1 ปีผ่านไปกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงไม่มีวี่แววว่าจะฟื้นกลับมาขยายตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง หลังจากเกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 61 ภายหลังจากปัจจัยลบทยอยถั่งโถมเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย ทั้งปัจจัยลบจากภายนอกประเทศ เช่น ปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา ปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและการแข็งค่าของเงินบาท ขณะที่ปัจจัยลบภายในประเทศก็ทยอยต่อแถวกันเข้ามาไม่ขาดสาย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูง การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน การออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศและปัญหาการเกิดภาวะ Over Supply ในตลาดคอนโดมิเนียม การขาดความเชื่อมั่นต่อรายได้และการใช้จ่ายในอนาคตของผู้บริโภค ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อ การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการจนมีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่

          หลากหลายปัจจัยลบที่เกิดขึ้นส่งผลให้ตลาดอสังหาฯตลอดปี 62 ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึงปี 63 นี้ และยังมีแนวโน้มว่าจะต่อเนื่องไปตลอดปี 63 นี้ หากไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆเข้ามากระตุ้นตลาด ทั้งนี้ไม่ว่าปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามาจะมีหลากหลายปัจจัย แต่ปัจจัยที่สำคัญ และยังส่งผลกระทบมาจนถึงปัจจุบันเห็นจะหนีไม่พ้น ผลกระทบจากการออกมาตรการ LTV ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง แม้ว่าในช่วงปลายปี 62 รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯถึง 2 ครั้ง แต่มาตรการที่ออกมาเพียงเป็นการกระตุ้นตลาดระยะสั้น และส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้โดยภาพรวมแล้วตลาดอสังหาฯ ยังคงเกิดการชะลอตัวอยู่ และยังไม่มีวี่แววว่าตลาดจะฟื้นตัวกลับมาในเวลาอันใกล้นี้

          การปรับตัวลดลงของกำลังซื้อผู้บริโภคในตลาด ปัญหาหนี้ครัวเรือน และผลกระทบการออกมาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหันไปทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้น หลังจากที่ตลาดคอนโดฯได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่นิยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย รวมถึงกลุ่มนักลงทุนชาวไทย และต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าและทำกำไรระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มลูกจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ซึ่งกลายเป็นความหวังในการระบายออกสต๊อกห้องชุดในมือผู้ประกอบการในตลาด

          แต่ปัญหาและผลกระทบจากสงครามการค้าจีนสหรัฐฯ ได้กลายมาเป็นอุปสรรคสำคัญของกลุ่มลูกค้าจีน ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด ทำให้กลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อห้องชุดเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยชาวจีนทยอยลดจำนวนลง ขณะเดียวกันลูกค้าจีนบางส่วนที่มีการจองซื้อห้องชุดในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้านี้ เริ่มมีการทิ้งดาวน์ไม่รับโอนห้องชุด ประกอบสถานการณ์การแข็งค่าของเงินบาทยังส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติ ซึ่งซื้อเพื่อลงทุนยังมีการชะลอตัวออกไป เพราะการแข็งค่าของเงินบาททำให้ต้องใช้เงินมากขึ้นในการซื้อห้องชุดในประเทศไทย จากแนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ ณ ปัจจุบันห้องชุดเหลือขายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมาก และยังต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออกอีกนาน

          ต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบันทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าในปี 63 นี้จะยังเป็นอีกปีแห่งการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อมองพิจารณาไปถึงแนวโน้มเศรษฐกิจและปัจจัยลบที่ยังคงอยู่อย่างครบถ้วน โดยเฉพาะปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคจากผลกระทบมาตรการ LTV เพราะแม้ว่ารัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯออกมาแล้วถึง 2 ครั้งเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงปลายปี 62 แต่อุปสรรคสำคัญของตลาดคือ การเข้มงวดการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ระดับสูงทำให้ลูกค้าในตลาดหายไปกว่าครึ่ง

          อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่จะมาถึง โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ปัญหาจะรุนแรงขึ้น นอกเหนือจากต่างชาติไม่ซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนเริ่มลดลง ทั้งจากราคาขายของคอนโดมิเนียมที่สูง และค่าเงินบาทแข็งค่า ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีราคาแพงขึ้น และก็เรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อน่าจะอยู่ในระดับ 50% และเพิ่มมากขึ้น แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการหลายอย่างมาสนับสนุน เช่น บ้านดีมีดาวน์ กับมาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% แต่ เมื่อสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ มาตรการต่างๆ ไม่มีประโยชน์อะไร เสมือนบอกให้ชาวนาปลูกข้าวโดยนำ เมล็ดพันธุ์ไปแจก แต่เขื่อนไม่ปล่อยน้ำ สุดท้ายนาก็ล่ม

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า จากแนวโน้มตลาดที่เกิดขึ้น คาดว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563 ยังคงทรงตัว โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยสะท้อนได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า 40% เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% อย่างไรก็ตามในปี63นี้ยังมีปัจจัยบวกให้เห็นบ้าง เช่น ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศยังคงดีอยู่ โครงการพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น ขณะที่ราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น

          จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าจะส่งผลกระทบกับการเติบโตอสังหาฯ ทำให้ไม่เติบโตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการซ้ำเติมตลาด ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้น้อยลง โดยเฉพาะกลุ่มซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะหายไปบางส่วน จึงอยากแนะนำว่ารัฐบาลควรทบทวนเลื่อนการใช้มาตรการ LTV ออกไปหรือใช้เป็นเกณฑ์บ้านหลังที่ 3 ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นการออมทางเข้ามาช่วยจะเป็นผลดีต่อตลาดมากกว่า

          สำหรับผลกระทบมาตรการ LTV เริ่มสะท้อนให้เห็นได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในไตรมาส 4 ปี 62 ที่ผ่านมา ซึ่งมียอดติดลบ และมีแนวโน้มติดลบต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกปีนี้ด้วย ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งผลกระทบต่อธุรกิจมากขึ้น ส่วนปัจจัยบวกที่จะเข้ามามีเพียง 2 ตัว คือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงินให้ดี เพราะในปีนี้ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเรื่อยๆ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 63 ว่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปี62นี้ แต่ยังไม่มากนัก คาดว่าจะขยายตัวไม่เกิน 5%

          ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 62 คือ 113,000-125,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต คอนโดฯ 65,000 ยูนิต และคาดว่าจะมียอดโอนรวมประมาณ 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท

          ส่วนปัจจัยบวก คือมาตรการรัฐซึ่งจะทำให้สต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดลดลง ประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังต้องระมัดระวังปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้สต๊อกในระบบมากเกินไป

          นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เข้ามาในปีนี้ คือ การแข็งค่าของเงินบาท ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจ และมีผลกับภาคการท่องเที่ยว ดังนั้นในปีนี้จึงต้องบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้ดีเพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้หรือภาวะการขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์เพื่อรองรับการฟื้นตัวกลับมาของตลาดในอนาคต ซึ่งจะกลายเป็นโอกาสของผู้ประกอบการ อสังหาฯ

          นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่าง ต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่าง ๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯนั้นยังมองไม่เห็น

          ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือ โครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุน เงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดรวมอสังหาฯปี 63 คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อเนื่อง แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้าง แต่ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้ามากนัก เพราะปัจจัยลบที่มีผลต่อตลาดยังคงอยู่ ขณะที่ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญกับการระบายสต๊อกบ้านและคอนโดฯสร้างเสร็จออกให้มากที่สุด โดยเฉพาะสินค้าระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯออกไป เช่นเดียวกับปี62 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล

          สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯนั้นในปี 63 ยังเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ นอกจากนั้นในปีนี้ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

          จากการคาดการณ์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในข้างต้น เรียกได้ว่าปัจจัยลบยังคงอยู่ครบและต่อเนื่องตลอดปีนี้ ซึ่งหากจะฟันธงว่าปี 63 นี้ตลาดอสังหาฯ จะ ไม่โต หรืออาจจะหดตัวติดลบ จากปีก่อนหน้าก็ไม่น่าจะผิด ซึ่งหากสถานการณ์ยังคงต่อเนื่องเช่นนี้ ในปีนี้ก็อาจจะได้เห็นผู้ประกอบการอสังหาฯอีกไม่น้อยที่ทยอย ล้มหายตายจากไปจากตลาดโดยเฉพาะผู้ประกอบการ อสังหาฯที่มีปัญหาสภาพคล่องและสต๊อกติดมือ เพราะตราบใดที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ อย่างหนัก ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงอยู่ โอกาสที่ ผู้ประกอบการจะสามารถระบายสต๊อกออกยังคงเป็น เรื่องยาก  หากไม่มีมาตรการหรือได้ยาแรงจากรัฐบาลเข้ามากระตุ้นตลาดในปีนี้

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

6 มกราคม 2563