จบไตรมาส 1/62 เป็นจังหวะเวลาที่วงการอสังหาริมทรัพย์ หิวกระหายข้อมูลในภาพรวม เพราะเป็นไตรมาสสุดท้ายที่จะได้อยู่กับภาวะ "ซื้อง่าย ขายคล่อง" และต้องเผชิญกับมาตรการ LTV-loan to value ที่เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ล่าสุด "เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์" จัดทำรายงานสรุปภาพรวมไตรมาส 1/62 และคาดการณ์ อสังหาริมทรัพย์หลังเลือกตั้ง สรุปสาระสำคัญดังนี้

          "นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์" เอ็มดี เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ระบุว่า ผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1/62 ในเขตกรุงเทพฯ มีซัพพลายลดลง 20% มีการเปิดตัวใหม่ 30 โครงการ รวม 11,300 หน่วย

          ทำเลเปิดตัวโครงการใหม่มากสุด ได้แก่ "พระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง" 2,400 หน่วย สัดส่วน 21%, รองลงมา "พญาไท-รัชดาภิเษก" 1,938 หน่วย สัดส่วน 17%, "ลาดพร้าว-วังทองหลาง" 1,580 หน่วย สัดส่วน 14%, "วัฒนาคลองเตย" 13%, "แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด" 11%, "ธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม" 10%, "ปทุมวัน-ราชเทวี" กับ "ติวานนท์รัตนาธิเบศร์" อย่างละ 7% เท่ากัน

          น่าสนใจว่าผู้ประกอบการหลักมีการเบียดแชร์ให้เห็น โดยเป็นห้องชุด พัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สัดส่วนย่อตัวลงมาเหลือ 53% อีก 47% เป็นของดีเวลอปเปอร์ทั่วไป ทั้งหน้าใหม่-รายกลางรายเล็ก

          จุดเน้นอยู่ที่ราคาเปิดตัวใหม่ ขนาดใหญ่สุดเป็นตลาดระดับกลาง 7.5 หมื่น-1.1 แสนบาท/ตารางเมตร สัดส่วน 47% กับตลาดซิตี้คอนโดฯราคาไม่เกิน 7.5 หมื่น/ตารางเมตร สัดส่วน 28% เมื่อรวม 2 เซ็กเมนต์นี้ ทำให้ขนาดตลาดอยู่ที่ 75% เป๊ะ โดยมีหน่วยรวมกัน 8,500 หน่วย ขณะที่ตลาดห้องชุดไฮเอนด์ ราคา 1.1-1.9 แสน/ตารางเมตร มีสัดส่วน 19% และห้องชุดลักเซอรี่ ราคา 1.9-2.9 แสน/ตารางเมตร มี 6%

         ในด้านราคาเฉลี่ยห้องชุดพบว่า ไตรมาส 1/62 ลดลง -1% ถือว่าไม่มีนัยสำคัญมากนัก เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลัง 2561 จาก 140,600 บาท/ตารางเมตร มาอยู่ที่ 139,400 บาท/ตารางเมตร โดยเปรียบเทียบ 3 ทำเลหลัก คือ โซนกรุงเทพฯชั้นในจาก 231,000 บาท/ตารางเมตร ลดเหลือ 228,000 บาท/ตารางเมตร, โซนกรุงเทพฯขอบเมืองรอบนอก จาก 113,000 บาท เหลือ 112,800 บาท/ตารางเมตร และโซนชานเมือง จาก 74,000 บาท เหลือเฉลี่ย 73,500 บาท/ตารางเมตร

          เหตุผลหลักส่วนหนึ่งเป็นเพราะช่วงครึ่งปีหลัง 2561 มีการเปิดตัวห้องชุดแพงจำนวนมาก แต่ไตรมาส 1/62 เหมือนหนังคนละม้วนเพราะเปิดตัวด้วยห้องชุดราคาถูกลง

          การเมืองแทบไม่ระคายผิวสำหรับผลกระทบจากการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่พบว่า ตั้งแตปี 2549 จนถึงการเลือกตั้งครั้งล่าสุดในปี 2562 พบว่า ไม่มีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด รายละเอียดดังนี้ รัฐบาลใหม่ในปี 2549 ราคาอสังหาฯเติบโต 15%, รัฐบาลใหม่ปี 2550 ราคาอสังหาฯขยับไปเติบโตอยู่ที่ 18-19%, รัฐบาลใหม่ปี 2554 ตลาดหลักในกรุงเทพฯเผชิญภาวะมหาอุทกภัย ทำให้ราคาดร็อปลงมาเติบโต 8%, รัฐบาลใหม่ปี 2557 ซึ่งเป็นปีรัฐประหารโดย คสช. เส้นกราฟก็กลับไปยืนเหนือ 10% ได้

          ในเมื่อการเมืองไม่ใช่ปัจจัยกระทบรุนแรง ทำให้มุมมองไปอยู่ที่ตัวที่มีผล กระทบจะเป็นนโยบายด้านเศรษฐกิจมากกว่า โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้น อสังหาฯว่าด้วยการลดภาษีในด้านต่างๆ เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี กระตุ้นการซื้อบ้านหลังแรก เพื่อดึงดูดดีเวลอปเปอร์ หันมาพัฒนาโครงการมากขึ้น, นโยบายบ้านล้านหลัง, การกระตุ้นการซื้อ (โครงการ เอกชน) ราคาไม่เกินหลังละ 2.5 ล้านบาท รวมทั้งจะกระตุ้นการซื้อบ้านมือสองได้มากขึ้น

          นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563) จากการที่ต้องมีภาระจ่ายภาษีมากขึ้น ทำให้ผู้ซื้อเริ่มชั่งใจในการซื้ออสังหาฯหลังที่ 2-3 มากขึ้น

          ลูกค้าต่างชาติยังหนุนเนื่องทิศทางที่เป็นข้อกังขามากอีกเรื่องหนึ่ง ว่าจะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯไทยมาจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ "แจ้วนลินรัตน์" ระบุว่า ยังไม่พบสัญญาณเนกาทีฟในด้านนักลงทุนต่างชาติ ยังมีความสนใจเข้ามาลงทุนในตลาดเมืองไทยต่อเนื่อง ส่วนลูกค้าต่างชาติกลุ่มหลักยังเป็นลูกค้าจีนที่มีบทบาทต่ออสังหาฯไทย

          ผลกระทบจากการเลือกตั้ง สถิติตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบันพบว่า ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งมีผลกระทบน้อยมาก ปัจจัยกระทบขึ้นกับเศรษฐกิจภาพรวมมากกว่า ขณะเดียวกันในตลาดรีเทลมีซัพพลายรวม 660,000 ตารางเมตร ส่วนแบ่งตลาดเป็นของย่านราชประสงค์-เพลินจิต 41% สยามสแควร์ 39% พร้อมพงษ์ 20% แบ่งฐานลูกค้าในประเทศกับ นักท่องเที่ยว ซึ่งกำลังมีบทบาทเป็น ตลาดใหญ่ เช่น สยามพารากอน วันธรรมดามีนักท่องเที่ยวมากกว่าลูกค้าคนไทย

          เป็นเหตุผลทำให้ช่วง 3-4 ปีที่ ผ่านมา มีห้างสรรพสินค้าเกรดเอเกิดใหม่จำนวนมาก ส่วนหนึ่งมาจาก ผลสำรวจในปี 2561 กรุงเทพฯเป็น เมืองท่องเที่ยวเป้าหมายของนัก ท่องเที่ยวทั่วโลก เฉลี่ยมีจำนวน 100,000 คน/วัน ค่าเช่ารีเทลเฉลี่ยอยู่ที่ 3,910 บาท/ตารางเมตร/เดือน และซัพพลายเกิดใหม่ อาทิ 101 The Third Place 30,000 ตารางเมตร, กลุ่มแพลทินัม 28,000 ตารางเมตร และดองกิ 11,000 ตารางเมตร

          ในด้านผลกระทบจากการเลือกตั้งพบว่ามีน้อยมาก เช่นเดียวกับตลาดคอนโดฯและออฟฟิศบิลดิ้ง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

29 เมษายน 2562