เมธา อังวัฒนพานิช นวัตกรรมแสนสิริ ขายลีสโฮลด์บ้านแนวราบ

April 28, 2017

          สัมภาษณ์
          อสังหาริมทรัพย์แนวราบของค่ายแสนสิริปีนี้ ในแง่การเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ในรูปแบบทบต้นทบดอก เนื่องจากชะลอเปิดตัวในปี59 ที่ผ่านมา ทั้งโครงการที่ค้างเปิดตัวบวกกับแผนลงทุนใหม่จึงต้องบรรจุเป็นแผนดำเนินการในปีนี้ทั้งหมด ส่งผลให้มูลค่าเปิดตัวเฉียด 2 หมื่นล้านบาท
          โดย เมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บมจ.แสนสิริ ให้สัมภาษณ์เพิ่มเติมด้วยว่า ช่วงปลายปีมีแผนบุกตลาดบ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักเซอรี่หลังละ 150 ล้าน
          - ไฮไลต์โครงการแนวราบ
          ไฮไลต์ตลาดแนวราบไตรมาส 4/60 เตรียมลอนช์แบรนด์ บ้านแสนสิริ พัฒนาการ 30 ก่อนหน้านี้ตลาดซูเปอร์ลักเซอรี่เคยเปิดเพียงโครงการเดียว คือ บ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 เป็นแบรนด์เฉพาะกิจ ต้องมองหาที่ดินมีศักยภาพสูง
          แบรนด์บ้านแสนสิริเป็นตัวช่วยทำให้ยอดขายแนวราบทำได้เข้าเป้า เพราะมีราคาเริ่มต้น 50-160 ล้านบาท มี 37 ยูนิต หลังเล็กสุด 120 ตารางวา จนถึงแปลงใหญ่ 1 ไร่ แปลงเยอะที่สุดไซซ์ที่ดิน 120-150 ตารางวา บนที่ดินรวม 30 ไร่เศษ
          ส่วนแนวราบเรามี 5 แบรนด์หลัก แบรนด์ธงปีนี้ คือ บุราสิริ ประสบความสำเร็จจากปีที่แล้ว 3 โครงการ ปีนี้เตรียมลอนช์ 3 โครงการใหม่ เราต้องการยกระดับในใจลูกค้า ในแง่ราคาเทียบเท่าแบรนด์เศรษฐสิริ แตกต่างที่คอนเซ็ปต์โดยบุราสิริดีไซน์แนวรีสอร์ต เศรษฐสิริให้ความรู้สึกหรูหรา
          - เรื่องใหม่ในการทำตลาดปีนี้
          แสนสิริเด่นเรื่องอินโนเวชั่น ปีนี้มีเรื่องใหม่คือ โซลาร์เซลล์บริเวณสวนส่วนกลาง วันนี้เทคโนโลยีทำให้คุ้มการลงทุน ใส่เสาไฟตรงกลาง ข้อดีประหยัดไฟผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์ ไม่ต้องเดินสายไฟย้ายเสาไปไหนก็ได้ ไม่ต้องขุดใต้ดินเดินสายไฟ ปัจจุบันติดตั้งที่คณาสิริ คลอง 2 ตามแผนจะติดตั้งในสวนส่วนกลางทุกโครงการแนวราบ
          ทั้งนี้ การติดตั้งไฟส่องสว่างแม้อยู่ในโครงการแต่ยังมีปัญหากับการไฟฟ้าฯ สิ่งที่ทำได้จึงเป็นสตรีมไลน์
          ในตัวบ้านมีนวัตกรรมบ้านระบายความร้อน โดยเฉพาะชั้นสอง เราออกแบบโดยกลับไปที่จุดเริ่มต้น เดิมใช้วิธีตีระแนงเพื่อให้พัดความร้อนใต้หลังคา ต่อมาการตีระแนงรูเล็กลงไปเรื่อย ๆ เพราะมีประเด็นเรื่องความสวยงาม ล่าสุดแนวคิดกลับมาสู่สามัญไม่ต้องซับซ้อนมาก
          เริ่มจากชั้นล่าง ถ้าไม่เปิดแอร์-หน้าต่างห้องจะร้อนมาก ติดตั้งหน้าต่างอะลูมิเนียม มีช่องระบายรับอากาศหมุนเวียนได้ทั้งเข้าและออก กับจุดติดตั้งใต้หลังคาช่วยระบายความร้อนชั้นบน ติดตั้งพัดลมที่มีโซลาร์เซลล์ให้เป่าลมออกดูดความร้อน
          เดิมพัดลมต่อกับไฟบ้าน ปัจจุบันเชื่อมโซลาร์เซลล์ที่ติดตั้งบนหลังคา การหมุนของพัดลมเป็นไปตามความเข้มของแสงแดด ตอนกลางคืนจะหยุดหมุนเรียกว่า โซลาร์แอ็กทีฟแอนด์แอร์โฟลว์ เริ่มติดตั้งในบุราสิริตั้งแต่ไตรมาส 3/60 เป็นต้นไป
          เรื่องใหม่ที่สุดก็คือ ระบบรักษาความปลอดภัยซึ่งเป็นจุดที่อยากปรับปรุง ปัจจุบันทำได้เยอะพอสมควร เราตั้งหน่วยงาน SSI วันนี้ลูกบ้านขับรถเข้าโครงการจะรู้สึกว่ายุ่งยากกว่าเดิมเยอะ ลูกบ้านหลายคนคอมเพลนแต่เราต้องยอม โดยอัพมาตรฐานระบบ รปภ.ในโครงการ
          ซึ่ง SSI ตั้งขึ้นมาเพื่อปิดจุดอ่อน เดิมบริษัท รปภ.หาคนไม่ได้มีการควงกะ เป็นปัญหากับทุกดีเวลอปเปอร์ หน่วยงาน SSI อาจต้องถึงขั้นไปคุยกับเจ้าของบริษัท รปภ. หรือเตรียมคนของเราเข้าไปเติมเพื่อให้ได้มาตรฐาน ทำต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ มีทั้งรีครูต ฝึก และตรวจตราตามไซต์โครงการ
          ในแง่บุคลากรงาน รปภ.เป็นเรื่องยากเพราะเทิร์นโอเวอร์สูงมาก ถ้าเราไม่เน้นจริง ๆเขา (บริษัท รปภ.คู่สัญญา) เอาใครก็ไม่รู้มาจากต่างจังหวัดแล้วสวมกะเข้าไปเลย SSI จะทำหน้าที่ตรวจตราอีกต่อหนึ่ง
          - สถานการณ์ครึ่งปีแรก
          เซ็กเมนต์ขายดี คือ 8-20 ล้าน ถ้าขายดีจริง ๆคือบ้าน 14-15 ล้าน กับแบรนด์ไฮเอนด์นาราสิริ 20-30 ล้าน ยังไม่มีผลกระทบเพราะเราขายน้อย ถ้าอยากรู้ว่าบ้าน 30 ล้านภาวะการขายเป็นยังไงต้องเช็กคนอื่นเพราะเรามีไม่เยอะ
          อย่างแบรนด์บุราสิริ คณาสิริขายได้เรื่อย ๆคู่แข่งเข้ามาเราก็ต้องมีวิธีของเรา เพราะเราอยู่มาก่อนในเซ็กเมนต์นี้ ส่วนใหญ่การแข่งขันยังเน้นโปรดักต์ นวัตกรรม ดีไซน์ที่ไม่เหมือนกันอยู่แล้ว กับเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง เราขายดีกว่าคนอื่นมาจากสิ่งที่เราใส่ลงไป เราอยู่มาก่อน ส่วนใหญ่ยังเน้นโปรดักต์ นวัตกรรม ดีไซน์ที่ไม่เหมือนกันอยู่แล้วกับเรื่องส่วนกลาง สาเหตุที่เราขายดีกว่าคนอื่นคือสิ่งที่เราใส่ลงไป
          - ประเมินคู่แข่งทางตรง ?
          รายใหม่ไม่กลัว (ยิ้ม) กลัวรายเก่ามากกว่า อย่างเอสซี แอสเสทฯ แต่หลัก ๆ คือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์มากกว่า คิวเฮ้าส์มีบ้างแต่เขาแผ่ว ๆ ไป เอพีเริ่มกลับมา เนื่องจากตลาดลงไปกว่านั้น (ต่ำ 5 ล้าน) มีปัญหากู้ไม่ผ่าน เซฟตี้โซนคือ 5 ล้านขึ้น
          - จุดโฟกัสทำยอดขายปีนี้
          ตลาดต่างชาติส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ บริษัทมีทีมโอบี (ทีมต่างประเทศ) ขายกับเอเย่นต์ สิ่งที่เราเห็นคือ โครงการบุราสิริ สันผีเสื้อ เชียงใหม่ ไปขายแบบลีสโฮลด์หรือสิทธิการเช่าได้ 15 หลัง ตอนแรกผมก็งงว่าเขาขายได้เหรอ เอเย่นต์คนจีน เราเสนอสัญญาเช่า 30+30+30 ปี หลังจากนั้นไม่มีใครรู้เหมือนกัน เขาถามเหมือนกันว่าปีที่ 31 จะทำยังไง
          ตอนนี้ก็เลยมีแผนจะเอาโครงการอื่นไปขายด้วย ซึ่งปัญหาการขายลีสโฮลด์ของเราอยู่ที่ตลาดมากกว่า คนพวกนี้ (ลูกค้าต่างชาติ) ให้มาซื้อบ้านกรุงเทพฯ เขาก็ไม่ซื้อ เชียงใหม่เขาซื้อเพราะบ้านที่เชียงใหม่ถูกกว่า มีไฟลต์บินตรง ลูกค้าที่ซื้อไปคือคนฮ่องกง เขาบอกว่าบ้านเราหลังละ 4 ล้านกว่าบาท ซื้อที่จอดรถในฮ่องกงยังไม่ได้เลย (หัวเราะ)
          เทอมการขายเราขายราคาเท่ากันไม่ว่าจะซื้อฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์ ในอดีต 7-8 ปีที่แล้วเราเคยทำในตลาดหัวหิน ติดข้อจำกัดลูกค้าไม่รับเงื่อนไขลีสโฮลด์ ต้องการฟรีโฮลด์อย่างเดียวก็เลยหันไปซื้อคอนโดฯ ซะเยอะ ถือเป็นนวัตกรรมด้วยเหมือนกันที่ขายบ้านแนวราบแบบลีสโฮลด์
          - ต่างชาติซื้อสดหรือผ่อน
          ต้องจ่ายสด ทิศทางตลาดลูกค้าต่างชาติปีนี้อยู่ที่เอเย่นต์ เราทำงานร่วมกันช่วยกันดูว่ามีตลาดที่ไหน ไม่ได้ทำทุกโครงการ พอเราขายกระจัดกระจายเขาก็ไม่อยากได้ ต้องขายเป็นก้อน เรามีเป้าทำลีสโฮลด์ปีละ 2 ซอย เอเย่นต์พาลูกค้ามาดูทีเดียว ทำหน้าที่ชักชวน นำเสนอบริการ ดูแลติดต่อผ่านเอเย่นต์หมด เท่าที่ทราบเอเย่นต์จะบวกเพิ่มสัก 10% เป็นค่าบริหารจัดการทุกอย่าง เป็นเรื่องของเขา เราขายราคาหน้าโครงการ
          จากประสบการณ์ทำเลลีสโฮลด์ยังจำกัดในหัวเมืองท่องเที่ยว ในกรุงเทพฯก็น่าจะมีโอกาสแต่เรายังไม่เจอ เป็นความบังเอิญที่เราคุยกับเอเย่นต์มากกว่า มีโอกาสแต่ไม่เป็นกลุ่มก้อน คนที่เคยซื้อบ้านอยู่แล้ว คนที่ต้องการบ้านในกรุงเทพฯมาทำธุรกิจ ไม่ใช่นักท่องเที่ยว แต่เรายังหาไม่เจอ (ย้ำ)
          - รัฐขยายสิทธิเช่าเป็น 50 ปี
          เป็นปัจจัยบวกต่อตลาดแนวราบแน่นอน เพราะสิทธิการถือครองใกล้เคียงฟรีโฮลด์ และคิดว่ามีผลต่อตลาดต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต เรามีโครงการบุราสิริ ภูเก็ตอยู่แล้ว ก่อนนี้มีสราญสิริ ราคาไม่แพง 4 ล้านกว่าบาท ซึ่งต้องเข้าใจก่อนว่าบ้านเดี่ยวทำขายฝรั่งที่เป็นรีสอร์ตจริง ๆ กลุ่มเป้าหมายซื้อเป็นวีกเอนด์โฮม แต่ลูกค้าไม่อยากจ่ายเงิน 30 ล้าน
          เราขายเยอะ คือ ฮ่องกง สิงคโปร์ ตอนนี้เจาะจีนแผ่นดินใหญ่ ไปสร้างเว็บไซต์ที่เซี่ยงไฮ้ ในแผนบุกจะไปดูไบ ญี่ปุ่นด้วย พยายามเจาะหมดเพราะคิดว่าตลาดในเมืองไทย ถ้าไม่มีกำลังซื้อพวกนี้มาช่วยมันโตถึงระดับหนึ่งเท่านั้น
          นโยบายขยายสิทธิการเช่า 50 ปีถ้าออกมาจริง ๆ เราจะโปรโมตกับลูกค้าต่างชาติเยอะขึ้น
          ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ www.facebook.com/PrachachatOnline ทวิตเตอร์ @prachachat
          ติดตามอ่านข่าวสารจากประชาชาติออนไลน์ ดาวน์โหลดผ่านแอปพลิเคชั่น >> Prachachat << ได้แล้ววันนี้

          ที่มา: www.prachachat.net