บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ แนะผู้ประกอบการรับมือวิกฤต เลื่อนเปิดโครงการใหม่รอสถานการณ์เป็นปกติ ทำการตลาด Online Marketing เจรจาลูกค้าเป็นรายบุคคล ลดค่าใช้จ่ายประคองธุรกิจให้อยู่รอด เชื่อหลังวิกฤตทุกเซกเตอร์โตก้าวกระโดดคาดไตรมาส 3-4 เริ่มฟื้นตัว

          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทเจแอลแอล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า โดยภาพรวมคงปฏิเสธไม่ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ปีนี้มีแนวโน้มที่ไม่สดใสนัก จากปัจจัยลบต่างๆที่เกิดขึ้นทั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เองและเศรษฐกิจระดับมหภาคของประเทศ โดยเฉพาะวิกฤตการณ์การแพร่ระบาดของ COVID 19 ซึ่งมีผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้มชะลอตัวจากปัจจัยลบก่อนหน้านี้แล้ว

          เป็นที่ทราบกันว่า ดีมานด์หรือความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ส่วนใหญ่จะอิงอยู่กับสภาพเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวย่อมมีผลกระทบต่อดีมานด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมากน้อยแตกต่างกันไปตามปัจจัยพื้นฐานเดิมของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

          สำหรับตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯเชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากโดยรวมแล้วในปีนี้อุปทานหรือซัปพลาย ยังคงไม่เพียงพอรองรับความต้องการของบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะอาคารเกรดเอ ซึ่งตัวเลข ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 9.2 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารเกรดเอ 2.8 ล้านตารางเมตร และอาคารเกรดรอง 6.4 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ว่างเฉลี่ย 9.3% แบ่งเป็นอาคารเกรดเอ ว่าง 6.8% อาคารเกรดรองว่าง 10.4% สำหรับค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 727 บาท ต่อตารางเมตร โดยอาคารเกรดเอ ราคา 908 บาทต่อตารางเมตร อาคารเกรดรองค่าเช่า 539 บาท ต่อตารางเมตร

          ในปีนี้แม้มีแนวโน้มว่าภาคธุรกิจต่างๆ อาจไม่มีการว่าจ้างพนักงานใหม่เพิ่มมากนักในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว และอาจมีการพยายามลดต้นทุนการทำธุรกิจเพื่อเตรียมพร้อมรองรับผลกระทบทางเศรษฐกิจและธุรกิจ ซึ่งรวมถึงต้นทุนเกี่ยวกับสถานประกอบการ นอกจากนี้ การเช่าสำนักงานยังเป็นสัญญาระยะยาวจึงทำให้ตลาดอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบ และเชื่อว่าในอนาคตหลายๆบริษัทจะยังจำเป็นต้องขยายออฟฟิศเมื่อมีโอกาส เนื่องจากออฟฟิศที่มีอยู่เดิมคับแคบกว่าที่ควร โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาหลายบริษัทแม้จะมีพนักงานจำนวนเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ไม่สามารถขยายออฟฟิศได้เพราะซัปพลายใหม่มีจำกัด ดังนั้นตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่งในปีนี้ ค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับสูงขึ้นต่อไปอีก

          โรงแรม เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างชัดเจนจากภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาด นักท่องเที่ยวต่างชาติที่หดหายจากวิกฤตการณ์โรคระบาด ทำให้ความต้องการเข้าใช้ห้องพักโรงแรมลดลงมาก และยังมีผลกระทบต่อรายได้จากการ ให้บริการสถานที่สำหรับงานเลี้ยงและงานประชุมด้วย

          ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบในลักษณะคล้ายกันกับโรงแรม โดยเฉพาะศูนย์การค้าที่พึ่งพากำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวต่างชาติค่อนข้างมาก

          ทางด้าน ตลาดคอนโดมิเนียมแนวโน้มการชะลอตัวทางเศรษฐกิจจะกระทบความเชื่อมั่นของผู้ซื้อภายในประเทศ ส่วนการแพร่ระบาดของโรค ที่กระจายเป็นวงกว้างมากขึ้นทั่วโลกยังส่งผลให้ความต้องการซื้อจากต่างชาติชะงักงัน ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเองมีความท้าทายสูงอยู่แล้วจากสภาพการแข่งขันสูง

          แม้ความต้องการคอนโดมิเนียมจะยังมีอยู่สูงมากโดยเฉพาะในหมู่ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ราคาที่พุ่งสูงขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมาตามต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะต้นทุนที่ดินทำให้ฐานของผู้ที่มีกำลังซื้อแคบลงเรื่อยๆ และนำไปสู่สถานการณ์ปัจจุบันที่มีซัปพลายคงค้างอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก

          สำหรับทางรอดของผู้ประกอบการแบ่งตามประเภทธุรกิจ เริ่มจากธุรกิจโรงแรม เชื่อว่า เมื่อวิกฤตการณ์โรคระบาดผ่านพ้นไป ภาคธุรกิจโรงแรมจะสามารถฟื้นตัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากตลาดมีปัจจัยพื้นฐานที่ดีอยู่แล้วโดยเฉพาะการมีสถานะเป็นหนึ่งในตลาดท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในโลกในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติ

          แต่ระหว่างนี้ในภาวะที่ความตื่นตระหนกยังคงทวีขึ้นทั่วโลก การกอบกู้หรือกระตุ้นดีมานด์เป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงใช้กลยุทธ์ในการประคองธุรกิจด้วยวิธีการต่างๆ อาทิ การลดต้นทุนด้วยการปรับลดจำนวนหรือเวลาทำงานของบุคลากร และการใช้โอกาสในการปิดกิจการชั่วคราวเพื่อปรับปรุงโรงแรม รวมไปจนถึงการรับความช่วยเหลือจากมาตรการที่ภาครัฐฯ ออกมาเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบ

          อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้า เช่นเดียวกับโรงแรม เชื่อว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้าจะกลับสู่ภาวะปกติได้ในเวลาไม่ช้าหลังวิกฤตการณ์โรคระบาดยุติลง ในระหว่างนี้คาดว่าผู้ประกอบการค้าปลีกจะเน้นกลยุทธ์การโปรโมตช่องทาง การจำหน่ายสินค้าทางออนไลน์เพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ไม่ต้องการเดินทางไปจับจ่ายสินค้าที่ศูนย์การค้าด้วยตนเอง

          คอนโดมิเนียม มีปัจจัยบวกหลายปัจจัย สำหรับภาคที่อยู่อาศัยรวมถึงคอนโดมิเนียม อาทิ มาตรการจากภาครัฐฯในการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากปกติ 1% เหลือ 0.01% การผ่อนคลายมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และการที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ช่วงขาลง อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการคอนโดฯเองยังคงต้องใช้ความพยายามอย่างมากในภาวะที่ตลาด มีการแข่งขันสูง ในขณะที่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจยังบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

          เมื่อวัฏจักรของตลาดกลับมาเริ่มการพัฒนาโครงการใหม่อีกครั้ง เชื่อว่า ราคาโครงการใหม่จะสูงกว่าโครงการปัจจุบัน ดังนั้น ในช่วงนี้จึงนับเป็นจังหวะที่ดีที่ผู้มีกำลังซื้อจะเลือกซื้อคอนโดฯในทำเลดีๆไว้ในขณะที่การแข่งขันยังมีอยู่สูงและมีโปรโมชันให้เลือกมากมาย

          ในปีนี้ แม้ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯจะยังมีแนวโน้มที่ดี แต่ผู้ประกอบการควรมอง แนวโน้มระยะยาวด้วยความรอบคอบ เนื่องจากกรุงเทพฯ มีโครงการอาคารสำนักงานทั้งที่กำลังก่อสร้างและวางแผนจะก่อสร้าง คิดเป็นพื้นที่รวมอีกราว 2.35 ล้านตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป และเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ นั่นหมายความว่า อาคารเก่าอาจได้รับผลกระทบ เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการอยู่ในอาคารใหม่ที่มีคุณภาพมากขึ้น ดังนั้น เจ้าของอาคารสำนักงานที่เก่ามากแล้ว อาจจำเป็นต้องพิจารณาการปรับปรุงอาคารเพื่อให้มีความทันสมัยมากขึ้น เพื่อให้สามารถรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน

          สำหรับโอกาสทางธุรกิจหากไม่นับรวม ผลกระทบจาก COVID-19 ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ไม่ปกติและจะผ่านไป ความท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่จะยังคงดำเนินอยู่ต่อไป คือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการโดยเฉพาะราคาที่ดินซึ่งยังไม่มีแนวโน้มว่าจะปรับลดลงหลังจากที่พุ่งสูงขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมา และภาวะการอิ่มตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท

          ผู้ประกอบการที่จะสามารถฟันฝ่าความท้าทายเหล่านี้ได้ คือ ผู้ที่สามารถคิดนอกกรอบ ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการที่ในอดีตผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเน้นให้ความสำคัญกับที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ขาด และหากเป็นที่ดินสิทธิการเช่าจะเน้นที่ดินที่เสนอเช่าโดยหน่วยงานรัฐฯ ซึ่งมักไม่มีประเด็นเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่า แต่ในปัจจุบันการเช่าที่ดินเอกชนระยะยาว เป็นที่ยอมรับได้ของผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น เนื่องจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และโครงการมิกซ์ยูส บนที่ดินเช่าระยะยาวให้ผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่า ในขณะที่ที่ดินขายกรรมสิทธิ์ขาดมีราคาสูง และที่ดินเช่าบนทำเลชั้นดีโดยหน่วยงานรัฐฯ มีจำกัด

          ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะมีความท้าทายสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะหมดโอกาสที่จะลงทุนสร้างโครงการใหม่ๆเพิ่ม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่สามารถจับกลุ่มเป้าหมายใน Niche Market และทำโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นการหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อพัฒนาโครงการที่สามารถทำราคาให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย การหาผู้ร่วมทุนจากต่างชาติที่มีนวัตกรรมใหม่ๆที่มีศักยภาพในการสร้างจุดขายให้กับโครงการ เป็นต้น

          การคิดนอกกรอบยังหมายรวมถึงการมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกกลุ่มหลักๆที่ไม่ใช่อาคารสำนักงาน บ้าน- คอนโดฯ โรงแรมหรือศูนย์การค้า นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง อาทิ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ดาต้าเซ็นเตอร์ โกดังเก็บของส่วนตัว สำหรับบุคคลทั่วไป ตลอดไปจนถึงโรงพยาบาลและสถานศึกษา ซึ่งแม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของไทยส่วนใหญ่อาจไม่มีประสบการณ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหล่านี้ แต่สามารถศึกษาความเป็นไปได้ในการร่วมทุนกับผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญทั้งของไทยและจากต่างชาติได้

          ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19  ทำให้ประชาชนเกิดความกังวลทำให้ไม่กล้าออกจากบ้านหรือไปจับจ่ายใช้สอย ทำให้เกิดการชะลอตัวของกำลังซื้อ อาทิ บ้านแนวราบแม้ว่าจะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่การวอล์กอินค่อนข้างน้อยทำให้โครงการที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปีนี้ต้องเลื่อนออกไปเป็นส่วนใหญ่

          ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมบริษัทคาดการณ์ว่าในไตรมาส 1 ของปีนี้จะมีการเปิดตัวน้อยที่สุด ในรอบ 10 ปี รวมถึงอัตราการขายได้เฉลี่ยของทั้งตลาดในไตรมาส 1 ปี 2563 จะอยู่ที่ 35% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายเท่านั้นซึ่งต่ำสุดในรอบ 10 ปี เช่นกัน เนื่องจากปัจจัยลบหลายอย่างทั้งจากการแพร่ระบาดของไวรัส และปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ ความเข้มงวดของ LTV กำลังซื้อต่างชาติที่หายไป นอกจากนี้ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังส่งผลกระทบอย่างมากในทุกตลาดทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นถึง 50%

          จากภาวะต่างๆดังกล่าว ผู้ประกอบการควรเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปก่อนให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น หรือจนกว่าประชาชนจะเกิดความเชื่อมั่นว่าการเดินทางออกไปข้างนอกบ้านหรือการเยี่ยมชมเซลล์แกลอรีมีความปลอดภัย หรือหากต้องการเปิดขายจริงควรใช้การตลาดแบบออนไลน์ เปิดชมบ้านตัวอย่าง หรือห้องตัวอย่างและจองผ่านระบบออนไลน์ หรือ Booking Online ซึ่งที่ผ่านมามีหลายโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ประสบความสำเร็จ ส่วนการตลาดแบบออฟไลน์ควรยกเว้นไปก่อน

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่าตลาดได้รับผลกระทบมากที่สุดคงหนี้ไม่พ้นโรงแรม ภาคการท่องเที่ยว เพราะในภาวะปกติมีนักท่องเที่ยวเดินทางมาไทยมากถึง 40 ล้านคนต่อปี สร้างรายได้เข้าประเทศ 2.2 ล้านล้านบาทต่อปี แต่ปัจจุบันนักท่องเที่ยวหายเกือบหมดเหลือเพียง 10-20% ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป ขณะที่ในกรุงเทพฯโรงแรมระดับลักชัวรีอัตราการเข้าพักเหลือเพียง 30-40% จากปกติในช่วงนี้โรงแรมจะมีอัตราเข้าพัก 80-90% ส่วนตลาดที่ได้รับผลกระทบรองลงมาคือพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉพาะห้างที่มีชาวต่างชาติเดินเยอะๆ บางแห่งต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า ส่วนอาคารสำนักงานกระทบไม่มากนัก เนื่องจากเป็นสัญญาเช่าระยะยาว แต่สำหรับอาคารสำนักงานใหม่มีอัตราการดูดซับที่ช้าลง

          สำหรับโอกาสการลงทุนในภาวะนี้ ควรมองหาการลงทุนในทำเลใหม่ๆเช่นในหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด เพื่อกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน รวมถึงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่แพร่ระบาดในต่างจังหวัดประชาชนยังกล้าที่จะเดินทาง แต่จะต้องเป็นโครงการประเภทแนวราบ เนื่องจากเป็น เรียลดีมานด์ ส่วนคอนโดมิเนียมไม่แนะนำ เพราะที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดหลายรายโครงการไม่ประสบความสำเร็จเพราะกำลังซื้อมี จำกัด และสามารถหาซื้อบ้านแนวราบได้ในราคาใกล้เคียงกัน

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 19 มีนาคม 2563