หนึ่งในดัชนีชี้วัดถึงภาพรวมเศรษฐกิจก็คือ "ราคาที่ดิน" และสำหรับพื้นที่ในกุรงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ดินผืนใด ที่ดูมีอนาคตก็ต้องอยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า...ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (รวม 6 จังหวัด กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม)ไตรมาส 2 ปี 2562...

          พบว่าค่าดัชนีเท่ากับ 236.9 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด แม้ว่าตัวเลขจะเพิ่มขึ้น แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หลังจากมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นตัวเลขสองหลักติดต่อกันถึง 9 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2560 ถึงไตรมาส 1 ปี 2562

          สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น มากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2562  เมื่อเทียบกับช่วงเวลา เดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1) จังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 62.6 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณอำเภอสามพราน อำเภอพุทธมณฑล และอำเภอเมืองนครปฐม เนื่องจากมีแผนโครงการรถไฟฟ้า ในอนาคตสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค ส่วนต่อ ขยายไปพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ เพิ่มขึ้น 2) จังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 47.3 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอเมืองสมุทรสาคร และอำเภอกระทุ่มแบน เนื่องจากจะมีการก่อสร้างมอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-วังมะนาว เชื่อมต่อจากทางด่วนพิเศษช่วงพระราม 2 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น 3) เขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.8 4) เขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ มีอัตรา การเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.5 และ 5) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.3 เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่งสมุทรปราการ) ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ เมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

          จากทำเล 5 อันดับแรกข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นซึ่งเป็นทำเลที่ยังมีฐานราคาต่ำ จึงมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณในกลางเมือง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          สำหรับทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1) สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.5 2) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.3 ซึ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นโครงการในอนาคตซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาก็มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.3 เช่นเดียวกับราคาที่ดินช่วง แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่เปิดให้บริการแล้ว 3) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา)ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตมีอัตรา การเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7 4) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เป็นโครงการอยู่ระหว่าง ก่อสร้างมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น ร้อยละ 17.8 และ 5) สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4 เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.8

          อนึ่ง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล" เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึก ค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน

ที่มา : หนังสือพิมพ์แนวหน้า

25 กรกฎาคม 2562