ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ถาโถมเข้ามา นอกจากความผันผวนและความไม่แน่นอนของภายนอกประเทศแล้ว เศรษฐกิจในประเทศปรับตัวลดลง หน่วยงานที่กำกับดูแลระบบการเงิน เข้ามาบริหารความเสี่ยงเรื่องหนี้ในภาคธุรกิจต่างๆ รวมถึงภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นการ "ลดความร้อนแรง" ของตลาด โดยเฉพาะในมุมของตลาดคอนโดมิเนียม ในกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มเก็งกำไร ผ่านมาตรการที่ ออกมาอย่างเปิดเผย ดีเดย์ไปแล้วกับกฎความเข้มเรื่อง อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือ (LTV หรือ Loan to Value) และล่าสุดการเตรียมบังคับใช้เรื่อง มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มองว่า หนี้ครัวเรือนยังอยู่ระดับสูง 70-80% เทียบกับจีพีดี

            อย่างไรก็ตาม ผลจากการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็เปรียบ "หอเตือนภัย" ให้กับภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งปัจจุบันทางศูนย์ข้อมูลฯมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ (บิ๊กดาต้า) ที่สามารถนำข้อมูลมาสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของตลาดในปัจจุบันและอนาคต

            โดยนายนรินทร์ กัลยาณมิตร ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในงานสัมมนาวิชาการ ในวาระครบรอบ 15 ปีของการจัดตั้ง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ในเรื่อง "การพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางปัจจัยลบที่ท้าทาย" กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ควรมีบทบาทมากกว่าเป็นแหล่ง ข้อมูลข่าวสาร เนื่องจากมีบิ๊กดาต้า หากสามารถนำข้อมูลเหล่านี้มาทำการวิเคราะห์เชิงคาดการณ์ได้ จะเป็นประโยชน์ เนื่องจากในปัจจุบัน โลกการเงินเปลี่ยนแปลงไปมาก ซึ่งสุดท้ายแล้ว ก็จะมีผลต่อศูนย์ข้อมูลฯอยู่ดี

            นายสุวัชชัย ใจข้อ ผู้อำนวยการสำนักงานสถิติเศรษฐกิจ ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวในเรื่อง นโยบายการเงินและการคลังกับการพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะวิกฤตสงครามการค้าโลกว่า เป็นห่วงในเรื่องเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจาก 4 เครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนประเทศดับลงหมด ทั้งเรื่องการส่งออก ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ โดยเฉพาะเครื่องยนต์หลัก การลงทุนและการบริโภคภาครัฐ ตอนนี้ก็ไม่เคลื่อนไหว โดยการพิจารณางบประมาณปี2563 ที่ล่าช้า ทำให้ไตรมาสแรกปีงบ'63 ต้องชะงักลง การเบิกจ่ายที่ช้าลง จะมีผลต่อเศรษฐกิจ ซึ่งเราคิดว่าอีกหลายปี ที่เศรษฐกิจไทยจะเติบโตในตัวเลขสองหลัก ขณะที่เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มชะลอตัวไปถึงสิ้นปี 2563

            นอกจากนี้ ธปท.ยังมีความเป็นห่วงเรื่องหนี้ ครัวเรือนของไทย ที่ยังปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่อันตราย โดยจะพบว่า คนไทยเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย 1 ใน 5 ของคนกลุ่มอายุ 29 ปี เป็นหนี้เสีย (NPL) คนไทยเป็นหนี้มากขึ้น จากคนที่มีหนี้ 21 ล้านคน กว่า 3 ล้านคนเป็นหนี้เสีย และปริมาณหนี้ไม่ลดลง แม้ว่าจะก้าวสู่วัยเกษียณ

            นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส กล่าวยอมรับว่า ภาคอสังหาฯยังคงชะลอการเปิดโครงการ เนื่องจากในภาวะที่ตลาดยังมีซัปพลายคงเหลือเป็นจำนวนมาก แสดงว่าอัตราการดูดซับคงต้องนานขึ้น แต่เรื่องฐานะการเงินของบริษัทอสังหาฯ ยังสามารถรับภาระสต๊อก ได้อยู่ เพราะภาระหนี้ที่มีภาระจ่ายหักเงินสด (หนี้สุทธิ) ต่ำมาก อสังหาฯอยู่แค่ 1 เท่า ซึ่งในอดีต อยู่ที่ 0.4 เท่านั้น

            ในส่วนของภาพยอดขายล่วงหน้า (พรีเซล) เปลี่ยนไป เมื่อก่อนผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ 80,000 ล้านบาท หรือไปถึง 100,000 ล้านบาท แต่ในขณะนี้ ลดลงมาเหลือ 60,000-70,000 ล้านบาท และหากพิจารณาในไส้ในแล้ว ยอดพรีเซลลดลงมาจากเรื่องความต้องการ(ดีมานด์)การซื้อเพื่อลงทุนและ เก็งกำไรหากไปจากตลาดประมาณ 25-30% นั่นแสดงว่าฐานพรีเซลที่เคยสูงในอดีตมาจากการเก็งกำไร และอีกส่วนมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่วนกำลังจริง (เรียลดีมานด์) ในระบบยังคงมีอยู่

            จากตัวเลขพรีเซลในปี 2561 จากบริษัทอสังหาฯ 16 รายที่มีครองส่วนแบ่งตลาดเกิน 2 ใน 3 มียอดพรีเซลประมาณ  3.5 แสนล้าน และคิดว่าตัวเลขทั้งปี 62 จะส่งทรงตัวที่ 3.5 แสนล้านบาท แต่ผ่านไปครึ่งปี พบว่ายอดพรีเซลชะลอตัวในรอบ 2-3 ปี เหลืออยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท คาดทั้งปี ยอดพรีเซลเข้าสู่ภาวะถดถอย อย่างไรก็ตาม ในเรื่องการพึ่งพาเงินกู้นั้น บริษัทขนาดใหญ่สามารถ ระดมทุนได้ดีกว่าอสังหาฯรายกลางและเล็ก ที่ยังต้องพึ่งแบงก์ ถ้าแบงก์ไม่ปล่อยก็ไปไม่ได้

            สำหรับเรื่องการร่วมลงทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศนั้น(เจวี) เป็นลักษณะการเพิ่มส่วนแบ่งตลาด ได้ดี สามารถใช้เงินทุนในการขยายโอกาสมากกว่าพึ่งพาเงินในระบบ และยังช่วยให้เราบริหารฐานะการเงินได้ดี การร่วมทุนจึงเป็นที่นิยมพอสมควร จากตัวเลขยอดขายรอบันทึกเป็นรายได้ (แบ็กล็อก) หรือยอดขายที่รอเซ็นสัญญาแล้วรอโอน) ในไตรมาส 2 ปีนี้ อยู่ที่ 3.3 แสนล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 40,000 ล้านบาทและโครงการคอนโดฯ 1.58 แสนล้านบาท และโครงการร่วมทุนอีก 1.32 แสนล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ตัวเลขการร่วมทุนจะมีมูลค่าใกล้เคียงกับการลงทุนของบริษัทอสังหาฯทำเอง

            ในเรื่องของความสามารถในการหาแหล่งเงินนั้น บริษัทขนาดใหญ่จะมีความได้เปรียบกว่าบริษัทอสังหาฯขนาดกลางและเล็ก ซึ่งการบริหารสินค้าคงค้าง (สต๊อก) ถ้าเยอะ ต้องไม่ใช่เป็นการอุ้มด้วยหนี้ที่เยอะเกินไป เพราะถ้าโครงการขายช้า และไม่เห็นทางเข้ามาของกระแสเงิน ก็ต้องวางแผนเพื่อหาแหล่งเงินทุนเข้ามา

            นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) บริษัทขนาดใหญ่และมีทุนหนาแน่น โดยมีถึง 7 ธุรกิจที่ครอบคลุมธุรกิจศูนย์การค้า โรงแรมและ ท่องเที่ยว สนามกอล์ฟ ค้าปลีก อาหาร การเงิน และอื่นๆ รวมมีมูลค่าสินทรัพย์กว่า 50,000 ล้านบาท กล่าวว่า ในความเห็นส่วนตัวแล้ว เศรษฐกิจในปี 2563 ยังไม่มีแนวโน้มกลับมาดี ทรงๆตัว เนื่องจากมีปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจจากต่างประเทศ ซึ่งในส่วนของ เอ็ม บี เค มีการทำธุรกิจที่หลากหลาย แต่ละธุรกิจมีกลยุทธ์ที่ต่างกัน การทำศูนย์การค้าไม่ใช่มองเรื่องการสร้างเสร็จและมี ผู้เช่า สิ่งสำคัญ เราจะทำอย่างไรที่จะดึงลูกค้ามาใช้บริการ มาเดินห้าง ให้ห้างมีชีวิตชีวา เพื่อสร้างบรรยากาศใน การซื้อของ หรือแม้แต่ที่ศูนย์การค้ามาบุญครอง มีการ นำระบบ AI มาประมวลผลลูกค้าที่เดินเที่ยวในห้าง

            ธุรกิจโรงแรม เป็นอสังหาฯประเภทให้เช่า โรงแรม ต้องการความสงบ เรียบร้อย และการบริการ รูปแบบต้องเป็นอีกแบบ การจะหาคนมาพัก ก็เป็นเรื่องของโปรดักต์ที่เราจะจัดสรรให้กับลูกค้า เช่น โรงแรมปริ๊นเซส เรา มีแบรนด์ Tinidee ในการบริหารโรงแรม มีโรงแรมที่มัลดีฟส์ที่ร่วมกับดุสิตธานี

            นายคีรินทร์ ชูธรรมสถิตย์ ประธานผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์ 70,000-80,000 ล้านบาท กล่าวว่า บริษัทโครงการมิกซ์ยูสที่ลงทุนและเปิดให้บริการไปแล้วหลายแห่ง อาทิ โครงการไอคอนสยาม ซึ่งมีโครงการ คอนโดฯ พรีเมียมรูปแบบฟรีโฮลด์ 2 ตึก โครงการ ทรู ดิจิตอล พาร์ค 101 มีอาคารสำนักงาน และคอนโดฯ รวม 3 ตึก และรีเทล (สามารถรองรับลูกค้าในโซนนี้ได้หมด) และล่าสุดในปีหน้า จะเปิดโครงการเดอะ ฟอเรสเทียร์ เป็นโครงการแฟลกชิปของ MQDC มูลค่า 90,000 ล้านบาท บนเนื้อที่ 300 ไร่ บางนาตราด กม.6

            ด้าน นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีสินทรัพย์กว่า 50,000 ล้านบาท หนึ่งในธุรกิจอสังหาฯกลุ่มเจ้าสัวเจริญ ฉายภาพเศรษฐกิจปีหน้าว่า ยังคงทรงๆ ต้องเลือกกลุ่มลูกค้าและเซกเมนต์ กลุ่มกำลังซื้อก็ยังมี กลุ่มที่ไม่มีก็เช่น ต่างจังหวัด ที่อาจจะลำบาก ซึ่งเรื่องบ้าน ก็ยังเป็นปัจจัยที่คนต้องการ แต่ ตลาดคอนโดฯความต้องการอาจจะลดลง เช่น โครงการคอนโดฯ "ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์" ซึ่งเป็นรูปแบบ ลีสโฮลด์ (เช่าระยะยาว) ลูกค้าจ่ายเงินสดถึง 80% โครงการเป็นหนึ่งในโมเดลของโครงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ เปิดตัวอย่างเป็นทางการ วันที่ 20 กันยายนนี้ มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท

            นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวถึงแผนธุรกิจในปี 2563 บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส 1 โครงการ บนพื้นที่กว่า 8 ไร่ ทำเลจอมเทียน ภายในโครงการประกอบด้วย คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เพื่ออยู่อาศัย และ โรงแรมระดับ 5 ดาว มูลค่าโครงการกว่า 4,500 ล้านบาท ส่วนในทำเลกรุงเทพฯ บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงเดือนตุลาคมนี้ จำนวน 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท ลิสต์ กรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ วาลเด้น ได้แก่ วาลเด้น ทองหล่อ 8 และ วาลเด้น ทองหล่อ 13 มูลค่ารวม 2,800 ล้านบาท เริ่มเปิดขาย 10 ตุลาคม

            ในปี 2562 บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขาย 3,000 ล้านบาท ส่วนยอดโอนบริษัทมั่นใจว่าจะสามารถทำได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอนอยู่ที่ประมาณ 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนไปจนถึงปี 2564 ทั้งนี้บริษัทคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า บริษัทจะมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

19 กันยายน 2562