หลังจากที่ต้องเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนมากที่สุดครั้งหนึ่งในปี 2563 มีการคาดการณ์ เศรษฐกิจและธุรกิจต่างๆ ในประเทศไทย จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ใน ปี 2564 หลังจากที่คาดว่าจะหดตัวลง 6.6% ในปี 2563 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในปี 2564 และ 2565 อยู่ที่ระดับ 3.2% และ 4.8% ตามลำดับ จากการที่ภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกเป็นสองอุตสาหกรรมหลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ซึ่งทั้งสองอุตสาหกรรม ต่างต้องรับมือกับสถาน การณ์ด้านการเดินทางระหว่างประเทศและการค้า ความรวดเร็วใน การฟื้นตัว จึงจะขึ้นอยู่กับการกระจายวัคซีนทั่วโลก และในประเทศไทย รวมทั้งจะขึ้นอยู่ว่า เราสามารถเปิดสนามบินนานาชาติได้เร็วมากน้อยเพียงใด เพื่อรับ นักท่องเที่ยวต่างชาติอีกครั้ง

          เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่สูง รวมถึงการเกิดสายพันธุ์ใหม่และผลข้างเคียงของวัคซีน การคาดการณ์ดังกล่าวยังจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนอยู่เป็นระยะ เพราะสถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงได้ชั่วข้ามคืน

          ในขณะเดียวกัน ภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ในต่างประเทศ รวมถึงนัก ท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าประเทศที่มีจำนวนจำกัด และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้า

          ในช่วงที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีการปรับลดลงต่อเนื่อง และคาดว่าจะถูกคงไว้ที่ 0.5% ซึ่งเป็น อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกไว้ หลังจากที่มีการปรับลดลงถึง 3 ครั้งในปี 2563 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และเชื่อว่า ช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุดได้ผ่านพ้นไปแล้ว ธุรกิจต่างๆ ได้เรียนรู้ที่จะปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ และการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก ไม่น่าจะส่งผลมากนักต่อเศรษฐกิจ (ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยนโยบายคงที่ 0.50% ซึ่งมีนักวิเคราะห์มีการคาดการณ์ ว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะปรับลดลง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ)

          สิ่งที่น่ากังวล ยังคงเป็นเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งพุ่งสูงขึ้น จากการที่ผู้คนจำนวนมากต้องออกจากงานหรือสูญเสียแหล่งที่มาของรายได้ไป ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้คนมีรายได้และเงินออมลดลง การตัดสินใจซื้อจะใช้เวลานานขึ้น และทุกๆ การลงทุนจะต้องมีการประเมินมากกว่าหนึ่งครั้ง (อนึ่ง มีการคาดการณ์ตัวเลขหนี้ ครัวเรือนในปี 64 มีโอกาสแตะระดับ 90% ต่อจีดีพี โดยมีปัจจัยเรื่องโควิด-19 ระบาดระลอกใหม่)

          นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง และที่อยู่อาศัยรอบนอกเมืองและชานเมืองว่า โดยภาพใหญ่แล้ว ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาด ของโควิด-19 เนื่องจากมีซัปพลายล้นตลาดอยู่ และ กำลังซื้อจากผู้ซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ ต่างได้รับแรงกดดัน จากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอ ตัวลง และความไม่แน่นอนในการฟื้นตัว ในปี 2563 ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมืองยังคงมีความเคลื่อนไหวมากกว่า ในแง่ ของจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ เมื่อเทียบกับย่านใจ กลางเมืองที่มีราคาขายสูงกว่า

          ซีบีอาร์อี เชื่อว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวมจะยังคงซบเซาในปี 2564 และต่อเนื่องถึงปี 2565 เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับยูนิตที่แล้วเสร็จ แต่ยังเหลือขายที่มีอยู่ในมือ (ซัปพลาย) จึงทำให้โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2564 มีจำนวนไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ จากการประกาศของผู้ประกอบการชั้นนำ ที่อยู่ตลาดหลักทรัพย์หลายราย พบว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ จะยังคงอยู่ในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง และอยู่ในระดับราคาที่เอื้อมถึง สะท้อน ให้เห็นได้ว่า โครงการแนวราบมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ เติบโตและมีเสถียภาพ ขณะที่คอนโดฯจะมีความผันผวนมาก เนื่องจากมีนักลงทุนที่อ่อนไหวต่อมาตรการ LTV ที่จุดต่ำสุดในไตรมาส 2 ของปี 2562 และช่วงที่เกิดการล็อกดาวน์ เป็นต้น

          สำหรับแนวโน้มอัตราดูดซับของคอนโดฯในเมือง ในปีที่ผ่านมาขายออกไปได้ 7,000 ยูนิต ปริมาณมากกว่าปี 2562 เนื่องจากในปี 62 ลูกค้าต่างชาติชะลอการซื้อ คอนโดฯ ขณะที่ในปีที่ผ่านมา เกิดการระบาดของโควิด-19 ผู้ประกอบการเร่งนำสต๊อกเหลือขายมาทำกิจกรรมส่งเสริมการขาย ทั้งนี้ ซัปพลายที่อยู่ในเมือง 14,000 ยูนิต ซึ่งปีที่ผ่านมาขายออกไปได้ 7,000 ยูนิต และในปี 2564 และ ปี 65 จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายเข้าสู่ตลาดปีละ 3,000 ยูนิต ทำให้ซัปพลายที่ต้องขายไม่ต่ำกว่า 20,000 ยูนิต ดังนั้น การจะมองว่าจะขายได้ลดลงภายใน 3 ปี ข้างหน้า อาจจะไม่สมเหตุผล เนื่องจาก 1. ลูกค้าต่างชาติยังไม่สามาถเข้าประเทศไทย 2. สภาะเศรษฐกิจถ้าปรับตัวดีขึ้น หากซัปพลายคงเหลือไม่ถึง 20 % ตลาดคอนโดฯกลับมาฟื้นตัวได้

          นับตั้งแต่ปี 2560 ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2563 ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) สำหรับคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์แห่งใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ สูงกว่า 270,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อจากต่างชาติ ตลาดได้มาถึงจุดที่ผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์ในย่านใจกลางเมืองได้อีกต่อไป แต่อย่างไร ก็ตาม ในช่วงการระบาดของไวรัสโควิด-19 ซีบีอาร์อี ได้เห็นผู้พัฒนาโครงการให้ส่วนลดในโครงการที่แล้วเสร็จ 15-30% เพื่อล้างสต๊อกและสร้างรายได้ เปอร์เซ็นต์ของส่วนลดในการปิดการขายจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับ ระดับกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และคิดว่าในปีนี้ เรื่องส่วนลดราคายังเป็นประเด็นที่มีให้เห็น

          สำหรับโครงการคอนโดฯใหม่ๆ การให้ส่วนลด 5-10% พร้อมกับการตั้งราคาที่สมเหตุสมผล ได้พิสูจน์ ให้เห็นแล้วว่า ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าที่ยังมี ความต้องการซื้อห้องชุด แต่มีกำลังซื้อน้อยลง เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการตระหนักว่า ราคาเป้าหมายที่ตั้งไว้อาจ ไม่สามารถทำได้ในสถานการณ์ตลาดเช่นนี้ ราคาขายจริงจึงจะต้องปรับลดลงเพื่อให้มีความสมเหตุสมผลมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อในประเทศซึ่งจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักใน ปี 2564 สามารถจ่ายได้ แม้ว่าจะทำให้กระทบต่อสัดส่วนกำไร แต่ก็มีความสำคัญในการที่จะดึงผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจำกัดให้กลับมา

          จากสภาพตลาดที่เปลี่ยนไป ด้วยความต้องการที่พักอาศัยแนวราบจากผู้ซื้อเพื่ออยู่เองที่เพิ่มขึ้นอย่าง ต่อเนื่อง และทางผู้ประกอบการ ได้ปรับลดความเสี่ยง โดยหันไปลงทุนและพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวราบมากขึ้น เพราะสามารถพัฒนาเป็นเฟสได้ และเป็นความต้องการที่แท้จริงเพียงอย่างเดียวในตลาด (ตลาดต่างชาติในกลุ่มคอนโดฯยังไม่สามารถกลับมาเป็นปกติ) ซึ่งจะทำให้มีความเสี่ยงลดลง จากการไม่สามารถขายหมดทั้งโครงการได้ โครงการที่พักอาศัยแนวราบ ที่จะมีผลการ ดำเนินงานที่ดีในปีนี้ จะอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหลัง ที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ โดยกำลังซื้อเป็นเรื่องที่สำคัญ

          สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม  ยังเชื่อว่ามีความต้องการในตลาดอยู่ แต่มีงบประมาณที่น้อยลง ผู้พัฒนาโครงการจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่มีขนาด เล็กลง มีจำนวนยูนิตน้อยลง เพื่อลดขนาดการลงทุน ทำให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้น และอาจเหมาะสมกับทำเลย่อยที่ไม่ได้อยู่บนถนนสายหลักมากกว่า ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เหล่านี้จะแข่งขันด้านราคาเท่านั้น แต่ยังต้องแข่งขันในการจัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ ที่เหมาะสมกับตลาดที่ เป็นกลุ่มเป้าหมายด้วย

          จากจำนวนการสอบถามจากลูกค้าและธุรกรรม ที่ผ่านซีบีอาร์อีในปี 2563 ได้แสดงให้เห็นว่าตลาดบน ที่พักอาศัยระดับลักชัวรีและ Branded Residence ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก ลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง แต่จะมีความพิถีพิถันในการเลือกสินค้าที่จะซื้อที่พักอาศัยที่บริหารจัดการโดยเครือโรงแรมและคอนโดมิเนียม ระดับพรีเมียม ที่มีราคาขายที่สมเหตุสมผลยังคงขายได้แต่ผู้ซื้อใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น สภาวะตลาดที่ขายสินค้าในราคาสมเหตุสมผลและมีโปรโมชันนั้น คล้ายคลึงกันในตลาดทุกระดับ ยูนิตขนาดใหญ่ที่เคยขายได้ช้า ในอดีต ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือบ้านพักตากอากาศ กลับมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น จากกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWI) ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

          สำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่มาก แต่ธุรกรรมการซื้อขายลดน้อยลง เนื่องจากข้อจำกัดด้านการเดินทาง ความพยายามที่จะต่อสู้กับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ใน ทุกประเทศ ทำให้ทุกคนตกอยู่ในสถานการณ์ทางการเงินที่แย่ลงเมื่อเทียบกับปี 2562 แต่ ทางซีบีอาร์อี เชื่อมั่นว่าความตั้งใจที่จะลงทุนยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะการลงทุน ในบ้านหลังที่สองและในตลาดที่ราคาไม่แพง และยังเชื่อว่าจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ที่เพิ่ง เกิดขึ้น แม้จะมีการฉีดวัคซีนแล้ว รัฐบาลก็จะยังคงควบคุมการเดินทางข้ามประเทศอย่างเข้มงวดอยู่ การพึ่งพาการขายผ่านออนไลน์ จะไม่สามารถสร้างยอดขายในระดับ ที่สูงได้

          ขณะที่ นโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ยังคงไม่เป็นรูปเป็นร่าง ประสิทธิภาพของมาตรการที่เพิ่งเปิดตัวไป ที่มีให้วีซ่าแบบเข้าออกหลายครั้งในระยะเวลาห้าปี สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 10 ล้านบาท ในประเทศไทย ยังไม่ปรากฏให้เห็น

          สำหรับ "ยาแรง" ที่ว่า ได้แก่ 1. ลดค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งไม่ควรครอบคลุมเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต่ำอยู่แล้ว แม้จะเป็นกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย แต่ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ซึ่งรัฐควรพิจารณาวงเงินตั้งแต่ 0-15 ล้านบาท แต่ถ้าจะให้ดี ก็ไม่จำกัดราคา ซึ่งก็เข้าใจ รัฐอาจจะมีข้อจำกัดที่ไม่สามารถทำได้ และ 2. สัญญาเช่าระยะยาว ที่มากที่สุด 30 ปี โดยมูลค่าของอสังหาฯเพื่อพัฒนาโครงการต่อ ระยะเวลาดังกล่าวสั้นเกินไป ควรที่จะขยายเพดานไปถึง 60 ปี ซึ่งตรงนี้จะช่วยในตลาดโครงการแนวราบด้วย เนื่องจากลูกค้าชาวต่างชาติมีความต้องการมีที่อยู่อาศัยในประเทศไทย หากระยะเวลาการเช่าที่ยาวขึ้น ก็จะจูงใจให้เกิดการลงทุนเพิ่มขึ้นในอนาคต

          นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวถึงแนวโน้มราคาที่ดินว่า ธุรกรรมที่ผ่านซีบีอาร์อี ในปี 2563  ส่วนใหญ่ และเป็นที่ดินในเมือง จะเป็นการเช่าที่ดินทั้งสิ้น การซื้อขายแทบจะไม่มีเลยในย่านซีบีดี เป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น การเช่าที่ดิน ต้นทุนถูก เพื่อนำไปพัฒนาและทำกำไร เป็นที่ต้องการมากกว่าการซื้อที่ดิน เพราะในย่านซีบีดี ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ หรือ บริษัท ราคาที่ดินที่ตั้งไว้ ค่อนข้างสูงบางบริษัท เราเห็นว่า มีการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาและนำขายเข้ากองรีทฯ เช่นกัน ปี 2564 คงจะเป็นแนวทางเดียวกับปีที่ผ่านมา การเช่าที่ดิน จะเป็นธุรกรรมที่เห็นค่อน ข้างมาก

          ทั้งนี้ การชะลอตัวกำลังซื้อคอนโดฯพักอาศัย เป็นปัจจัยหลักทำให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดิน ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา แทบจะไม่เห็นผู้ประกอบการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดฯ ทั้งนี้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่า การซื้อขายที่ดินในศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ใน 3 ทำเลหลักในกรุงเทพฯ ได้แก่ 1. เพลินจิต-ลุมพินี 2. สุขุมวิท และ 3. สีลม-สาทร  จะเห็นว่า ราคาที่ดินในแต่ละทำเล ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตเพลินจิตลุมพินี มีการซื้อขายสูงถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา (ปี 2562) สุขุมวิท ราคาซื้อขายสูงสุด 2.8  ล้านบาทต่อ ตารางวา ขณะที่สาทร-สีลม ปรับต่อเนื่อง แต่เปอร์เซ็นต์คงไม่สูงเท่ากับ 2 ทำเลข้างต้น โดยมีการซื้อขายอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 4 กุมภาพันธ์ 2564