ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานถึง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพ4-ปริมณฑลและภาคกลาง" ได้กล่าวถึง Critical Factors หรือปัจจัยแห่งความสำเร็จ ต่อกาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่าการจะสร้างให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาให้มีการกระเตื้องขึ้นต้องมองครอบคลุมถึงปัญหาของวัคซีน และการฉีดวัคซีนให้ประชาชนส่วนใหญ่ได้รับวัคซีนมากที่สุด จะช่วยสร้างให้เศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติมากขึ้นต่างชาติมั่นใจในการเข้ามาใช้ชีวิตเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น แต่ถ้าขาดปัจจัยเหล่านี้ภาคเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯคงจะฟื้นยาก

          สำหรับผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลัง ปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวม 210,748 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2563 ประมาณ 0.4 % โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 34,575 หน่วย ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายรวม 176,173 หน่วย โดยในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 51,675 หน่วย มูลค่ารวม กว่า 235,840 ล้านบาท และคาดการณ์ปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวนประมาณ 174,773 หน่วย มีมูลค่า 853,428 ล้านบาท

          เมื่อประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2564 ยังคงมี้ภาวะ ชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสำคัญมาจาก สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมให้มีภาวะที่หดตัวต่อประมาณ 1-4% โดยตลาดจะเริ่มฟื้นตัวครึ่งหลัง แต่ยังไม่ดีขึ้นมาก และสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2565-2567 ถ้าซัปพลายใหม่ปรับตัวลงและยอดขายค่อยๆ ดีขึ้น

          จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,728 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลังปี 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 36,414 หน่วย ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,728 โครงการ รวมมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 210,748 หน่วย และมีอุปทานเหลือขายจำนวน 176,173 หน่วย มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท

          ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2563 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของ ปี 2563 จะพบว่ามีจำนวน 173,093 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2563 มีจำนวน 176,173 หน่วย ซึ่งมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นเพียง 3,080 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ที่มีหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.8% ประกอบด้วยอุปทานใหม่ โครงการอาคารชุด จำนวน 17,883 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ-40.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 90.215 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -5.8% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 16,403 หน่วย  ลดลงประมาณ -15.7% โดยมีหน่วยเหลือขาย 73,812 หน่วย ลดลง -3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 3.0%

          ประเภทบ้านเดี่ยวปี 63 ประกอบด้วยอุปทานใหม่จำนวน 4,991 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -24.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 31,885 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 1.9% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ไหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 45.8% โดยมีหน่วยเหลือขาย 27,276 หน่วย ลดลง -3% มีอัตราดูดซับ 2.4%

          สำหรับทาวน์เฮาส์อุปทานใหม่ มีจำนวน 9,493 หน่วย ลดลงประมาณ -41.4% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มี อุปทานเสนอขายทั้งสิน 68,743 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 4.3% มีหน่วยขายได้ใหม่ 10,790 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.3% โดยมีหน่วยเหลือขาย 57,953 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มีอัตราดูดซับ 2.6%

          อย่างไรก็ตาม จากการประมวลผลสำรวจโดยภาพรวมพบว่าในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรร ต้องให้ความสำคัญกับปริมาณอุปทานที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจำนวน และสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีอุปทานเพิมขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 หน่วยต่อรอบครึ่งปี นับว่าเป็นจำนวนหน่วยที่ขายดี ขณะที่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน

          ส่วนบ้านจัดสรร ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูง แต่ไม่ค่อยมีสินค้า แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมา เป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดีและสำหรับทาวน์เฮาส์ ความต้องการซื้อก็ยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มาก

          สำหรับตลาดอาคารชุด ยังต้องให้ความสำคัญกับการเร่งระบายหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว หน่วยเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 62 โดยมาจากส่วนที่เป็นกำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จปีนี้ ส่งผลให้ Inventory เพิ่มขึ้น 42.4%

          ดร.วิชัย กล่าวว่า ภาพรวมปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 59,600 หน่วย มูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง -10.0% และมูลค่าลดลง-7.7%

          สำหรับหน่วยขายได้ใหม่ ประมาณการครึ่งแรกปีนี้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะสูงกว่าครึ่งแรกปี 63 ที่ + 1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำ แต่ก็ยังคงต่ำกว่าครึ่งหลัง ปี 63 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปีนี้ ซึ่งน่าขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 63 ทั้งนี้คาดว่า ยอดขายปี 2564 จะมีจำนวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0% ด้านหน่วยเหลือขายประมาณการครึ่งแรกปีนี้ หน่วยเหลือขายจะเพิ่มจากช่วงเดียวกันของปี 63 เพียง 0.1% ต่อเนื่องจากครึ่งหลังปี 63 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปีนี้ หน่วยเหลือขายจะต่ำลงที่ -0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 63 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสม ปี 2564 จำนวน 174,773 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะมีประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง -0.8%

          ในส่วนของอุปสงค์ (ดีมานด์) ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยพบว่า ครึ่งแรกปีนี้ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจากช่วงเดียวกันปี 63 ที่ -9% แต่ มูลค่าโอนฯจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้ มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียงครึ่งหลังปี 64 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ำลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลัง ปี 63 โดยหน่วยโอน และมูลค่าการโอนฯ รวมปี 2564 ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง - 1.4%

          ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่อาวุโส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงาน Economic Intelligence Center (EIC) เปิดเผยถึง "เศรษฐกิจไทย ปี 2564 จะเติบโต หรือถดถอย?" กล่าวว่า การระบาดโควิดระลอก ที่ 3 ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยช้าลง โดย EIC ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 64 เหลือ 2% จากเดิมที่ 2.6% แม้ว่าภาคการส่งออกไทยจะขยายตัวได้ดีกว่าที่คาดไว้ แต่สถานการณ์การท่องเที่ยว ยังคงถูกกระทบจากโควิดระลอกใหม่ ซึ่งเราได้มีปรับลดคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปีนี้ เหลือ 1.5 ล้านคน (จากเดิม 3.7 ล้านคน) เนื่องจากหลายประเทศมีนโยบายเปิดการ

          ขณะที่ เศรษฐกิจไทย ยังคงมี 3 แผลที่เป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป แผลที่ 1 คือ การเปิดและปิดกิจการที่ซบเซาลง โดยจะเห็นกิจการเปิดน้อยลง และปิดตัวมากขึ้น ส่งผลต่อการจ้างงานและการลงทุนที่ลดน้อยลง ซึ่ง 3 ธุรกิจอันดับแรกที่มีการเลิกกิจการสูงสุด ได้แก่ 1. ก่อสร้าง 220 ราย อสังหาฯ 153 ราย รวมถึงธุรกิจโรงแรม และร้านอาหาร 86 ราย

          แผลที่ 2 ตลาดแรงงานฟื้นตัวช้า การว่างงานที่มากขึ้นและชั่วโมงการทำงานที่ลดลง สะท้อนถึงรายได้ที่ลดลง และแผลที่ 3 การถดถอยของงบดุลที่ต้องซ่อมแซมจากการประเมินความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยของภาคธุรกิจไทย ตามยอดขายที่หดตัวลง ทาง EIC คาดว่าสัดส่วน Zombie Firm จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยตั้งแต่ปีที่ผ่านมาจนถึงปี 2565 หลังวิกฤตโควิด-19 ได้แก่ สายการบิน ยานยนต์ สิ่งทอ โรงแรม พลังงาน รวมถึงภาคอสังหาฯ

          ดร.ยรรยง กล่าวแนะนำผู้ประกอบการ ปรับตัวใน 4 ด้านหลัก คือ 1.การเน้นเสริมสภาพคล่องและลดค่าใช้จ่าย ลดต้นทุนการดำเนินงาน ดูแล Balance Sheet โดยลดสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็น ลดหนี้ และเน้นเพิ่มสภาพคล่อง โดยเร่งระบายสต๊อกให้ลดลงมากที่สุด

          2. เน้นพัฒนาโครงการเล็กลงเพื่อให้ปิดการขายได้เร็วขึ้น เน้นพัฒนาโครงการที่ให้ความคุ้มค่า เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลง และ การออกแบบต้องตอบโจทย์การทำงานที่บ้าน ผู้บริโภคเน้นให้ความสำคัญกับสุขภาพและความปลอดภัยส่งผล ให้การออกแบบ

          3. การขายโครงการผ่านช่องทางออนไลน์จะมากขึ้นและรุนแรงขึ้น และ 4. ผู้ประกอบการต้องกระจายความเสี่ยง โดยขยายธุรกิจอื่นๆ เพื่อสร้างรายได้ประจำระยะยาวมากขึ้น

          ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวถึง "ทางรอดธุรกิจที่อยู่อาศัย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19"ว่า ข้อมูลที่โชว์วันนี้ เป็นช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ดีแล้ว แค่รอวัคซีนอย่างเดียว โดยแผนเราจะเปิด 17 โครงการมูลค่าไม่เยอะ 15,700 ล้านบาท เราเปิดโครงการที่เล็กลง เป็นสิ่งที่เราคิด เพราะในแต่ละโลเกชัน ดีมานด์จำกัดและน้อยลง เราไม่ควรทำโครงการในโลเกชันใดที่เยอะจนเกินไป เราจะทำโครงการที่เล็กลง

          ผศ.ดร.เกษรา กล่าวถึงเทคนิคการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ว่า เซกเมนต์ระดับล่างๆ จะลำบ้ากในการเคลื่อนไหวเกี่ยวกับรายได้ ยิ่งในภาวะที่หนี้ครัวเรือนสูง จะทำให้ขอสินเชื่อได้ยากลำบาก สิ่งที่เราทำได้ คือ 1. เรามองเห็นตลาด แม้ว่าจะเป็นเซกเมนต์ที่อาจจะมีตัวเลขถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ก็คงไม่ผิด แต่เราคิดว่า ตลาดมีคนซื้อ เราลงไปหากลุ่มลูกค้าที่ยังอยู่ในช่วงของการสร้างฐานะ ภาระหนี้ไม่มาก กลุ่มผู้ที่เริ่มทำงาน เช่น เสนา คิทท์ ราคา 7-8 แสนบาท ส่วนใหญ่กลุ่มนี้ จะเป็นหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ เราทำโดยพยายามให้ลูกค้ากู้สินเชื่อให้ได้ ซึ่งในแต่ละช่วงเวลา บางธนาคารอาจจะคิดไม่เหมือนกัน

          นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เราค่อยๆเติบโตทั้งก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งช่วงนั้นยังไม่เกิดโควิด-19 และในช่วงเกิดวิกฤต เราก็ต้องมองจุดด้อยของเรา เพื่อให้เราเห็นจุดอ่อนได้ เราต้องเตรียมตัวบริษัทให้แข็งแกร่งตลอดเวลาเป็นสิ่งสำคัญ ในส่วนของกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ ลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่ได้อยู่กลางเมืองอยู่แล้ว เรา (แอสเซทไวลส์) เราไม่ได้ขายโครงการในกลุ่มเก็งกำไรตั้งแต่แรกอยู่แล้ว แต่เราต้อง ดีไซน์โปรดักต์ให้ลูกค้าอยู่ได้จริงเหมือนลูกบ้าน

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 20 พฤษภาคม 2564