ฟื้นยาก เอฟเฟ็กต์ต่างชาติยังเดินทางเข้าไทยไม่ได้ ฟันธงโรงแรมพื้นที่ค้าปลีกฟุบต่อ ขณะตลาดคอนโดฯ หน่วยเหลือขาย, โครงการสร้างค้าง เป็นปัญหาใหญ่ อยากขายออก-มีลูกค้าเช่า ต้องพร้อมลดราคา 20-30% พร้อมแนะจับตา ราคาที่ดินส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ยังพุ่งแรง

          ทิศทางและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ-ธุรกิจไทย ปี 2564 ที่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์โควิด-19 ทั้งในและต่างประเทศ แม้มีข่าวดีเรื่องวัคซีนนำร่องฉีดใช้ รอผลลัพท์ในหลายประเทศ แต่คาดการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสให้ครอบคลุมทั่วโลก อาจต้องใช้เวลานานมากกว่า 2 ปี ปิดประตูธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวไทยต่อนั้น กลายเป็นปัจจัยใหญ่ ที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ในช่วงปีหน้าอย่างน่าจับตามอง ทั้งรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่จะเปลี่ยนไป การอยู่รอดและการเกิดขึ้นของรายได้ในทิศทางขาลงต่อเนื่อง สะท้อนจากการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ที่เริ่มมองหาช่องทางธุรกิจนอกตลาด เช่น บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เข้าถือหุ้นในบริษัทบริหารสินทรัพย์, แกรนด์ แอสเสทฯ รุกธุรกิจผลิตถุงมือยาง และเอ็นซี เฮ้าส์ซิ่ง เปิดตลาดศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพ เป็นต้น ทั้งนี้ คาดนอกจากต้องการแสวงหาโอกาสใหม่ๆ แล้ว ยังเป็นไปเพื่อรองรับความเสี่ยง จากวัฏจักรขึ้น-ลงของธุรกิจ และมูลค่าของอสังหาฯ ที่แนวโน้มมีความน่าสนใจน้อยลงด้วย

          โดยนายปฎิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการบริษัท ฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ประเมินว่า ในรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ช่วงปี 2564 นั้น จะเกิดภาพการเปลี่ยนแปลงของพอร์ตสินค้าในแต่ละผู้ประกอบการอย่างเห็นได้ชัด ไม่ว่าจะเป็นการเล่นในธุรกิจเดิม หรือการกระโดดก้ามข้ามไปยังธุรกิจนอกตลาด เพราะภาพ รวมอสังหาฯ ไม่หวือหวาเหมือนในอดีต ต้องใช้เวลาราว 3-4 ปี จึงจะกลับมาฟื้นตัวตามทิศทางเศรษฐกิจ ที่ยังคงรอการกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและความมั่นใจของผู้บริโภคจากการเมืองและเศรษฐกิจ หนักสุดนอกจากธุรกิจโรงแรม ที่เกิดปรากฎการณ์แห่ฝากขายทิ้งเป็นจำนวนมากแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดมิเนียม อาจตกอยู่ในภาวะ "ขายเหนื่อย" จากการไม่สามารถปรับขึ้นราคาได้และต้องใช้กลยุทธ์ ราคาพรีเซล - ราคาย้อนหลัง ไปจนถึงยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต็อกออกต่อ คงมีเพียงกลุ่มโปรดักต์ที่ราคาถูก และอยู่ในทำเลดีเท่านั้น ที่น่าจะยังสามารถขายได้ ส่วนกลุ่มคอนโดฯ ราคาแพงใจกลางเมือง 2.5 แสนบาทต่อตร.ม.ขึ้น ไป และกลุ่มโครงการลีสต์โฮลด์ (สัญญาเช่าระยะยาว) ตลาดมีแนวโน้มซบเซา การซื้อ-ขาย เงียบ จนกว่าต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง จะสามารถเข้ามาช่วยดูดซับในระยะหน้า

          ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศบิวดิ้ง) คาดมีแนวโน้มไม่แตกต่างกัน หลังจากหลายบริษัท มีนโยบาย Work From Home ให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานน้อยลง เพื่อลดค่าใช้จ่าย พบเจ้าของอาคารหลายแห่ง เริ่มได้รับหนังสือบอกเลิกเช่าพื้นที่ ท่ามกลางข้อจำกัด ไม่สามารถลดราคาค่าเช่าให้ได้มากนัก เพราะอาจกระทบเป็นห่วงโซ่ไปยังผู้เช่าราย อื่นๆ จึงจำต้องเปลี่ยนเป็นการงดค่าเช่าตามระยะเวลาที่ตกลงร่วมกัน

          ขณะ นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอน ซัลเทนซี่ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือธุรกิจฟินิกซ์ เปิดเผยข้อมูลวิจัยแนวโน้มอสังหาฯ แต่ละเซ็กเตอร์สำคัญ ว่า สำหรับตลาดใหญ่ อย่าง "ที่อยู่อาศัยนั้น" การลดเปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่ และเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้น ยังจะเป็นมาตรการที่ผู้ประกอบการนำมาใช้ ทำให้จำนวนคอนโดฯ ใหม่ยังชะลอตัว โดยอาจมากกว่าปี 2563 เพียง 10-15% โดยตลาดลงทุนปล่อยเช่า แข่งขันสูงจากโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เข้ามาแย่งกลุ่มลูกค้าที่หาเช่าคอนโดฯ เพราะโครงการเหล่านี้ ต้องหารายได้พยุงธุรกิจเช่นกัน รวมถึงผู้ประกอบการคอนโดฯเอง ก็พร้อมจะลดราคายูนิตเหลือขายแข่งขันเช่นกัน

          ส่วนโครงการแนวราบ คาดส่วนใหญ่จะกระจุกตัวในทำเลรอบนอกกทม. และปริมณฑล โดยทาวน์เฮ้าส์ราคา 2.5-4 ล้านบาท จะได้รับความนิยมสูงจากทั้งผู้ประกอบการ โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการที่เดิมเน้นพอร์ตโรงแรม และยังไม่สามารถกลับมามีรายได้แบบก่อนหน้า จึงต้องพึ่งพาการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพื่อพยุงรายได้ปี 2564 ทดแทน ท่ามกลางราคาที่ดิน แนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน โดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัด หรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า หรือทำเลสำคัญๆ ทั่วกรุงเทพฯ เช่น ห้าแยกลาดพร้าว ที่ผ่านมา มีการเติบโตของที่ดิน 40% ต่อปี และ รามคำแหง ปรับขึ้น 60% ต่อปี เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม เมื่อการพัฒนา ผูกพันกับรายได้ของธุรกิจอสังหาฯ แนะว่าในแง่การลงทุน และการขาย ที่จะได้รับความสนใจในอนาคตนั้น 1. ผู้พัฒนาต้องหาที่ดินในราคาไม่สูงมาก หรือใช้โมเดลร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน เพื่อลดต้นทุน 2. โครงการสร้างค้าง จำเป็นต้องลดราคาลงมากกว่า 20-30% เพื่อสร้างแรงจูงใจคนซื้อ 3. อาคารสำนักงาน อัตราการเช่า มักขึ้นอยู่กับทำเลที่มีน่าสนใจเป็นหลัก 4. ธุรกิจโรงแรม ปัจจัยอยู่รอด คือ ทำเล และราคาที่ลดลง 20-30% เช่นเดียวกับ  5.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คนจะให้ความสนใจกับโครงการ ที่มีทำเลโดดเด่นและราคาที่ลดลง 20-30%

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

วันที่ : 17 ธันวาคม 2563