คลังมั่นใจเสร็จปีนี้ประเมินที่รายแปลง

April 10, 2017

          ธนารักษ์มั่นใจประเมินที่ดินรายแปลงแล้วเสร็จ ทั้งประเทศภายในปีนี้  เพื่อรองรับบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ขณะนี้อยู่ระหว่าง เสนอ สนช.พิจารณาอนุมัติ  โดยว่าจ้างที่ปรึกษาและนำระบบไอทีเข้าช่วยประเมิน เผยราคาต่ำกว่าท้องตลาด 20-30% พร้อมระบุราคาสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาคำนวณภาษี  จะคิดเป็นตารางเมตร ที่เท่ากันทั้งประเทศ
          นายจักรกฤศฎิ์ พาราพันธกุล  อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการเร่งรัดการประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลง เพื่อรองรับการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการเสนอ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ซึ่งจนถึงปัจจุบัน ธนารักษ์ได้ทำการประเมินที่ดินเป็นรายแปลงไปแล้ว 17 ล้านแปลง เหลืออีกราว 15  ล้านแปลงที่จะต้องทำ การประเมินราคาเป็นรายแปลงให้หมดมั่นใจว่าจะสามารถทำได้แล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้
          "เราได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อเข้ามาช่วยประเมินราคาที่ดินรายแปลง  มั่นใจว่า การประเมินที่ดินรายแปลงจะแล้วเสร็จภายในปีนี้แน่นอน ซึ่งเราได้นำระบบไอทีเข้ามาช่วยในการประเมิน จะทำให้เกิดความรวดเร็ว  เพราะมีข้อมูลราคาที่ดินรายบล็อกเป็นฐานในการประมินอยู่แล้ว"
          ทั้งนี้  เมื่อทำการประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลงสำเร็จ กรมธนารักษ์  จะจัดตั้งเป็นฐานข้อมูลราคาที่ดินแห่งชาติ  ซึ่งฐานข้อมูลนี้จะเชื่อมโยงฐานข้อมูลของกรมที่ดิน และในอนาคต จะนำข้อมูลเหล่านี้ มาขายให้แก่เอกชนที่สนใจทั้งสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
          นายจักรกฤศฎิ์ กล่าวว่า การจัดทำราคา ที่ดินเป็นรายแปลง แทนการประเมินแบบรายบล็อก จะทำให้การประเมินภาษีมีความเป็นธรรมมากขึ้น เนื่องจาก ราคาประเมินที่ดิน ที่ใช้เป็นฐานในการประเมินภาษีนั้น จะใกล้เคียงความจริงมากขึ้น
          อย่างไรก็ตาม แม้ว่า ราคาประเมินของ กรมธนารักษ์ จะใกล้เคียงกับราคาซื้อขาย ในท้องตลาดมากขึ้นก็ตาม แต่ราคาประเมิน ของรัฐ ก็ยังต่ำกว่าราคาตลาดราว 20 -30% เนื่องจาก ราคาซื้อขายในตลาด มีหลายปัจจัย ที่มีผลต่อราคาซื้อขาย ดังนั้น เพื่อลดปัญหา การโต้แย้งของผู้เสียภาษีที่ดิน ทางการจึงค่อนข้างทำให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาด
          ราคาสิ่งปลูกสร้างคิดตรว.เท่ากันทั่วประเทศ
          นายจักรกฤศฎิ์กล่าวว่า การประเมิน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ราคาประเมินที่ดินที่ใช้เป็นฐานการประเมินภาษี จะแตกต่าง ตามทำเลที่ดิน แต่ราคาสิ่งปลูกสร้าง จะคิดเป็นตารางเมตรที่เท่ากันทั้งประเทศ โดย นับจากนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่หรูหรา มีการตกแต่ง ที่มีมูลค่าสูง หรือบ้านในชนบทที่อาจมีขนาด เท่ากัน ราคาประเมินต่อตารางเมตร จะเท่ากัน ซึ่งอาจดูว่า คนรวยได้รับประโยชน์ เพราะ อัตราราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เป็นอัตรา ค่อนข้างต่ำ เช่น บ้านเดี่ยว ตารางเมตรละ 8 พันบาท, ทาวน์เฮาส์ 7,500 บาท และตึกแถว 8,500 บาท/ตาเมตร เป็นต้น เพื่อช่วยคน รายได้น้อยก็ตาม แต่คนที่มีบ้านหลังใหญ่ และอยู่ในทำเลที่มูลค่าที่ดินสูง ย่อมมีภาระ ภาษีสูงกว่าคนจน
          สาเหตุที่กรมธนารักษ์ จำเป็นต้องใช้ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เป็นอัตราเดียวกันทั้งประเทศ เพื่อลดความยุ่งยากในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่รัฐบาลเตรียมจะนำมาใช้ เพราะหากต้อง มีการประเมินมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง เป็นรายหลัง จำเป็นต้องจ้างที่ปรึกษาการประเมินราคามาดำเนินการ
          ทั้งนี้ ร่าง พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ผ่าน ครม.แล้ว และอยู่ในระหว่างการเตรียมเสนอ สนช.นั้น ใช้ราคาประเมินที่ดิน และราคาสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น เป็นฐานในการประเมินภาษี
          อสังหาฯหนุนคิดภาษีรายแปลง
          ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากการที่กรมธนารักษ์กำลังเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ให้เป็นการเก็บภาษีที่ดินเป็นรายแปลงมากขึ้น จะช่วยให้การคำนวณภาษีใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น เพราะเมื่อเก็บเป็นรายแปลงจะทำให้ได้รายละเอียดใกล้เคียงกับราคาตลาด
          "ที่ผ่านมาเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินสามารถประเมินเป็นรายแปลงได้อยู่แล้ว ส่วนการประเมินรายบล็อค เช่น พื้นที่ติดถนน หรือถัดจากถนนเข้าไป 40 เมตร เป็นการประเมิน คร่าวๆ ไม่ได้ลงรายละเอียดในรายแปลง"
          เกณฑ์ภาษีสิ่งปลูกสร้างหวั่นมีข้อเสีย
          กรณีการคำนวณภาษีสิ่งปลูกสร้าง ที่คิดในอัตราเท่ากันหมดในทุกทำเล มองว่า มีทั้งข้อดีและข้อเสีย โดยข้อดีคือ ช่วยให้ การคำนวณภาษีทำได้ง่ายขึ้น เนื่องจากหากคำนวณเป็นรายทำเลอาจทำได้ยากกว่า
          ส่วนข้อเสียมองว่าถ้าราคาประเมิน เท่ากันทุกทำเล แต่มูลค่าสิ่งปลูกสร้างแตกต่างกันตามทำเล จะส่งผลให้ อาคารที่มีความสามารถหารายได้เข้ามาน้อยกว่า รวมถึงกลุ่มอาคารที่มีสภาพโทรมและ หารายได้เข้าอาคารน้อยกว่าได้รับผลกระทบ เพราะต้องเสียภาษีในอัตราเท่ากับอาคาร ที่ทันสมัย หรืออาคารที่สามารถหารายได้เข้าอาคารได้มากกว่า
          ราคาตลาดห่างราคาประเมินสูง
          ด้านราคาประเมินที่ทางกรมฯ พยายามทำให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากสุดโดยจะทำให้ช่องว่างราคาประเมินต่ำกว่าตลาด 20-30% ถือเป็นการปรับที่ใกล้เคียงราคาตลาดมากขึ้น เนื่องจากไม่ได้ประเมินราคาที่ดินมานานหลายปี จนที่ผ่านมาช่องว่างราคาประเมินกับราคาตลาดถือว่าสูงกว่าอัตราดังกล่าวค่อนข้างมาก
          ทั้งนี้แนะนำว่า หลังจากนี้รัฐควรจะ เผยแพร่ข้อมูลราคาประเมินที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างให้ชัดเจน ว่า แต่ละตึกหรืออาคาร ควรจะเสียภาษีเท่าไหร่ เพื่อให้เกิดความโปร่งใส สำหรับการจัดเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้าง และทำให้ การจัดเก็บภาษีมีประสิทธิภาพมากขึ้น ตลอดจน ทำให้ประชาชนเข้าถึงข้อมูลได้ง่ายขึ้น และ รู้ว่าการซื้อที่ดินในโฉนดแปลงนั้นๆ หรือ การปล่อยที่ดินทิ้งร้างในแปลงนั้นๆ จะต้องเสียภาษีเท่าไหร่ อย่างไรบ้าง

          บรรยายใต้ภาพ
          จักรกฤศฎิ์ พาราพันธกุล--จบ--

          ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ