เฮรับขยายเช่า50ปีบูม'ต่างชาติ'ซื้อแนวราบ 'กาญจน์กนก'เล็งผุดบ้านเดี่ยวเจาะคนจีน-บิ๊กแบรนด์พร้อมลุย

April 29, 2017

          ดีเวลอปเปอร์ขานรับรัฐบาล คสช.ขยายสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เผยเช่านานขึ้นความรู้สึกเทียบเท่าถือกรรมสิทธิ์ กลุ่มทุนท้องถิ่น "กาญจน์กนก" เชียงใหม่ แบเบอร์พฤติกรรมลูกค้าจีนชอบบ้านไซซ์เล็ก 100 ตร.ม. ที่ดิน 70-80 วา ราคาไม่เกิน 4 ล้าน เล็งลงทุนทดลองตลาด 50-60 ยูนิตขายลูกค้าจีนโดยเฉพาะ บิ๊กแบรนด์ "พฤกษาฯ-เพอร์เฟค- แสนสิริ" เอาด้วย กางแผนเปิดเฟสเฉพาะกิจทำเลเชียงใหม่-ภูเก็ต เจาะลูกค้าจีน-ญี่ปุ่น-ยุโรป
          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคไทยแลนด์ 4.0 มีนวัตกรรมการขายสอดรับกับนโยบายรัฐบาล คสช.ที่อยู่ระหว่างปรับปรุงกฎหมายเช่าอสังหาฯ โดยขยายเวลาจาก 30 ปี เป็น 50 ปี นำไปสู่การขานรับอย่างคึกคักจาก ดีเวลอปเปอร์ เพราะเห็นโอกาสทางธุรกิจในการเปิดตลาดลูกค้าต่างชาติ
          ปัจจุบันกฎหมายไทยห้ามคนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทำให้โครงการแนวราบขายได้เฉพาะคนไทยหรือชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทย อย่างไรก็ตาม หากขยายเวลาเช่าทำให้มีโอกาสขายโครงการแนวราบแบบ "ขายสิทธิการเช่า" (Leasehold) เนื่องจากเช่า 50 ปียาวนานจนใกล้เคียงการถือกรรมสิทธิ์ จึงคาดหมายกันว่านโยบายนี้ จะดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้หันมาช็อปอสังหาฯ แนวราบมากขึ้น
          "กาญจน์กนก" ขานรับเช่า 50 ปี
          นายกนกศักดิ์ เชี่ยวศิลปธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท กาญจน์กนก พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นรายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดอสังหาฯในเชียงใหม่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นคนจีนให้ความสนใจจำนวนมากอยู่แล้ว ปกติจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพราะสามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อแบบขายขาดสัดส่วน 49% ของแต่ละโครงการ
          ล่าสุดจากนโยบายรัฐบาลที่เตรียมขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี ทำให้มองเห็นโอกาสการลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบมารองรับ เนื่องจากที่ผ่านมามีเอเย่นต์ลูกค้าจีนเคยเข้ามาติดต่อขอทราบรายละเอียดโครงการอยู่เรื่อย ๆ เพียงแต่ตัวโปรดักต์และราคายังไม่ตอบโจทย์คนจีน
          "กลุ่มกาญจน์กนกยอมรับว่า สนใจทำบ้านเดี่ยวขายลูกค้าจีน เป็นการขายแบบลีสโฮลด์ ตอนนี้กำลังศึกษาพฤติกรรมลูกค้าจีน เท่าที่ทราบ คนจีนอยู่ในประเทศอึดอัดหลายอย่าง ไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์เองได้ ต้องอาศัยอยู่ในห้องชุดพื้นที่จำกัด เพราะฉะนั้น ต้องพัฒนาโปรดักต์ออกมารองรับให้ตรงจุด รูปแบบเป็นบ้านเดี่ยวขายลูกค้าจีนทั้งโครงการไปเลย"
          จีนชอบบ้านหลังเล็ก-ที่ดินเยอะ ๆ
          นายกนกศักดิ์กล่าวว่า ปัจจุบันเชียงใหม่มีคนจีนเข้ามาท่องเที่ยว ส่งลูกเรียนหนังสือในโรงเรียนนานาชาติ และเข้ามาทำการค้าขายจำนวนมาก จึงมีความต้องการ อสังหาฯทั้งแบบที่พักอาศัยและทำการค้าได้ ในเบื้องต้นบริษัทมองการพัฒนาที่พักอาศัยแบบขายสิทธิการเช่าเป็นหลัก
          โดยทางเอเย่นต์จีนให้คำแนะนำว่า โปรดักต์ควรจะเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ฟังก์ชั่น 2 ห้องนอน 2 ที่จอดรถ เป็นบ้านเดี่ยวไซซ์ไม่ต้องใหญ่มากประมาณ 100 ตารางเมตรต้น ๆ แต่มีสิ่งจำเป็นคือต้องมีที่ดินเยอะหน่อยสัก 70-80 ตารางวา ราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท
          "อาจเป็นเพราะคนจีนถูกคุมกำเนิดให้มีลูกครอบครัวละ 1 คน จึงเป็นครอบครัวขนาดเล็ก ดังนั้น บ้านเดี่ยวไม่จำเป็นต้องเป็นหลังใหญ่ อยู่กันสองห้อง พ่อแม่หนึ่งห้อง ลูกแยกอยู่อีกหนึ่งห้องก็เพียงพอแล้ว ตัวที่จะตอบสนองนี้ลูกค้าจีนน่าจะเป็นขนาดที่ดินไซซ์ใหญ่มากกว่า"
          ทั้งนี้ ปีนี้ขอเตรียมความพร้อมและจัดซื้อที่ดินตามแผนลงทุนโครงการนำร่องเพื่อทดลองตลาด เป็นโครงการขนาดเล็ก 50-60 ยูนิต คาดว่าเริ่มพัฒนาได้จริงภายในปีหน้า ถ้าหากมีผลตอบรับน่าพอใจการขยายตลาดลูกค้าจีนสามารถทำได้ต่อเนื่อง
          แสนสิริ-เพอร์เฟค-พฤกษาฯลุย
          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทสนใจลงทุนขยายตลาดบ้านเดี่ยวรองรับลูกค้าต่างชาติเช่นเดียวกัน เพราะถ้ารัฐบาลขยายเวลาเช่าที่อยู่อาศัย 50 ปีมองว่าดึงดูดลูกค้าต่างชาติ อย่างมาก
          "ทำเลทำได้หมดเลยทั้งในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัดในหัวเมืองท่องเที่ยวและหัวเมืองเศรษฐกิจหลัก โดยเฉพาะในเชียงใหม่ เพอร์เฟคมีแลนด์แบงก์หลายแปลง อย่างตอนนี้มีเพอร์เฟค เพลส ถนนวงแหวนสาย 2 ใกล้กาดรวมโชค ที่ดินไซซ์ใหญ่เราเพิ่งพัฒนาเฟสแรก สามารถแบ่งเฟสเฉพาะกิจขึ้นมารองรับลูกค้าต่างชาติได้ ต้องขอไปดูรายละเอียดก่อน ในแง่ความพร้อมถ้านโยบายมีความชัดเจนเร็วก็อาจได้เห็นเราเปิดขายปีนี้เลย" นายวงศกรณ์กล่าว
          สอดคล้องกับนายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สิทธิต่างชาติเช่าที่อยู่อาศัย 50 ปีมีความน่าสนใจมาก สำหรับพฤกษาฯเนื่องจากเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ฐานลูกค้าต่างชาติจึงมีจำนวนน้อยมาก ต้องศึกษาโอกาสในการพัฒนาโครงการมารองรับเพิ่มเติม
          "แนวคิดคงเป็นบ้านเดี่ยว ทำเลศักยภาพในเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต บางทำเลอาจทำคอนโดฯที่ขายต่างชาติได้มากกว่าสัดส่วน 49% ตามกฎหมายอาคารชุด ปีนี้ผมขอศึกษาตลาดก่อนเพราะต้องเตรียม ความพร้อมหลายเรื่อง โดยเฉพาะเซตระบบเอเย่นต์ลูกค้าต่างชาติ เพราะถ้าทำคงไม่ใช่มีเฉพาะลูกค้าจีน อย่างตลาดในภูเก็ตอาจมีลูกค้ายุโรป หรือเชียงใหม่เราก็สนใจลูกค้าญี่ปุ่น" นายปิยะกล่าว
          ก่อนหน้านี้นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริเพิ่งปิดการขายบ้านเดี่ยวแบรนด์บุราสิริ สันผีเสื้อ ใน จ.เชียงใหม่ จำนวน 15 ยูนิต ราคา 3.8-4 ล้านบาท/ยูนิต
          "บุราสิริ สันผีเสื้อมี 300-400 ยูนิต แต่เราทดลองเปิดขายลูกค้าจีนเพียง 2 ซอย เพราะต้องการอยู่รวมกันเป็นกลุ่มก้อน ไม่ต้องการอยู่แบบกระจัดกระจายทั่วไปในโครงการ ตอนนี้กำลังมองว่ามีโอกาสขยายไปในจังหวัดภูเก็ตด้วยนอกจากเชียงใหม่ ลูกค้าที่ซื้อเป็นนักท่องเที่ยวจากฮ่องกงบินมาเมืองไทยบ่อย ราคา 3-4 ล้าน เขาตัดสินใจง่ายขึ้นเพราะเขาบอกว่าถ้าไปซื้ออสังหาฯในฮ่องกงได้แค่ที่จอดรถเพราะอสังหาฯที่โน่นแพงมาก" นายเมธากล่าว
          เปิดสัญญาสิทธิเก็บกิน-เหนือพื้นดิน
          แหล่งข่าวจากวงการโบรกเกอร์อสังหา ริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัจจุบันลูกค้าต่างชาติมีการซื้อที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ทั้งประเภทคอนโดฯ และแนวราบหรือบ้านเดี่ยว สาเหตุที่ได้รับความนิยมเพราะเชียงใหม่เป็นเมืองท่องเที่ยวอันดับโลก มีต้นทุนการใช้ชีวิต หรือ cost of living ต่ำเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ ในประเทศไทยและในอันดับโลก
          กรณีซื้อคอนโดฯกฎหมายไทยเปิดช่องให้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ในสัดส่วน 49% อยู่แล้ว ส่วนบ้านเดี่ยวใช้วิธีซื้อ ทางอ้อม กล่าวคือ ทำสัญญาแยกเป็น 2 สัญญา คือ 1.สัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410-1416 ในกรณีนี้เป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่รวมสิทธิในที่ดิน 2.สัญญาสิทธิเก็บกิน เป็นรูปแบบการเช่าทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามปกติทำสัญญาเช่าตั้งแต่ 30-90 ปี
          "ในทางปฏิบัติชาวต่างชาติมีการซื้ออสังหาฯในไทยมานานแล้ว เพียงแต่รูปแบบจะเป็นการซื้อกรรมสิทธิ์หรือซื้อสิทธิการเช่า เดิมเช่า 30 ปีอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติบางกลุ่มที่สนใจอยากมาอยู่จริง ๆ เป็นผู้ซื้อ แต่เมื่อขยายเช่าเป็น 50 ปี มองว่าเป็นนโยบายที่สร้างดีมานด์ให้กับลูกค้าต่างชาติมากขึ้น เพราะใกล้เคียงกับการซื้อกรรมสิทธิ์ กฎหมายไทยก็รับรองความปลอดภัยหรือความมั่นใจก็มีสูงขึ้น" แหล่งข่าวกล่าว

          บรรยายใต้ภาพ 
          เชียงใหม่คึก - ตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ที่ได้รับฉายาว่าเมืองปราบเซียน ตอนนี้ดีเวลอปเปอร์กำลังเคลื่อนไหวหาช่องลงทุนทำแนวราบขายสิทธิการเช่าลูกค้าต่างชาติ--จบ--

          ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 1 - 3 พ.ค. 2560--