เผือกร้อนอสังหาฯ รัฐบาล สั่งปิดแคมป์หยุดก่อสร้าง  1 เดือน เสียหายร่วม 8 หมื่นล้าน สะเทือนผู้ประกอบการ โครงการบ้าน -  คอนโด หวั่นส่งมอบไม่ทัน ทำรายได้หด อ่วมแบกทุนเพิ่ม ด้านนายกสมาคมฯ ชี้ จ่อกอดคอกันล้ม  ขณะ ผอ.ศูนย์ข้อมูลฯ คาด ไตรมาส 3 วิกฤติโควิดไม่จบ ตลาดคงโงหัวไม่ขึ้น เตรียมเสนอยืดมาตรการลดภาษีโอนฯ ต่ำ 3 ล้านออกไปก่อน จากหมดสิ้นปี 64

          คำสั่งปิดแคมป์แรงงานก่อสร้าง 1 เดือน พื้นที่สีแดง กรุงเทพฯ และปริมณฑล ของ ศบค. เพื่อหวังสกัดคลัสเตอร์การระบาดใหญ่ของไวรัสโควิด - 19 ที่ลุกลามจุดแออัด นอกจากเป็นประเด็นใหญ่ ในแง่ตลาดแรงงานนับแสนคน ที่รัฐต้องเข้าไปดูแลชดเชยรายได้ ตรวจคัดกรองโรคเชิงรุก และควบคุมการเคลื่อนย้ายแพร่เชื้อใหม่ ในแคมป์ที่ถูกปิดตาย ห้ามเข้า-ออก มากกว่า 890 แห่ง  ( 5-6 จังหวัด)

          ในแง่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2564 นั้น ยังนับเป็นปัจจัยลบใหม่ ซ้ำเติมภาวะการหดตัวครั้งใหญ่ที่เดิม เผชิญกับ 'กับดัก' เรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค ที่ลดลงตามเศรษฐกิจสุกงอม กระทบรายได้ผู้ประกอบการ กลุ่มโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมอยู่ก่อนแล้ว ลุ้นโอกาสฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ภายใต้สมมติฐานวิกฤติโควิดคลี่คลาย มีสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมา

          ขณะเดียวกัน รายได้หลัก ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นจากยอดขายเก่าเมื่อ 1-2 ปีก่อนหน้า ที่ตุนไว้ในมือ โดยพบจะทยอยครบกำหนดการโอนฯ หมุนกลับมาเป็นรายได้ในช่วงครึ่งปีหลังแทบทั้งสิ้น จากโครงการที่มีสถานะก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จจำนวนมาก แต่กลับมาเจอแรงกดดันใหม่

          ทั้งนี้ เมื่อพิเคราะห์ถึงผลพวงจากการหยุดก่อสร้างเบื้องต้น 1 เดือน ทำเลหลัก (กทม.-ปริมณฑล) ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย สัดส่วนถึง 70% ของทั้งประเทศ มีมูลค่าต่อปีราว  8-9 แสนล้านบาทนั้น สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เคยประเมิน ว่าความเสียหายต่อเดือนร่วม 7-8 หมื่นล้านบาท

          ขณะนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยในเชิงความเสียหายต่อผู้ประกอบการและตลาด ว่า แม้ปัญหาคลัสเตอร์ในแคมป์แรงงาน เป็นเรื่องต้องแก้ไขร่วมกัน แต่การสั่งหยุดก่อสร้างโครงการ 1 เดือนนับจากนี้ มีผลกระทบร้ายแรงกว่าที่คาดไว้ ระบุ ธุรกิจอสังหาฯ ต่างจากร้านอาหาร ที่ปิดแล้ว หาคนเซ้งกิจการต่อได้ แต่ตึกสร้าง ค้างท่อน เจ้าของเงินหมด ไม่สามารถขายต่อใครได้ ที่น่าห่วงสุด คือ มีผู้ประกอบการหลายราย เข้ามาปรึกษา หลังเตรียมเรียกลูกค้าเข้ามาตรวจห้อง ส่งมอบ เก็บรายได้เดือนหน้า แต่ขณะนี้ทำไม่ได้ กระทบต่อเงินหลักร้อยล้านบาท ซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องของบริษัทนั้นๆ แน่นอน

          โดยเฉพาะรายเล็ก ที่ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งในระบบและนอกระบบ ซึ่งเงินดาวน์ 20% ที่เรียกเก็บมาจากลูกค้า สูญเปล่าทันที เมื่อยอด 80% ที่เหลือไม่ตามมา คาดหากคำสั่งดังกล่าวยืดเยื้อมากกว่า 1 เดือน อุตสาหกรรมอสังหาฯอาจล้มทั้งกระดาน เพราะต้องยอมรับว่า การกำหนดส่งห้องให้ลูกค้าล่าช้า มีความเสี่ยงที่ลูกค้าจะทิ้งโอน ขอคืนเงินจำนวนมาก

          ประเมินกรณีเลวร้ายสุด ถูกสั่งเปิดๆ ปิดๆ เหมือนธุรกิจร้านอาหารก่อนหน้า อาจได้เห็นภาพกอดคอกันตายทั้งอุตสาหกรรม เพราะลูกค้าหลายคน ก็หาทางคืนห้องไม่โอนฯอยู่แล้ว รายใหญ่อาจดิ้นได้ แต่รายเล็กใครทำหลายโครงการ ขาดเงินแน่นอน ส่วนในแนวราบ จากที่ขายได้ แต่รอบนี้แบงก์เข้มขึ้นแน่ จากเครดิตดี อาจผ่านยากขึ้น"

          ขณะนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ประเมินว่า การปิดแคมป์ 1 เดือน จะกระทบในแง่ยอดขาย ที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยน Backlog (ยอดขายรอโอนฯ) เป็นเงินสดยากสะเทือนถึงแผนการเงินและส่วนรายได้ของปีนี้แน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ หวั่นปัญหา แรงงานบางส่วนหลุดรอดออกไป แล้วไม่กลับเข้ามาทำงานอีก จะซ้ำเติมปัญหาต้นทุน ที่เดิมอ่วมจากค่าวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก ปรับราคาแพงขึ้น อยู่ก่อนแล้ว

          การก่อสร้างมีหลายสถานะ ไม่ชัดเจน ถึงจำนวนโครงการที่ใกล้แล้วเสร็จ ส่วน 30 วัน การควบคุมโรคจะสำเร็จหรือไม่ ยังประเมินไม่ได้ และหากยืดเยื้อ หลุดช่วงไตรมาส 3 คงกระทบต่อหน่วยโอนฯเยอะแน่นอน ผิดคาดการณ์ที่จากเดิมมอง ตลาดคงติดลบไม่ต่างจากปีก่อนหน้า ส่วนยอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่องฟันธง ปีนี้ยากมากที่ตลาดจะขยายตัวได้"

          ทั้งนี้ หลังมาตรการ ลดหย่อน ค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนโอนฯ และจดจำนอง 0.01% จะสิ้นสุด 31 ธ.ค. 2564 หากภาพรวมเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯยังไม่สามารถเดินหน้าธุรกิจได้ ก็เตรียมนำเสนอ สนับสนุนให้รัฐบาล ช่วยยืดระยะมาตรการดังกล่าวออกไปก่อนเพื่อไม่เป็นการตัดโอกาสผู้ซื้อที่โอนฯไม่ทันกำหนด จากโครงการก่อสร้างที่แล้วเสร็จไม่ทัน

          เช่นเดียวกับ นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลว่า ช่วง พ.ย. - ธ.ค. ของทุกปี มักเป็นไทม์ไลน์ การตรวจรับห้อง โอนฯ โครง การคอนโดฯ ของผู้ประกอบการหลายค่าย เบื้องต้นผู้รับเหมาหยุดก่อสร้าง 1 เดือน เท่ากับสร้างความเสี่ยงให้โครงการเหล่านั้นก่อสร้างไม่เสร็จทัน

มาตรการลดค่าธรรมเนียมที่จะหมดอายุลงและหากรัฐไม่ยืดมาตรการออกไป ผู้ประกอบการอาจต้องแบกรับภาระดังกล่าวให้ลูกค้าแทนกลายเป็นต้นทุนที่งอกเพิ่มขึ้นมา ท่ามกลางการขายใหม่ได้ยาก

          นอกจากนี้ แคมป์ก่อสร้างเล็กๆ ที่ไม่ได้อยู่ในระบบดูแลของรัฐ จากผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งเป็นที่นิยมในการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่  โดยมีแรงงานตั้งแต่ 5 - 20 คน กระจายพักอาศัยอยู่ในโครงการ เมื่อสายป่านการเงิน ผู้รับเหมายาวไม่พอภาระการดูแลต้นทุนจัดสรรอาหารต่างๆ 30 วัน จึงตกอยู่ที่ผู้ว่าจ้างหรือผู้ประกอบการเป็นหลัก เพราะจำเป็นต้องยื้อไว้ จากปัญหาหาแรงงานใหม่เป็นเรื่องยาก

          นางสาวเกษรา ยังระบุว่า คำสั่งของรัฐบาลที่ออกมา ค่อนข้างย้อนแย้งกับนัยความสำคัญของภาคอุตสาหกรรมอสังหาฯ ที่ในเวลานี้แทบจะเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย ที่พอจะวิ่งไปได้ ขนาดตลาดใหญ่ มีเม็ดเงินมหาศาลเกิดขึ้นตั้งแต่ต้นน้ำ ยันปลายน้ำ แต่การสั่งหยุดก่อสร้างเท่ากับเป็นการตัด ซัพพลายเชนของระบบกระทบไปกระทั่งแม้แต่แต่อาชีพย่อย รับติดตั้งม่าน หรือ ทำสวนในบ้านพักด้วยซ้ำ

          ทั้งนี้ เบื้องต้นบริษัทมีกำหนด โอนกรรมสิทธิ์ 2 โครงการคอนโดฯใหญ่ 'นิช โมโน อิสรภาพ และเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ มูลค่ารวมกัน มากกว่า 1 พันล้านบาท ไม่นับรวมทาวน์เฮ้าส์อีกหลายโครงการ

          คำสั่งที่ออกมา ย้อนแย้งกับนัยความสำคัญของภาคอุตฯอสังหาฯที่ในเวลานี้ แทบจะเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

วันที่ : 30 มิถุนายน 2564