ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 62 นับว่าเป็นสถานการณ์ที่ตกต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี หลังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงคราม การค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกาประกอบกับเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ขณะเดียวกันยังได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยและสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ

          โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือ คอนโดมิเนียม สำหรับผลกระทบจากปัจจัยลบข้างต้น สะท้อนออกมาให้เห็นได้จากการ ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆของผู้ประกอบการในตลาดคอนโดฯ ซึ่งมีหลายโครงการที่มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป ขณะที่ในบางโครงการที่มียอดขายต่ำได้มีการยกเลิกโครงการและคืนเงินจองให้แก่ลูกค้าที่มีการจองซื้อห้องชุดไปแล้ว

          แรงสกัดกั้นจากหลากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้นไล่เลี่ยกัน โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการ LTV และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมากแล้วยังมีผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดการทิ้งดาวน์และการไม่สามารถรับโอนห้องชุดที่จองซื้อไว้ได้ จนเกิดสต๊อกตกค้างในมือผู้พัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ผลที่ตามมาคือการเกิดซัปพลายสะสม จนกลายเป็นภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดฯ

          โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้เปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่า ปัจจุบันในตลาดอสังหาฯมีสต๊อกที่อยู่อาศัยรอการขายจากทั่วประเทศประมาณ 2.2 แสนหน่วย ซึ่งมีจำนวนมากกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีย้อนหลัง ซึ่งมีค่าเฉลี่ยของซัพพลายสะสมในตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 1.38 แสนหน่วย โดยซัพพลายสะสมมากที่สุดคือกลุ่มคอนโดระดับราคา 2-3 ล้าน บาท ซึ่งมีอัตราการดูดซับต่ำกว่ากว่าค่าเฉลี่ยปีก่อนๆที่ผ่านมา

          จากภาวะดังกล่าวที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ทำให้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 62 ต่อเนื่องถึงปี 63  กลายเป็นความความท้าทายของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯในการเร่งระบายสต๊อกเหลือขายออกให้มากที่สุด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เป็นสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมโอน ทำให้ตลอดปี 62 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอการพัฒนาโครงการใหม่และหันมาตั้งหน้าตั้งตาระบายสต๊อกในมือออกพร้อมๆกันโดยการจัดแคมเปญ มอบส่วนลดในการเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

          แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการอัดแคมเปญให้ส่วนลด เพื่อเพิ่มกำลังซื่อในกลุ่มผู้บริโภคแต่ก็ไม่สามารถช่วยกระตุ้นการตัดสินใจได้มากนัก เพราะปัญหาที่ผู้บริโภคประสบอยู่คือการถูกปฏิเสธสินเชื่อ จากปัญหากำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนที่ลดลงจากการออกมาตรการ LTV

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินแนวโน้มธุรกิจภาคอสังหาฯที่กราฟดิ่งย้อนกลับไปใกล้เคียงกับช่วงปี 57 โดยอัตราดูดซับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม ค่าเฉลี่ยประมาณ 5.7 % ขณะที่อัตราดูดซับในช่วงครึ่งแรก ของปี 62 อยู่ที่ 4.8% ทาวน์เฮาส์อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปี 62 อยู่ที่ 2.9%, บ้านเดี่ยวอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.0% ช่วงครึ่งแรกของปี 62 อยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝดอัตราดูดซับค่าเฉลี่ย อยู่ที่ 3.4% ขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปี 62 ลดลงมา อยู่ที่ 2.6% หากอัตราดูดซับในช่วงที่เหลือของปียัง เท่าเดิม คาดว่าจะส่งผลให้สต๊อกคงค้างสูงขึ้นจน ส่งผลทำให้แนวโน้มสิ้นปี 62 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบกว่า 10% และส่งผลติดลบต่อเนื่องไปถึงปี 63  อีก 5-7%

          อย่างไรก็ตาม แม้การดำเนินการดังกล่าวจะเป็นการกระตุ้นตลาดได้ดี แต่หากมองอีกมุมในด้านการแข่งขันแล้วนับได้ว่าตั้งแต่ปลายปี 62 นี้เป็นต้นไป ตลาดอสังหาฯได้ก้าวเข้าสู่ตลาดสงครามราคาอย่างแท้จริง และภาวะการแข่งขันด้านราคานี้จะคงอยู่ 1 ปีจนกว่าจะสิ้นสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงแรกของมาตรการคือปลายปี 62 หรือ 2เดือนสุดท้ายของปีนี้จะเป็นช่วงที่การแข่งขันร้อนแรงมากที่สุด

          จากสถานการณ์ ณ ปัจจุบันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในปี 63 แนวโน้มเป็นบวก เนื่องจากได้ในปีหน้าอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ LTV จะทำให้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวยอมรับว่าในการซื้อบ้านจะต้องมีเงินออม 20% เพื่อใช้วางดาวน์ นอกจากนี้ตลาดจะเริ่มปรับฐานโดยผู้ประกอบการจะพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายลดลงต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับกับมาตรการที่ภาครัฐออกมา

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

18 พฤศจิกายน 2562