คอลลิเออร์สเผย โควิด -19 กดดันผู้ประกอบการลดราคาโละสต๊อก คอนโดฯดึงผู้บริโภคแห่ซื้อ ฉุดตลาดคอนโดฯใหม่ลดฮวบ ไตรมาส 2ในกทม.เปิดใหม่เพียง 5 โครงการ 1,260 ยูนิต คาดทั้งปีเปิดใหม่ 25,000 ยูนิตต่ำสุดในรอบ 10 ปี

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิค-19ในไทยจะมีทิศทางที่ดีขึ้น แต่ก็ยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการทางการเงินในบางข้อลง เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อก็ตาม

          ทั้งนี้ แผนกวิจัยฯพบว่าไตรมาส 2 ของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่หรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้เน้นนำสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายมาลดราคาเพื่อเป็นการตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพื่อการรับรู้รายได้ และบางรายมีการลดราคามากกว่า 30-40% เพื่อระบายสต๊อกคงค้าง รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆที่ดึงดูดความสนใจ ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายได้ 100% จึงส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มียอดการขายที่ต่ำลงในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดการขายที่ช้าลงเป็นอย่างมาก

          นอกจากนี้ ยังพบว่า ผู้ประกอบการบางรายนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตมาประกาศขายและมีการหยุดการขายและการพัฒนาในบางโครงการลงเนื่องจากยอดขายเป็นไปตามแผนที่วางไว้และมองว่าจากสถานการณ์ในปัจจุบันไม่เอื้อที่จะพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งภาพรวมของเศรษฐกิจที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวเป็นอย่างมาก รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19  จึงเลือกที่จะหยุดการพัฒนาเพื่อการจังหวะที่เหมาะสม

          อย่างไรก็ตาม พบว่ามีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่พอสมควรหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส โคโรนา (COVID-19) ในไทยมีทิศทางที่ดี ในช่วงครึ่งหลังของปีในหลายทำเล แต่ควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดีอาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้

          สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 5 โครงการ 1,206 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 10 ปี หรือ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 2,600 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 4,674 ยูนิต หรือคิดเป็น 79.5% ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ที่ผ่านมามีเพียงแค่ 7,086 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเท่ากับว่าลดลงจากในครึ่งแรกของปีก่อนหน้าถึง 11,499 ยูนิต หรือ 61.9%

          มูลค่าการลงทุนยังคงลดลงกว่า 13,620 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ในปีนี้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา  ซึ่งตั้งแต่ช่วงกลางเดือนมกราคม 2563 เริ่มเห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2563 ปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

          นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการประกาศว่าจะไม่เปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดและมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่

          สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท) มากที่สุด 425 หน่วย หรือ 35% รองลงมาคือพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) และพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก 27% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 134 หน่วย หรือ 11%

          คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 กว่า 52% หรือประมาณ 625 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 27% หรือประมาณ 323 ยูนิตและช่วงระดับราคา 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 21% หรือ 260 ยูนิต โดยในช่วงที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีบางโครงการอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ย่านบางแคใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

          ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพ มหานครและในพื้นที่ปริมณฑล ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการ กลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5 หมื่นบาทต่อ ตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30%

          ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นอย่างมาก คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ยอดขายค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก เพราะคนยังคงระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย กำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขาย ซึ่งพบว่าบางโครงการมีการปรับลดราคาลงมากกว่า 40% ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการหลายรายสามารถปิดการขายโครงการเหล่านั้นได้ 100% ในหลายโครงการ จึงส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2563 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29% เท่านั้น ซึ่งถือว่า เป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีหรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน

          สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 กว่า 59% หรือประมาณ 207 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 41% หรือสามารถขายได้ประมาณ 145 ยูนิตในช่วงไตรมาสที่ 2

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 30 มิถุนายน 2563