ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) มีความคึกคักเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชาวจีน ทั้งในตลาดจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกง ที่เคลื่อนเงินลงทุนมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากไทยเป็นประเทศเดียว ที่มีการแข่งขันและจูงใจในการดึงนักลงทุนต่างชาติ เข้ามามีกรรมสิทธิ์ในโครงการคอนโดมิเนียมตามที่กฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร (ยกเว้นโครงการบ้านจัดสรรที่มิให้ต่างชาติครอบครอง) ซึ่งกระแส "จีนฟีเวอร์" ได้จุดพลุความคึกคักให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในการนำคอนโดฯออกไปขายยังตลาดจีน

          และรายแรกๆ ที่ทำตลาดอย่างจริงจัง คงหนีไม่พ้นค่าย "แสนสิริ" ที่ในระยะแรกประมาณปี 2559 ต่อเนื่องถึงปี 2561 แสนสิริ ประสบความสำเร็จในการสร้างยอดขายจากตลาดจีน ตั้งแต่ 1,700 ล้านบาท (ปี 59) จนทะลุ 10,000 ล้านบาท (ปี 61) ก่อนที่ในปี 2562 ได้ลดเป้าการขายจากต่างชาติลง และจะว่าไปแล้ว ด้วยราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ชะลอตัวลง ทำให้การสร้างฐานและขยายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ จึงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการไทย ต้องพึ่งพาบริษัทตัวแทนนายหน้าในการนำโครงการออกไปขาย

          โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่าชาวจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งในรูปแบบของการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการลงทุนของ ผู้ประกอบการชาวจีนผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย โดยการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีนในปี 2561 ขยายตัวจากปี 2560 ค่อนข้างมาก สะท้อนจากมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดในไทยของชาวจีน ปี 2561 อยู่ที่ 39,178 ล้านบาท เร่งขึ้นจากปี 2560 ที่ 23,621 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาว ต่างชาติ และ12% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดไทยทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 9% ซึ่งสัดส่วนมูลค่าที่สูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ซื้อชาวจีนมีบทบาทสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ให้ความเห็นว่า กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนจีนยังคงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการไทย ซึ่งมีข้อมูลบางอย่างทีน่าสนใจจากเว็บ (Juwai) เป็นข้อมูลที่จากการสำรวจสอบถามกลุ่มลูกค้าของทางเว็บ  ที่เป็นคนจีนที่ต้องการหาซื้ออสังหาฯนอกประเทศจีน จากการสำรวจพบว่า ประเทศไทยเป็นอันดับที่ 1 ที่เป็นประเทศที่คนจีนต้องการซื้ออสังหาฯมากที่สุดโดยกว่า 70.1% ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อการลงทุนมีบ้างประมาณ 49.3% ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่สุดท้ายแล้วก็เพื่อลงทุนนั่นแหละวัตถุประสงค์อื่นๆ นั้นไม่มากนัก

          ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้นจริงๆ  และการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้น ต้องมีเอกสารจากทางธนาคารมายืนยันว่า มีการโอนเงินเข้ามาเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมจริง ซึ่งการโอนผ่านธนาคารก็ทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะถ้าเป็นคนจีนที่โอนเงินออกจากประเทศจีน เนื่องจากรัฐบาลจีนออกกฎมาให้คนจีน 1 คนสามารถโอนเงินออกนอกประเทศได้เพียง 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปีหรือประมาณ 1.5 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ไม่มาก

          ดังนั้น มูลค่าการโอนเงินเข้ามาเพื่อโอนอสังหาริมทรัพย์หรือเพื่อวางเงินจอง ผ่อนดาวน์ในปีที่ผ่านมา ของชาวต่างชาติ ประมาณ 92,162 ล้านบาท โดยที่ 43% เป็นเงินที่โอนมาจากฮ่องกงและจีน ในขณะที่มูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2561 อยู่ที่ 1.14 ล้านล้านบาท มูลค่าของชาวต่างชาติที่ประมาณ 92,162 ล้านบาทนั้น จึงคิดเป็น 8% ของมูลค่าทั้งประเทศไทยในปีที่ผ่านมาเท่านั้นเอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยังไงก็ยังต้องหวังพึ่งคนไทยมากกว่าชาวต่างชาติ

          ชาวต่างชาติโดยเฉพาะที่เข้ามาในประเทศไทยในช่วงหลังๆ นั้น มาในรูปแบบของการเดินทางเข้ามาด้วยตัวเองมากขึ้น ไม่ใช่ในลักษณะมากับกรุ๊ปทัวร์แบบในอดีต ดังนั้น ที่พักที่เป็นระบบ Sharing Economy แบบ Airbnb ได้รับความนิยมมากขึ้นจากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ และแนวโน้มในอนาคตคนจีนจะเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น เพราะตอนนี้ คนจีนที่มีพาสสปอร์ตนั้นมีไม่เกิน 10% ของคนจีนทั้งประเทศ และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 240 ล้านคนในปีพ.ศ.2565  ซึ่งมีผลให้มีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาประเทศไทยมากขึ้นแน่นอน เพียงแต่ประเทศไทยพร้อมและทำใจยอมรับเรื่องที่ต้องพึ่งพาตลาดจีนได้หรือไม่

          สำหรับตลาดอสังหาฯนั้น ยังคงต้องพยายามเข้าใจและปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ที่ตอนนี้มีเว็บไซต์ หรือ Influencer, Blogger ที่เป็นชาวจีนที่สร้าง Content เกี่ยวกับตลาดอสังหาฯมากมาย ดังนั้น การรับรู้ตลาดอสังหาฯไทยในลักษณะที่ไม่แตกต่างจากคนไทยมากนัก ไม่เหมือนในอดีตแล้ว การที่นายหน้าหรือผู้ประกอบการจะไปขายอะไรให้กับพวกเขานั้น จำเป็นต้องตรงไปตรงมาในรูปแบบเดียวกับที่ขายคนไทย เพราะพวกเขารับรู้ในเรื่องของราคา ทำเล หรือการเปลี่ยนแปลงของทำเลต่างๆ ไม่ได้ยิ่งหย่อนไปกว่าคนไทย เพราะคนที่สร้างสรรค์ Content เหล่านี้นั้นอยู่อาศัยในประเทศไทยมาไม่น้อยกว่า 3-4 ปี ดังนั้น รู้และสามารถหาข้อมูลต่างๆ ได้ไม่แตกต่างจากคนไทย

          นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท  คอนซัลแทนซี่ จำกัด  บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย กล่าวว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนในไทย (ยิวด์) ดี 6-7% เนื่องจากราคาคอนโดฯ ยังไม่สูง ผู้ลงทุนสามารถได้รับผลตอบแทนที่ดีอยู่ แต่ระยะหลัง ยิวด์ที่บริษัทได้รับ กลับลดลงมาอยู่ 5-6% ซึ่งเราก็พอรับได้ แต่ตอนนี้ 3% เราเหนื่อย ในบางทำเล ยิวด์ได้แค่ 2%

          โดยที่ไซม่อนวิเคราะห์ต่อว่า ลูกค้าจีนที่มีการวางเงินดาวน์ซื้อห้องชุดในไทย อาจจะตัดสินใจทิ้งดาวน์คาดว่าไม่ต่ำกว่า 50% ประกอบกับเงินหยวนอ่อนค่าลงเมื่อเทียบเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น จากช่วง 5 ปี  เงินหยวนเทียบเงินบาทอยู่ที่ 5.8 บาท แต่ปัจจุบัน หยวนอ่อนค่าลงไป 20% มาอยู่ที่ 1 หยวนเทียบ 4.4 บาท

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลกระทบจาการที่ผู้ประกอบการหันไปมุ่งเน้นตลาดจีนเป็นจำนวนมาก ทำให้เมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ผู้ประกอบการต้องนำห้องชุดมาขายซ้ำ (รีเซล) ใหม่ ซึ่งเป็นต้นทุนทางการตลาดและค่าเสียโอกาสของบริษัทอสังหาฯไทยที่จะสร้างรายได้ ส่งผลให้ต้องมีห้องชุดคงค้างอยู่ในพอร์ตหลายพันหน่วย

          สอดคล้องกับ นายพรชัย เลิศอนันต์โชค ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่ทำโครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมา บริษัทต้องทำกิจกรรมส่งเสริมการขายในโครงการ "VTARA สุขุมวิท 36" โดยนำห้องชุดที่หลุดดาวน์ 5% จำนวน 20 ยูนิต มูลค่า 200 ล้านบาท มาทำตลาดใหม่ โดยลดราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ลง แต่ไม่ต่ำกว่าราคาพรีเซล ซึ่งสาเหตุมาจากลูกค้าชาวจีนยกเลิกสัญญากับโบรกเกอร์จีนที่ไปทำตลาด ประกอบกับปัจจัยเรื่องเงินบาทแข็งค่า ทำให้ผู้ลงทุนมีต้นทุนที่สูงขึ้น และจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่ระบุไว้

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในไทยมีสินค้าคงค้าง (ซัปพลาย) ล้นอยู่หลายหมื่นยูนิต ซึ่งสาเหตุมาจาก ดีมานด์มีจำกัด เนื่องจาก ประชากรไทย 67 ล้านคน แต่มีกลุ่มที่ต้องเสียภาษี 12 ล้านคน อยู่ในข่ายที่ต้องจ่ายภาษีจริง 5 ล้านคน เนื่องจากกลุ่มที่เหลือ ฐานรายได้ต่ำ ไม่ต้องเสียภาษี ดังนั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการกำลังทำ คือ การขายบ้านในกลุ่มคนซื้อเพียง 5 ล้านคน สุดท้ายต้องไปรุกตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเฉพาะจีนกลุ่มเดียวมีการลงทุนซื้อห้องชุดไปเกือบ 40,000 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องมองต่อไป คือเรื่องผังเมืองของไทย ที่ไม่ได้ถูกออกแบบให้มีความเหมาะสม แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้น คือ ฐานะของคนรวยกับคนจนในเมืองจะห่างกันมากขึ้น ซึ่งตามข้อมูลจะพบว่า ในปี 2552 สัดส่วนคนในเมืองและต่างจังหวัดจะอยู่ที่ 5:5 และ 10 ปีผ่านมา เพิ่มเป็น 6:4 และคาดว่าในอนาคต จะเพิ่มเป็น 7:3

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงวิธีบริหารโบรกเกอร์จีนว่า เรากำหนดให้เอเยนต์เอาคอนโดฯไปขายบวกราคาได้ไม่เกิน 10% ซึ่งเฉลี่ยแล้ว เอเยนต์บวกได้ 6-7% เท่านั้น ทั้งนี้ ต้องเข้าใจว่า ลูกค้าจีนมองเรื่องราคาเป็นหลัก หากราคาต่อตร.ม.ไม่เกิน 150,000 บาท และทำเลที่มีศักยภาพ ก็ตัดสินใจซื้อ

          ทั้งนี้ การชะลอตัวของตลาดต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องปรับกลยุทธ์หันมามุ่งเน้นตลาดในประเทศ เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์จริงๆ อย่างโครงการตลาดแนวราบ แต่ในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว นโยบายการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ต่อตลาดลูกค้าต่างชาติ และตัดกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าคนไทยไปโดยอัตโนมัติ เนื่องจากโดนหางเลขไปด้วย ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งอัดแคมเปญกระตุ้นตลาด เพื่อเร่งตัดสินใจซื้อของลูกค้า

          ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า โปรโมชัน "เคลียร์ครบ จบพร้อมโอน" เป็นข้อเสนอพิเศษที่ทำให้ลูกค้ามีบ้านได้ง่ายขึ้น ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าซื้ออยู่เองที่ยังมีอัตราการเติบโต จัดเต็มการปกป้องจากทุกมาตรการของภาครัฐ ด้วยการนำคอนโดฯ-บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ รวม 57 โครงการ มาจัดโปรโมชันดังกล่าว เช่น คอนโดฯ จำนวน 13 โครงการ ราคาขายเริ่มต้น 2.49 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ จำนวน 44 โครงการ บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นที่ 3.25 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ราคาเริ่มต้นที่ 1.99 ล้านบาท โดยนำโครงการทั้งหมดมอบส่วนลดสูงสุดกว่า 1.5 ล้านบาท แคมเปญไปสิ้นสุดเดือน ก.ย.นี้  คาดว่าจะทำยอดขายได้เกือบ 7,000 ล้านบาท ภายในไตรมาส 3/2562 นี้

          บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในช่วงระหว่างวันที่ 6 -7 กรกฎาคม 2562 นี้ ได้เปิดให้ชมห้องตัวอย่างโครงการ "ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์" คอนโดมิเนียม ในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ราคาเริ่มต้นที่  4.79 ล้านบาท  แต่งครบ Fully Furnished รวมทั้งสิ้น 516 ยูนิต โดยผู้ที่ลงทะเบียนในช่วงวันดังกล่าว จะได้รับสิทธิพิเศษ ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี, ส่วนลดสูงสุด 100,000 บาท คาดว่าจะสามารถทำยอดขายเพิ่มเป็น 60%

          บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ตลอดเดือนมิ.ย.นี้ ได้จัดแคมเปญพิเศษ ภายใต้ชื่อ LIFE สุขุมวิท 62 : MID YEAR CHARGE UP ด้วยการนำโครงการ "Life สุขุมวิท 62" (เปิดขายปี 2561) มอบสิทธิพิเศษ ราคาเริ่มต้นที่ 126,000 บาทต่อตร.ม.  อาทิ ฟรีแพ็กเกจท่องเที่ยว 9 ประเทศยุโรป, จองรับกระเป๋าเดินทางเทคโนโลยีใหม่ Electronic Tag จากเยอรมนี, ผ่อน 9,000 บาท/เดือน,  ฟรี! สัญญา และ รับเพิ่ม CHARGE UP DEAL สูงสุด 200,000 บาท ปัจจุบันโครงการมียอดขายแล้ว 90%

          บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA  กล่าวว่า บริษัทฯได้ต่อยอดมาตรการภาครัฐ ให้ผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ภายใต้แคมเปญ"ให้เยอะ ใจต้องนิ่ง"  กับ 2 โครงการคอนโดฯ ขนาด 1 ห้องนอน 28 ตร.ม. มีเฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมหิ้วใบเดียวเข้าอยู่ ราคาเพียง 999,000 บาท ได้แก่ โครงการเดอะ คิทท์ไลท์ บางกะดี-ติวานนท์ และโครงการ เดอะ คิทท์ พลัส พหลโยธิน-คูคต

          ในสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ยังมีปัจจัยแวดล้อมที่อยู่นอกเหนือการควบคุม สิ่งที่ต้องติดตามคือ ตอนนี้ ค่าเงินหยวนที่ลดลงต่อเนื่อง และเรื่องเทรดวอร์ ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจในประเทศจีนแน่นอนจากนั้นก็มีผลต่อเนื่องยังประเทศคู่ค้า ที่มีการส่งวัตถุดิบบางอย่างไปยังประเทศจีน ซึ่งปัญหาในเรื่องของค่าเงิน และเศรษฐกิจนั้นต้องดูกันต่อไปว่าจะมีผลกระทบยาวนานขนาดไหน

          ส่วนในประเทศ ความไม่ชัดเจนในเรื่องการจัดตั้งรัฐบาล (ประยุทธ์ 2) ทำให้มีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ รวมถึงนโยบายประชานิยมที่รัฐบาลประกาศไว้ จะถูกผลักดันออกมาได้มากน้อยเพียงใด ท่ามกลางความสามารถในการจัดเก็บรายได้ของภาครัฐที่พลาดเป้า จนทำให้ต้องตั้งงบประมาณขาดดุล เพื่อมาดำเนินการในเรื่องที่หาเสียงไว้

          แต่ที่น่ากังวล ผู้บริหารอสังหาฯระดับสูงหลายแห่ง ประเมินแล้ว การขับเคลื่อนเศรษฐกิจผ่านนโยบายรัฐบาลใหม่นั้น ในปีนี้ คงจะไม่ได้เห็น เพราะกว่าจะมีการจัดตั้งครม.ใหม่ คงประมาณไตรมาส 3 ซึ่งอาจจะไม่ทันต่อการพิจารณางบประมาณปี 2563 นั้น หมายว่า เศรษฐกิจไทยในปี 62 คงจะซึมไปตลอดปี ทำให้ต้องพึ่งพา เรี่ยวแรงจากภาคเอกชน  ในการดันการลงทุน แต่เพียงแค่ แรงเดียว จากเอกชน คงไม่เพียงพอ ดังนั้น ภาคอสังหาฯ คงจะต้องเฝ้ารอ โอกาสเศรษฐกิจพลิกฟื้นอสังหาฯในปีหน้า

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

27 มิถุนายน 2562