ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เป็นปีแห่งการ "พักฐาน" และเข้าสู่หมวดของการปรับตัวครั้งใหญ่ เพื่อรับมือกับ "วิกฤต" จากผลกระทบของการระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบลุกลามขยายเป็น วงกว้างไปถึงภาคอุตสาหกรรม ภาคธุรกิจต่างๆ ต้องลดเวลาทำงาน หยุดกิจการ ส่งผลให้รายได้ของ ผู้อยู่ในภาคบริการและแรงงาน ถูกกระทบอย่างหนัก ขณะที่ก่อนหน้านี้ (ปี 2562) มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ทำให้กลุ่มผู้ซื้อใหม่ ผู้ลงทุน และ ลูกค้าต่างชาติ ถูกมาตรการ LTV ควบคุม ส่งผลให้โอกาสที่จะได้รับวงเงนสินเชื่อลดลงตามไปด้วย

          ตามข้อมูลของ บล.เอเซียพลัส จำกัด ระบุว่า ใน ปี 2561 เป็นปีที่มียอดการเปิดโครงการใหม่ค่อนข้างมากถึง 244 โครงการ มูลค่า 363,807 ล้านบาท ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมร้อนแรงมากในปีนั้น เปิดโครงการมากที่สุด ด้วยมูลค่าสูงถึง 197,796 ล้านบาท ตลาดแนวราบ ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ขยับการเปิดโครงการค่อนแรงเช่นกัน ด้วยมูลค่าการเปิดโครงการ 166,011 ล้านบาท

          แต่ภาพความคึกคักของภาคอสังหาฯในปี 2562 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน! กล่าวคือ ตัวเลขการเปิดโครงการปรับตัวลดลง จากการชะลอตัวของภาพรวมเศรษฐกิจ เรื่องสงครามการค้า (เทรดวอร์) และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากชาวจีนที่ลดลงอย่าง ต่อเนื่อง ขณะที่สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และยิ่งในช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ธนาคารพาณิชย์มีการป้องกันความเสี่ยง เพื่อป้องกันสินเชื่อ ไม่ให้เกิดเป็นตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพิ่มขึ้น จนลุกลามไปกระทบถึงฐานะการเงินของธนาคาร

          ตามข้อมูลการวิเคราะห์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2563 น่าจะมีความเป็นไปได้อยู่ที่ 542,636 ล้านบาท (Base) หรือลดลง -15.2% แต่ในกรณีแย่ที่สุด (Worst) น่าจะมีตัวเลขปล่อยใหม่ 499,225 ล้านบาท หรือลดลง-22% และในปีถัดไป (2564) สินเชื่อปล่อยใหม่จะเริ่มอยู่ในเส้นขาขึ้น โดยคาดว่า ต้องใช้เวลาไปถึง 5 ปีข้างหน้า หรือในปี 2568 จะมีตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่จะใกล้เคียงกับปี 2561 ที่มีตัวเลขสูงถึง 702,900 ล้านบาท

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงแนวโน้ม การฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมว่า แม้ในปี 2563 คอนโดมิเนียมจะไม่ดี โดยเฉพาะในช่วงที่เกิดโควิด-19 ลูกค้ามีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมและไม่สบายใจที่จะอยู่อาศัยในอาคารชุด แต่ข้อดี สถานการณ์เริ่มคลี่คลาย จะเห็นยอด Take Up ที่ดีขึ้น ยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่พร้อมโอนค่อยๆ ดีขึ้นเป็นลำดับ ซึ่งสถานการณ์โควิด-19 ก็เปรียบเหมือนเหตุการณ์อุทกภัยน้ำท่วมใหญ่ โครงการแนวราบไม่ได้รับความนิยมเท่ากับตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายดีมาก

          ทั้งนี้ เมื่อเราเอาเหตุการณ์ในประวัติศาสตร์มาดู จะเห็นว่าทุกอย่างปี หรือ ปีครึ่ง ทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้น ตลาดคอนโดมิเนียมก็น่าจะดี และเป็นโอกาสดี ที่ตลาดคอนโดฯได้มีการพับฐาน เพราะไม่มีปีไหนเลย ที่ยอด ซื้อขายจะมากกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการ น้อยลง ในขณะที่ ดีมานด์ไม่ได้ลดลงในสัดส่วนเดียวกับยอดเปิดโครงการลดลง แม้ว่าครึ่งปีหลัง จะมียอดคอนโดฯเปิดใหม่มากขึ้น แต่คงไม่สามารถเทียบกับรายไตรมาสของปีที่แล้ว ส่งผลให้ตัวเลขสินค้าคอนโดฯล้นตลาดที่มีมาอย่างต่อเนื่องเกือบ 10 ปี จะมีอัตราการดูดซับออกไป

          ทั้งนี้ ในมุมที่เกี่ยวกับภาคสถาบันการเงินนั้น นายไตรเตชะ อธิบายว่า เงื่อนไขของทุกธนาคารกลับมาเหมือนก่อนโควิด-19 ทั้งในเรื่องของสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อนุมัติยากขึ้น เช่น การให้ LTV น้อยลงในแง่ของการก่อสร้าง ซึ่งในส่วนของศุภาลัย วิธีการบริหารงาน คือ ใช้รายได้และกระแสเงินสดที่ได้จากการโอนโครงการเข้าไปดำเนินการก่อสร้าง เพื่อให้งานรวดเร็วขึ้น ซึ่ง ศุภาลัยฯบริหารแบบนี้มารวม 10 ปี ทำให้ปัจจุบันตัวเลขต้นทุนทางการเงินของบริษัทประมาณ 2%

          นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงการบริหารโครงการ ในภาวะที่ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อว่า โดยหลักแล้ว ธนาคารจะอนุมัติเป็นเฟสๆ และหากมียอดขาย การเบิกวงเงินในการก่อสร้าง อาจจะได้รับความต่อเนื่องมาดำเนินโครงการในเฟสถัดไป ซึ่งในตลาดคอนโดฯ ยอดพรีเซลอาจจะต้องถึง 40% ซึ่งธนาคารไม่ได้ขยับขึ้นของตัวเลขยอดพรีเซลเนื่องจากเกณฑ์ของ LTV ก็มีความเข้มข้นอยู่แล้ว

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า การที่ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ก็เพื่อป้องกันความเสี่ยง เนื่องจาก โครงการคอนโดมิเนียมในตลาดมีซัปพลาย ค่อนข้างมาก โครงการที่เปิดใหม่และได้รับวงเงินสินเชื่อพัฒนาโครงการจนแล้วเสร็จ อาจจะมีปัญหาในเรื่องการสร้างรายได้ที่ช้า ทำให้ธนาคารต้องมีการกำหนดอัตรา ส่วนในการปล่อยสินเชื่อโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจะต้องบริหารสภาพคล่องให้ดี เพื่อนำมาพัฒนาให้เสร็จพร้อมโอน

          ล่าสุด เมื่อเร็วๆนี้ ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย พร้อมด้วยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ได้จัดเวทีระดมความคิดเห็นร่วมกับธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อหาทางออกในการส่งเสริมให้กับภาคธุรกิจ อสังหาฯและสนับสนุนให้ผู้กำลังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้มากขึ้น

          สำหรับข้อเสนอที่ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการได้นำเสนอและหวังให้เกิดผลในทางปฏิบัตินั้น ได้แก่ 1. การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รายย่อยปรับลดเกณฑ์ลง เช่น ลูกค้าที่เคยเป็น NPL มาก่อนและยังมีชื่อติดในเครดิตบูโร ก็อาจจะมีการ ผ่อนปรนในส่วนนี้ เพื่อเปิดโอกาสในการได้รับสินเชื่อ หรือในกรณีความเข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในกรณีผู้ขอสินเชื่อสามารถปิดหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต ได้ก่อนขอสินเชื่อ ทาง ธปท.ให้ระบุถึงแหล่งที่มาของเงิน เช่น มาจากเงินเก็บ จากพ่อหรือแม่ หรือ ไปกู้เงินจากที่อื่น เพื่อมาปิดบัญชีส่วนนี้ก่อน

          2. ในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าเอสเอ็มอี ที่มีฐานะและประวัติค่อนข้างดี ได้มีการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินไปค่อนข้างมาก ทำให้ เอสเอ็มอี ที่พึ่งเริ่มมีประวัติหรือเข้ามาทำธุรกิจ เช่น ขายของบนแพลตฟอร์มออนไลน์ กลุ่มอาชีพอิสระ (ฟรีแลนซ์) อาจจะต้องขอให้ธนาคารเข้ามาเสริมเรื่องการทำระบบบัญชีให้ดีขึ้น วางแผนการเงินเพื่อสร้างความเชื่อมั่นเตรียมพร้อมการขอสินเชื่อกับธนาคาร

          3. ประเด็นที่ผู้ประกอบที่สามารถขายโครงการ ที่อยู่อาศัยได้ และสามารถก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ จะทำการโอนได้หรือเปล่า เนื่องจากในปัจจุบัน ภาพรวมของยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) หนักกว่าปี 2540 ตัวเลข ณ ขณะนี้ รีเจกต์เรตพุ่งไปถึง 40-45%

          นายปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการกลุ่มบริษัทเปี่ยมสุข ผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุรี เปิดเผยถึงภาพ รวมอสังหาฯในจังหวัดนนทบุรี ว่า ช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการในพื้นที่ เจอสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรง บริษัทอสังหาฯรายใหญ่เข้ามาทำและขยายตลาดอย่าง ต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการท้องถิ่น โดยพื้นฐานยังมีความแข็งแรงอยู่แล้ว และเมื่อเจอเหตุการณ์โควิด-19 จากการรับรู้ข้อมูล ผู้ประกอบการในท้องถิ่นยังไหวอยู่ สอบถามไปยังสถาบันการเงิน ในเรื่องการปล่อยสินเชื่อโครงการ ฐานะของลูกค้าที่มาขอสินเชื่อ รวมถึงผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก สถาบันการเงินยังมองว่า แข็งแรงกว่าเดิม ไม่เหมือนยุคปี 2540 บริษัทอสังหาฯเตรียมตัวมาดี

          สำหรับแนวโน้มการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น นายปรีชา แจงให้เห็นภาพว่า ด้วยปัจจัยเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจ รวมกับเรื่องโควิด-19 ทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ จะพิจารณาจากตัวเลข D/E Ratio ที่ต่ำ (Debt to Equity Ratio เป็นอัตราส่วนทางการเงินที่เป็นการเปรียบเทียบระหว่าง "หนี้สินรวม (Debt)" เทียบกับ "ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม หรือ Equity) ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะต้องมีกระแสเงินสดรองรับในการเพิ่มเงินลงทุนที่มากขึ้น

          ทั้งนี้ หากเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก ธนาคารจะปล่อยในสัดส่วน  D/E 1:1, รายกลาง D/E 1ว1.5 และรายใหญ่จะปล่อยที่ D/E 1:1.5 เท่า ตัวอย่างที่จะเห็นภาพชัดเจน ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการควักลงทุน 1 บาท ธนาคารให้ 1 บาท สำหรับรายเล็ก รายกลาง ธนาคารให้ได้ 1 บาท 50 สตางค์ แต่ถ้าเป็นรายใหญ่ ธนาคารจะให้วงเงิน 2 บาท เป็นต้น

          เช่น จากเดิมธนาคารจะปล่อยสินเชื่อพัฒนา โครงการ 100 ล้านบาท ตอนนี้ให้เพียง 70 ล้านบาท และยิ่งในสถานการณ์โควิด-19 ตั้งแต่ไตรมาส 3 ต่อเนื่องมา ผู้ประกอบการอาจต้องควักเงินถึง 130 ล้านบาท โดยที่ธนาคารปล่อยเพียง 70 ล้านบาท แต่คาดว่าในปีหน้า อาจจะเห็นธนาคารกลับมาพิจารณาตาม D/E ที่วางไว้ ถ้า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้ ขณะที่ใน กลุ่มคอนโดมิเนียม ก็ต้องปรับตัวให้เข้ากับความเสี่ยง เดิมธนาคารกำหนดต้องพรีเซลให้ได้ 30-40% ปัจจุบันขยับขึ้นไปไม่น้อยกว่า 50%

          ขณะที่ตามข้อมูลของบล.เอเซียพลัส จำกัด ระบุถึงโครงสร้างทางการเงิน ณ สิ้น 2Q63 ที่เป็นส่วนของ หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt) รวม 3.87 แสนล้านบาท แยกเป็นเงินกู้ระยะยาว (LT Loan) 227,513 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 59% เงินกู้ระยะสั้น (ST Loan) 160,430 ล้านบาท คิดเป็น 41% เป็นส่วนของหนี้เงินกู้จากสถาบันการเงิน (Bank Loan and Others) 163,913 ล้านบาท คิดเป็น 42% และหุ้นกู้จากการออกตราสารหนี้ทั่วไปที่ออกโดยภาคเอกชน มีตัวเลขมากถึง 224,029 ล้านบาท คิดเป็น 58% เนื่องจากความเข้มข้นในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้บริษัทอสังหาฯหลายราย ระดมทุนผ่านหุ้นกู้หลังจากความผันผวนในตลาดลดลง

          ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) กล่าวถึงปัจจัยที่น่าเป็นกังวลในปี 2564 คือ เรื่องภาระหนี้ของประชาชนมีมหาศาลมาก โดยเฉพาะในกลุ่ม เจน Y จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่กลับพบว่า 1 ใน 6 มีความเสี่ยงการเป็น NPL ขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจที่ ไม่ดี จะมีผลต่อบาดแผลของหนี้ครัวเรือนได้ ซึ่งข้อมูล ที่พบ ยอดรีเจกต์เรตในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีประมาณ 30% ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างมีตัวเลขถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างเยอะ

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 12 พฤศจิกายน 2563