ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC นำเสนอผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 9 เดือนแรก หลังจากมีมาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้านบาท ตั้งแต่ 1 พฤศจิกายน 2562-24 ธันวาคม 2563 ไฮไลต์ต้องการจะบอกว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ "มี ดีกว่าไม่มี" อย่างน้อยเป็นตัวช่วยดูดซัพพลายออกไปจากตลาดได้ 5% ในเขตกทม.-ปริมณฑล และคาดการณ์ดูดซับได้ 14% ในตลาดต่างจังหวัดทั่วประเทศ

          ผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติเพื่อลดภาวะร้อนแรงอันเกิดจากการเก็งกำไรอสังหาฯ บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% สำหรับการขอสินเชื่อหลังที่ 2 เป็นต้นไป เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ล่าสุด ณ ไตรมาส 3/62 เฉพาะเขตกทม.-ปริมณฑล บ้านแนวราบเปิดตัวติดลบ -57.3% 8,879 ยูนิต เป็นภาวะเปิดตัวติดลบติดต่อกัน 3 ไตรมาส

          คอนโดมิเนียมหนักปานกันเปิดตัวใหม่ติดลบ -56.5% จำนวน 11,984 ยูนิต ในขณะที่ตลาดทั่วประเทศ ณ ครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายเหลือ 270,131 ยูนิต สัดส่วน 56.3% อยู่ในกทม.ปริมณฑล จำนวน 151,993 ยูนิต ต่างจังหวัดสัดส่วน 43.7% จำนวน 118,138 ยูนิต ผลของการหดตัวรุนแรงในรอบ 5 ปีดังกล่าวทำให้ปี 2562 ถูกมองว่า เป็นปี "ท้องช้าง" หมายถึงตลาดอสังหาฯน่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว ทำให้คาดการณ์โดยอัตโนมัติว่าปี 2563 คงไม่ต่ำกว่านี้

          กรณีมองโลกสวย หรือ best case ปี 2563 มีโอกาสเติบโตได้ 5% เทียบจากปีนี้ แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดปีหน้าจะฟื้นตัวแต่อย่างใดเพราะแท้ที่จริงแนวโน้มการเติบโต 5% ก็มาจากฐานที่ต่ำลงหรือหดตัวลง อยากรู้ว่าตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวเมื่อไหร่ เห็นทีจะต้องเทียบเคียงกับปีรุ่งโรจน์ ซึ่งก็คือยุคบูมในปี 2561

          ท่ามกลางปัจจัยลบสารพัดเทรดวอร์ที่กระแทกภาคส่งออก บริษัททยอยปิดกิจการ-ซ้ำเติมภาวะว่างงาน กำลังซื้อชะลอตัวหนัก มาตรการ LTV ยังค้ำคอ หนทางที่ภาคอสังหาฯปี 2563 จะกลับมาเติบโตเป็นบวก 5% จากปีนี้ จึงไม่สามารถเติบโตได้โดยลำพัง แต่ต้องอาศัยเหตุการณ์พิเศษจากตัวช่วยคือภาครัฐ

          จากความคาดหวังของผู้กำหนดนโยบายรัฐทั้งแบงก์ชาติและกระทรวงการคลัง มองสอดคล้องกันว่า มาตรการเชิงนโยบายทำให้ที่อยู่อาศัยต้องลดราคาลงมา ประเด็นนี้ "ดร.วิชัย" เลือกมองต่างมุมเพราะคนที่รู้ข้อมูลพัฒนาโครงการย่อมรู้ว่าราคาขายสะท้อน 2 เรื่องหลัก คือ ต้นทุนพัฒนาโครงการกับภาวะแข่งขันระดับเรดโอเชียน

          คำตอบสุดท้าย คือ ที่อยู่อาศัยไม่ลดราคาแต่อย่างใด ทั้งยังพบว่าเกณฑ์ตัวชี้วัดต่างๆบ่งชี้ว่า บ้าน-คอนโดฯมีการขึ้นราคาทุกปี เฉลี่ยปีละ 3-5% ด้วยซ้ำไป ตัวอย่าง ห้องชุด 30 ตารางเมตร ราคาตารางเมตรละ 1 แสนกว่าๆ หากลดเหลือ 9.5 หมื่นบาท เท่ากับราคาห้องละ 2.85 ล้าน ทำให้ราคาเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐหรือดีเวลอปเปอร์อาจใช้เทคนิคการรีไซซ์- รีดีไซน์ ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท แต่หดไซซ์เหลือ 28 ตารางเมตร เป็นต้น

          ข้อแนะนำถึงผู้บริโภคอสังหาฯในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2562 "ดร.วิชัย" ระบุว่า สำหรับผู้บริโภคเป็นโอกาสดีในการเลือกซื้อ ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง สมเหตุสมผล แถมมีตัวช่วยจากมาตรการรัฐทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนอง ถึง 3% เทียบเท่าประหยัดล้านละ 3 หมื่นบาท ถ้าซื้อราคา 3 ล้านจะประหยัดถึง 9 หมื่นบาททีเดียว

          จังหวะที่ดีที่สุดยังรวมถึงด้านการเงินเพราะแพ็กเกจสินเชื่อมีการแข่งขันนำเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรกจากสถาบันการเงินต่างๆ เพราะฉะนั้น "คนซื้อบ้านตอนนี้ ถ้ามีโอกาสรีบซื้อก็ดีนะครับ"

          อย่างไรก็ตาม สินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งส่วนใหญ่ใช้เวลาก่อสร้างเกิน 1 ปี อาจไม่ได้รับอานิสงส์มากนัก ยกเว้นแต่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือใกล้เสร็จที่อาจมีการเร่งสร้างเพื่อเร่งโอน ในขณะที่สินค้าแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ เป็นสินค้าที่ "ขึ้นง่าย- จบง่าย-จบได้เร็ว" มีน้ำหนักที่จะแข่งขันกันสูงในปีหน้า

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

25 พฤศจิกายน 2562