ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยืนยัน "ไร้สัญญาณฟองสบู่" สะท้อนผ่าน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งแรกปีนี้ขยายตัว 26% ย้ำไม่ห่วงโอเวอร์ซัพพลาย เหตุคอนโดเหลือขายแค่ 21.7% ขณะ บ้านเดี่ยว เหลือขาย 31.8% ส่วนยอดเก็งกำไร-ลงทุนแค่ 15%

"วิชัย วิรัตกพันธ์"รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ยังไม่มีสัญญาณของ "ฟองสบู่" โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ไม่พบแรงเก็งกำไร เพราะยอดซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ถ้าย้อนดูการโอนกรรมสิทธิ์ช่วง 2 ไตรมาสแรกปี 2561 พบว่า สูงขึ้นกว่าปี 2560 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี

อย่างไรก็ตาม ภาพดังกล่าวไม่ได้บอกว่า  ผู้ที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น เขาจะนำไปอยู่อาศัยทั้งหมด ปัจจุบันผู้ซื้อมีหลายกลุ่ม กลุ่มแรกซื้อเพื่ออยู่จริง กลุ่มสองซื้อเพื่อเป็นสินทรัพย์ของครอบครัว กลุ่มสามซื้อเพื่อให้เช่า กลุ่มสี่ซื้อเพื่อเก็งกำไร สำหรับสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์นั้นขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนว่า เป็นคนไทยหรือต่างชาติในสัดส่วนเท่าใด โดยกำลังประสานงานกับกรมที่ดิน เพื่อขอข้อมูลส่วนนี้ และต้องตรวจสอบกับทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในส่วนที่มีการโอนเงินเข้ามาซื้ออสังหาฯ

ต้องยอมรับว่า หลายๆโครงการกฎหมายเปิดกว้างให้ขายคนต่างชาติได้ 49% ดังนั้นเป้าหมายของผู้ประกอบการก็จะนำไปขายให้ต่างชาติ 49% เราต้องยอมรับว่า ดีมานด์ คนต่างชาติที่ต้องการมาซื้ออสังหาฯในไทยมากที่สุดคือคนจีน ซึ่งเขามองว่า ถ้าเทียบราคาที่อยู่อาศัยในบ้านเขาแล้ว บ้านเรายังถูกกว่า โดยเฉพาะพวกฮ่องกง เขาก็คิดว่าราคาน่าจะมีมูลค่าเพิ่ม เมื่อขายก็จะได้ส่วนต่าง

เขากล่าวว่า ตัวเลขเปิดตัวใหม่ของโครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเจาะจงไปยังอาคารชุดในครึ่งแรกของปี มีการเปิดตัวประมาณ 2.5 หมื่นหน่วย เทียบปีก่อน 3.04 หมื่นหน่วย และปีที่แล้ว ในครึ่งหลังของปี มีการเปิดอีก 3.4 หมื่นหน่วย จะเห็นว่า มีการเปิดจริง แต่ครึ่งปีแรกลดลง โดยผู้ประกอบการเห็นว่า ซัพพลายเริ่ม เยอะเกินไป ก็ชะลอ เพื่อให้มีการดูดซัพพลายเหล่านี้ออกไปให้หมดก่อนไม่เหมือน สมัยก่อนที่เปิดกันทุกหย่อมหญ้า ตลาดก็นำ ด้วยการเก็งกำไร

ทั้งนี้ การเติบโตของอสังหาฯนั้น สิ่งหนึ่งที่รัฐบาลมองเห็น คือ พวกนี้จะไปขายในตลาด จะเป็นบ้านมือสอง เป็นจุดหนึ่งที่ศูนย์ข้อมูลฯได้รับมอบหมายให้ทำระบบเว็บไซต์รองรับเรื่องบ้านมือสองที่ทำให้ภาพรวมดีมานด์ซัพพลายในอนาคตได้

เขาคาดการณ์ยอดขายอสังหาฯช่วงปลายปีว่า น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น หลังจากครึ่งแรกเปิดตัวลดลง เนื่องจากซัพพลายเยอะ ถ้าเปิดมากจะแข่งขันกันเอง จะขายช้า แต่ครึ่งหลังจะเปิดตัวมากขึ้น เพราะเป็นมาร์เก็ตติ้งที่จะเปิดตัวไตรมาสสาม และขายไตรมาสสี่ เพื่อให้ตัวเลขปิดยอดขายสวย ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียน ดังนั้น เขามองในเรื่องการปิดการขายในแต่ละปีในยอดที่ดี

เขากล่าวด้วยว่า การที่แบงก์ชาติกังวลเป็นเพราะว่า เขาเห็นการโตของหนี้เสียเพิ่มขึ้น ซึ่งเราเชื่อว่าไม่ได้เกิดจากการปล่อยสินเชื่อที่หละหลวม โดยแบงก์แทบจะไม่ปล่อยให้ผู้มีรายได้ไม่เยอะอยู่แล้ว แต่จะปล่อยให้ผู้มีรายได้เยอะ แต่เขาอาจจะมองประเด็นเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อเอาเงินทอนมากกว่า ซึ่งแบงก์ชาติก็ต้องกำชับแบงก์เพื่อไปดูว่าราคาซื้อขายจริงมันอยู่ที่เท่าไร

นอกจากนี้ ยังมีโปรแกรมสินเชื่อ ที่เรียกว่า โฮมฟอร์แคช ซึ่งเกิดขึ้นมาเยอะ แต่ตัวเลขนี้ไม่มีใครมาวิเคราะห์ว่า เป็นเหตุให้เกิดหนี้เสียอสังหาฯเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ ทั้งนี้ หนี้เสียที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจสะท้อนว่า เศรษฐกิจระดับครัวเรือนยังมีผลกระทบเช่นกัน ทำให้ความสามารถในการผ่อนไม่มี และ อาจเกิดจากโปรแกรมสินเชื่อดังที่กล่าวไปแล้ว ซึ่งต้องวิเคราะห์ให้ละเอียด ไม่เช่นนั้นการออกมาตรการใดๆ อาจกระทบต่อคนซื้อบ้าน เหมือนการจับปลาช่อน แต่เราใช้ไฟฟ้าช็อต ปลาอื่นก็ตายหมด ประเมินช่วงปลายปี อาจกระทบบ้าง ส่วนปีหน้าอาจเห็นชัดเจนขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

8 ตุลาคม 2561