนกรุงเทพฯชั้นในเท่านั้น แต่ยังกระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวหลัก ผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะโซนภูเก็ตที่มีโครงการพัฒนาสนามบินภูเก็ต เฟส 3 โครงการภูเก็ตสมาร์ทซิตี้ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม รองรับการขยายตัวของเมืองภูเก็ตในอนาคต ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในภูเก็ตปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการปรับเพิ่มขึ้นถึง 12%

จากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทาง ธปท. ซึ่งจะมีการลดลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือ LTV (Loan to Value) เพื่อคุมเข้มสินเชื่อ ปรับเพิ่มวงเงินดาวน์คอนโดมิเนียมขึ้นเป็น 15% ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ยังช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมรีเซลมีความคึกคักยิ่งขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อได้เห็นรูปแบบโครงการ สภาพห้อง และพร้อมเข้าอยู่ หรือหากจะลงทุนปล่อยเช่า ก็สามารถรับผลตอบแทนได้เลยไม่ต้องรอให้โครงการแล้วเสร็จ รวมทั้งแคมเปญและโปรโมชั่นต่าง ๆ จากผู้ประกอบการที่ต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือนในช่วงนี้เพื่อเร่งยอดขาย ยอดโอน ให้ทันก่อนมาตรการบังคับใช้

อย่างไรก็ตาม ก่อนมาตรการควบคุมสินเชื่อของทาง ธปท. จะบังคับใช้ เชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะยิ่งเร่งอัดแคมเปญ ส่งโปรโมชั่นพิเศษออกมากระตุ้นการขายอย่างต่อเนื่อง เป็นโอกาสของผู้ขายและผู้ซื้อคอนโดมิเนียมรีเซล ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เอง ขายหรือปล่อยเช่า ก็จะได้รับประโยชน์จากราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต

ที่มา : ddproperty

7 กุมภาพันธ์ 2562