สำรวจค่าส่วนกลางรายเดือนปี 2562 ในช่วงรอยต่อรัฐบาลใหม่ "คอลลิเออร์ส" เผยในยุคค่าแรงขั้นต่ำวันละ 330 บาท บ้านต่ำ 5 ล้าน ควักจ่ายวาละ 35-64 บาท/เดือน คอนโดฯต่ำ 1 แสน ควักจ่ายตารางเมตรละ 40-45 บาท/เดือน จับตานโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท กระทบชิ่งต้นทุนนิติบุคคลเพิ่ม 10% "เพอร์เฟค-แสนสิริ- สมาคมนิติบุคคล" ชี้ต้นทุนหลักเกิน 50% จ้าง รปภ.-แม่บ้าน-คนทำสวน หวั่นค่าแรงใหม่เพิ่มภาระเจ้าของบ้าน-เจ้าของร่วม

          ในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ภายใต้ การนำของพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่เรียกว่า รัฐบาลประยุทธ์ 2/1 ทางพรรคพลังประชารัฐมีนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำ วันละ 400 บาท ซึ่งคาดว่ามีผล กระทบสูงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จุดโฟกัสอยู่ที่การบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดมิเนียมกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งมีการใช้แรงงานคนในสัดส่วนสูง หรือใช้แรงงานคนเข้มข้น

          นายสามภพ บุญนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การคำนวณจัดเก็บ ค่าส่วนกลางรายเดือนจะถูกหรือแพง มีโมเดล standard of living เป็นตัวกำหนด ถ้าต้องการคุณภาพของพื้นที่ส่วนกลางดีมากก็ต้องยอมจ่ายมาก ซึ่งคอนเซ็ปต์การบริหารพื้นที่ส่วนกลางเป็นผลดีในระยะยาว ทำให้เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า คอนเซ็ปต์การจัดเก็บค่าส่วนกลางรายเดือน มีการจัดเก็บรายได้จากสมาชิกในโครงการโดยไม่ได้แสวงกำไร ดังนั้น จึงจัดเก็บให้เพียงพอกับรายจ่าย โดยโครงสร้างหลักของค่าใช้จ่าย คือ จัดจ้างบุคลากร ทั้งพนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน ค่าฟิกซ์คอสต์ในส่วนของไฟฟ้าแสงสว่าง ฯลฯ โดยค่าจ้างแรงงานคน เฉพาะ พนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน รวมกัน 50%

          ในขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำปัจจุบัน วันละ 330 บาท ถ้าหากเพิ่มเป็นวันละ 400 บาท ตามนโยบายหาเสียงของพรรคการเมือง เท่ากับเพิ่ม 21% เมื่อคำนวณในภาพรวม จากการจ้างแรงงานคน จึงเทียบเท่านิติบุคคลมีต้นทุนเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะต้องถูกนำไปถัวเฉลี่ยเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ

          กรณีหมู่บ้านจัดสรรในกลุ่มเพอร์เฟค มีทั้งเซ็กเมนต์ต่ำกว่า 5 ล้านบาท, 5-15 ล้าน และเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยจัดเก็บเป็นราคาบาท/ตารางวา ซึ่งการคำนวณค่าส่วนกลางมีตัวแปรในด้านจำนวนยูนิตด้วย เช่น หมู่บ้านที่มี 100 ยูนิต กับ 500 ยูนิต มีตัวหารต่างกัน ทำให้หมู่บ้านใหญ่กว่าได้เปรียบเพราะมีตัวหารเยอะ ค่าส่วนกลางจะถูกกว่าหมู่บ้านเล็ก

          โดยกลุ่มแสนสิริมีบริษัทลูก คือ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ทำธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์ หรือบริหารจัดการนิติบุคคลบ้านคอนโดฯ มีไอเท็มงานบริการจำนวนมากและหลากหลายกว่าคู่แข่ง เพราะฉะนั้น ถ้าบริหารคอนโดฯที่มีพื้นที่ขาย 30,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางที่เหมาะสมตก 60-70 บาท/ตารางเมตร เป็นต้น เพราะมีค่า fee (ค่าธรรมเนียม) จากประสบการณ์ที่สะสมมายาวนาน สะท้อนออกมาผ่านคุณภาพงานบริการในพื้นที่ส่วนกลาง

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า ค่าส่วนกลางรายเดือนเป็นหน้าที่ตามกฎหมาย ที่เจ้าของบ้าน (หมู่บ้านจัดสรร) และเจ้าของร่วม (คอนโดฯ) ทุกคนต้องปฏิบัติตาม แต่ต้องยอมรับว่าค่าส่วนกลางก็ถือว่าเป็นภาระของผู้ซื้อเป็นอย่างมาก โดยพบว่าหลายโครงการไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ ถ้ามีการค้างค่าส่วนกลางในอัตราสูงอาจกระทบทำให้นิติบุคคลไม่มีเงินสำหรับการนำมาบริหาร จน ส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรม ขาดการดูแลรักษา โดยอัตราจัดเก็บแต่ละโครงการไม่เท่ากัน ขึ้นกับหลายปัจจัย อาทิ ขนาดของโครงการ จำนวนยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาขาย ฯลฯ

          ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติ มีผู้ประกอบการ บางรายมีการกำหนดหรือระบุไว้ในสัญญาซื้อขายอย่างชัดเจนว่า ราคาค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรก มีเงื่อนไขเวลาใช้เพียง 3 ปี หลังจากนั้น ปีต่อไปอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นเพื่อให้นิติบุคคลมีเงินงบประมาณมาใช้จ่ายบริหารจัดการ เฉลี่ยหลังจากโอนแล้วภายใน 3-5 ปี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเริ่มมีความจำเป็นในการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน

          อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ค่อนข้างทำได้ยาก หากลูกบ้าน ไม่พร้อมใจกัน เนื่องจาก ขั้นตอนปกติต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรอง ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรก ไม่ผ่าน ให้เรียกประชุม ครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

24 มิถุนายน 2562