ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังว่า สถานการณ์ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 น่าจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2562 ซึ่งจะช่วยผลักดันยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลังสูงกว่าครึ่งปีแรกเพียงเล็กน้อย หากเทียบกับครึ่งหลังของปี 2561 จะมีจำนวนหน่วยและราคาที่ต่ำกว่า 15.5% และ 12.2% ตามลำดับ ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่คาดว่าจะปรับตัวลดลง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะลดลง 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปัจจุบันมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมในครึ่งปีหลังจำนวนมาก ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะลดลง 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          ทั้งนี้มองว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจะลดลง 10.2% และราคาจะลดลง 7.1% ส่วนอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลง 12.7% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลง 9.1% การชะลอตัวด้านอุปสงค์และอุปทาน ผู้ประกอบการปรับสมดุลย์ของตลาดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้ 154,367 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 88,727 หน่วย คิดเป็น 57.5%, อาคารชุดเหลือขาย 65,639 หน่วย คิดเป็น 42.5 หน่วย ส่วนที่เหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อาคารชุด ราว 42.5% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์เหลือขาย 31.8% บ้านเดี่ยว 17.1% และอื่นๆ

          จากการรวบรวมของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเก็บและรวบรวมข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐและดำเนินการสำรวจข้อมูลภาคสนามเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการขายพบว่าอุปสงค์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะแตกต่างจากในจังหวัดภูมิภาค แบ่งออกเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จะมีความสนใจที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดส่วนหนึ่งจะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาวและเก็งกำไรระยะสั้นแต่สำหรับผู้ซื้ออาคารชุดในภูมิภาคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงรวมถึงซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวรูปแบบของการให้เช่าในบางพื้นที่ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

          ส่วนปัญหาของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ของทุกพื้นที่ที่สำรวจพบนั้นคือการขาดการออมเงินก่อนซื้อบ้านและบางส่วนมีการย้ายถิ่นฐานมาทำงานในจังหวัดอื่นจำเป็นให้ต้องหาที่อยู่อาศัยเป็นหลังที่สองโดยใช้เงินจากค่าจ้างมาชำระในการผ่อนซึ่งเกิดหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ Macroprudential เพื่อลดความเสี่ยงด้านเสถียรภาพระบบการเงินโดยเฉพาะรายละเอียดของเกณฑ์ที่เตรียมออกมาดูแลความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้มากขึ้นมีผลทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านโดยไม่มีการเตรียมความพร้อมเรื่องเงินออมเป็นเงินส่วนต่างประมาณ 10-20% ของมูลราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองส่งผลให้ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ส่งผลต่อผู้ประกอบการอสังหาที่ต้องนำโครงการที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในกลุ่มนี้กลับมาขายซ้ำจึงเป็นสาเหตุให้เกิดอุปทานส่วนเกินในตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้สูงกว่าปกติและเกิดการชะลอตัวการลงทุนในโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น

          ภาพรวมทั้งประเทศในช่วงครึ่งปีแรกสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยด้านอุปสงค์ปรับตัวลดลงทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ขณะที่อุปทานโครงการที่อยู่อาศัยใหม่โดยเฉพาะอาคารชุดยังมีหน่วยเพิ่มขึ้น ซึ่งบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังเป็นกลุ่มที่เปิดการขายอาคารชุดมากถึง 64% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกแต่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่พบว่ามีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ทันหุ้น

30 กันยายน 2562