มาเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันดีกว่า

April 11, 2017

          คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ
          ไม่ว่าจะยุคไหนสมัยไหน ความมั่งคั่งเป็นสุดยอดปรารถนาของคนทั่วโลก ดังนั้นการที่จะรักษาและเพิ่มความมั่งคั่งให้กับตนเอง ก็คือ การรู้จักออมเงิน ใช้เงิน และลงทุน ผมเคยพูดเสมอว่า คนที่กำลังจะรวยคือ คนที่ใช้จ่ายน้อยกว่าฐานะของตัวเอง ขณะที่คนที่กำลังจะจนคือ คนที่ใช้จ่ายสูงกว่าฐานะของตัวเอง
          ลองดูประวัติของ MIKE TYSON นักมวยชื่อดังของ US ที่มีรายได้หลายร้อยล้าน ชกชนะแต่ละครั้งได้เงินเป็นหลายสิบล้านเหรียญในชีวิตนักมวยของเขา แต่ต้องมาจบลงด้วยการถูกฟ้องล้มละลายเมื่อปลายปี 2546 ผมถึงย้ำนักย้ำหนา เวลาถูกเชิญไปพูดเกี่ยวกับเรื่องการออมเงิน แล้วสิ่งที่สำคัญก็คือ ห้ามไปข้องแวะกับเรื่องการพนันและยาเสพติด มีเท่าไหร่ก็ไม่เหลือ แถมยังจะเป็นหนี้เป็นสินเสียอีก และให้ใช้เงินต่ำกว่าหรือเท่ากับฐานะของตัวเองเท่านั้น นอกจากนั้นคนที่เป็น Smart Investor จะไม่ยอมเสียเงินซื้อสิ่งของที่เสื่อมมูลค่าที่มีราคาสูง เช่น รถยนต์ ยกเว้นแต่ว่า มันจำเป็นในการใช้ประกอบอาชีพของท่าน
          ผมขอยกตัวอย่างคลาสสิกของผมเอง คือคอนโดฯที่ผมอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งซื้อมาเมื่อ 14 ปีที่แล้ว ในราคา 7.80 ล้านบาท ปัจจุบันมีมูลค่าสูงถึง 20 ล้านบาท ถ้าย้อนเวลากลับไปสมัยนั้น แทนที่ผมจะซื้อคอนโดฯยูนิตนี้ แต่ถ้าผมกลับใช้เงินจำนวนดังกล่าว ไปซื้อรถสปอร์ตแทน ปัจจุบันนี้ถ้าคิดจะขายต่อ คงได้ในราคาประมาณ 1 ล้านบาทเท่านั้น นั่นหมายความว่า ผมอาจจะขาดทุนจากการใช้รถคันนี้เกือบ 7 ล้านบาท แทนที่จะได้มูลค่าเพิ่มจากมูลค่าคอนโดฯที่ผมอยู่ในปัจจุบันถึง 12 ล้านบาท
          แต่ Smart Investor จะยอมจ่ายเงินแม้จะมาก แต่ถ้ามั่นใจและวิเคราะห์ดีแล้วว่า ของสิ่งนั้นจะทวีมูลค่าในอนาคต ซึ่งแน่นอน อสังหาริมทรัพย์ก็จัดอยู่ในทรัพย์สินประเภทดังกล่าว แม้จะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินก็ตาม ซึ่งปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินมาใช้จ่ายแต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดฯ ผมเชียร์เต็มที่
          เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสินเชื่อบ้าน จะมีอัตราที่ต่ำ ยิ่งโดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ยิ่งต้องฉวยโอกาส นำเงินกู้จากธนาคารมาต่อยอดความฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลาย ๆ คนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดฯใหม่อีก แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดฯยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า
          ยิ่งถ้าสามารถหาคอนโดฯมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง6-10%ในภาวะดอกเบี้ยต่ำ ๆ แบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดฯเท่านั้น แล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโดฯ ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% (Loan to Value) ตามกำหนดของแบงก์ชาติ แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง จะสามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อม ๆ กันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้น ๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้ว
          เมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ Realise Gain (รับรู้กำไร) ท่านก็น่าจะขายคอนโดฯเหล่านั้นในราคาที่ สูง กว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้ง ๆ ที่คอนโดฯนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ
          ลองมาดูตัวอย่างกัน ท่านซื้อคอนโดฯยูนิตหนึ่งที่ราคา 2.20 ล้านบาท ท่านควักเงิน220,000 บาท ไปวางกับสถาบันการเงิน ส่วนที่เหลือกู้กับสถาบันการเงิน 1,980,000 บาท ผ่อน 20 ปี ค่าผ่อนเดือนละประมาณ 13,000 บาท สามารถนำมาปล่อยเช่าได้เดือนละ 13,000 บาท ดังนั้นค่าเช่าเพียงพอที่จะเลี้ยงตัวเองได้ พอเวลาผ่านไปสัก 8-12 ปี ถ้าราคาคอนโดฯยูนิตนี้ขึ้นไปที่ 3.60 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าท่านกำไร 3.38 ล้านบาท เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน เท่ากับ 1,536% สมมุติว่าท่านถือครองไว้ 10 ปี ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 153.60% ต่อปี หรือผลตอบแทนทบต้นก็จะประมาณ 32.25% ต่อปีเลยทีเดียว ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ WARREN BUFFETนักลงทุนชื่อดังก้องโลกทำได้เสียด้วยซ้ำ เห็นผลตอบแทนแบบนี้แล้ว คงอยากจะเริ่มคิดที่จะเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันบ้างแล้ว
          บทความหน้าผมจะมาแนะนำวิธีเตรียมตัวสร้างเครดิตที่ดีให้ตัวเองในสายตาสถาบันการเงินกันครับต้องทำอย่างไร
          ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ www.facebook.com/PrachachatOnline ทวิตเตอร์ @prachachat
          ติดตามอ่านข่าวสารจากประชาชาติออนไลน์ ดาวน์โหลดผ่านแอปพลิเคชั่น >> Prachachat << ได้แล้ววันนี้

          ที่มา: www.prachachat.net