ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าพุ่งไม่หยุด แยกรัชโยธิน ต่อขยายบีทีเอส สายสีเขียว สุดปัง จุดตัดรถไฟฟ้า ต่อขยายสายสีเหลือง-เขียว สายสีน้ำเงิน ราคาพุ่ง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนต่อขยายสีน้ำเงิน ผ่านซีบีดี ทั้งเก่า-ใหม่ เยาวราชยันรัชดาฯ จุดตัดมากสุด

          ไม่เฉพาะพื้นที่ใจกลางเมืองที่เต็มไปด้วยตึกสูง แต่ทุกเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน ที่นั่นย่อมเกิดทำเลทองใหม่ ราคาที่ดินถูกปั่นจากหลักหมื่นขยับขึ้นหลักแสน ทะลุตารางวาละ 1 ล้านบาทในเวลาอันรวดเร็ว โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า ทั้งนี้ทำเลมาแรง นับจากปี 2563 ต้องยกให้บริเวณสี่แยกรัชโยธิน ซึ่งเรียกว่า ส้มหล่นหลายเด้ง เนื่องจากกำลังจะมีส่วนต่อขยายสายสีเหลือง ช่วงรัชดาฯลาดพร้าวถึงแยกรัชโยธิน จุดตัดกับใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงินวิ่งบรรจบ แยกรัชโยธินเกิดจุดตัดขนาดย่อมบริเวณสถานีพหลโยธิน 24ของส่วนต่อขยายบีทีเอส สายสีเขียวเหนือ (หมอชิตคูคต) ซึ่งย่านนี้ เป็นย่านชุมชน แหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น ตึกช้าง ธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ย่านช็อปปิ้งอย่างเมเจอร์รัชโยธิน ทะลุเชื่อมถนนวิภาวดีฯ ได้อีกเส้นทาง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับแรงยกเวิ้งตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว ชนกับแยกลาดพร้าว-รัชดาฯ วิ่งวนถึงเวิ้งธนาคารไทยพาณิชย์ - เมเจอร์รัชโยธิน บริเวณนี้มีร้านค้าเกิดขึ้นจำนวนมาก

          ทั้งนี้นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ฐานะอุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ทำเลที่น่าสนใจตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และส่วนต่อขยาย โดยสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต) จะมีศักยภาพพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ จะสิ้นสุดแค่ตลาดยิ่งเจริญ สะพานใหม่ ถัดออกไป 2 ฟากฝั่ง จะเข้าสู่เขตดอนเมือง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินทหาร และปลายทาง คือคูคต ซึ่งเป็นทำเลแนวราบราคาที่ดินในซอยอย่างลำลูกกาคลอง 4 ไร่ละ 5 ล้านบาท หากติดถนนใหญ่ไร่ละ 10 ล้านบาท สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ 2 ล้านบาทและบ้านเดี่ยว 4-5 ล้านบาทได้

          สำหรับทำเลตลาดยิ่งเจริญ เป็นชุมชนขนาดใหญ่ เจ้าของตลาดรายนี้ ได้พัฒนาเป็นตลาดติดแอร์ เพิ่มเติมเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง ขณะฝั่งตรงกันข้าม มีห้าง บิ๊กซี (พหลโยธินซอย 52) หากรวมแยกมหาวิทยาลัยเกษตรฯเข้าไปด้วย จะมีทั้งสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ กลุ่มมีกำลังซื้อที่ผู้ปกครองนิยมซื้อให้บุตรหลาน ราคาที่ดิน ปี 2563 อยู่ที่ 4 แสนบาทต่อตารางวา เทียบจาก 2 ปีก่อน2 แสนบาทต่อตารางวา

          ขณะทำเลที่น่าจับตามากที่สุด นอกจากห้าแยกลาดพร้าวคงหนีไม่พ้น ตั้งแต่ ลาดพร้าว-รัชดาฯ ถึงแยกรัชโยธิน ซึ่งเป็นย่านที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหนาแน่น รวมทั้งห้างเมเจอร์ ธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ซึ่งแน่นอนว่ามีคนเข้าใช้พื้นที่ค่อนข้างมาก เมื่อมีรถไฟฟ้า 2 เส้นทางมาบรรจบกันกลายเป็นจุดตัด ยิ่งดันราคาที่ดินสูงขึ้นหลายเท่าตัว ทั้งๆที่ปัจจุบันราคาก็ขยับเพราะสายสีเขียวอยู่แล้ว หากใครขายต่ำกว่า ล้านบาทต่อตารางวา ถือว่าพลาดมาก

          อย่างไรก็ตาม แม้บริเวณนี้จะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก แต่ทำเลนี้ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งอยู่ติดกับสน.พหลโยธิน เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ไร่ ปัจจุบันให้เช่าประกอบกิจการโรงเลื่อย โดยเจ้าของที่ดินไม่ยินยอมขายแม้ดีเวลอปเปอร์หลายเจ้าจะติดต่อขอซื้อให้ราคาสูงก็ตาม ส่วนอีกแปลงที่ดินแดนเนรมิต ตระกูลเสรีเริงฤทธิ์ เนื่อที่ 33 ไร่ เจ้าของไม่ขายเช่นกัน ขณะกลุ่มเซ็นทรัล เตรียมพัฒนาที่ดินแปลงพหลโยธิน เป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ คาดว่าอยู่ระหว่างดำเนินการยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) เพราะตัดถนนขนาด เลน ผ่านแปลงที่ดินเชื่อมตั้งแต่ถนนพหลโยธินถึงวิภาวดีฯ ทำให้มูลค่าที่ดินสูงขึ้นหลายเท่าตัว

          นายเลิศมงคลกล่าวต่อว่า นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวแล้ว เส้นทางที่พลิกกลับเป็นบวกทำให้ย่านฝั่งธนบุรีคึกคัก ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดแนว บางยี่ขัน บางอ้อ ท่าพระ วิ่งไปหลักสอง ราคาขยับขึ้นยกแผง 5-6 แสนบาทต่อตารางวา จาก 1-2 ปีก่อน เพียง 3 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนคอนโดมิเนียมเดิมทำท่าขายช้า สามารถขายได้เร็วดูดซับซัพพลายได้มากจากการเปิดให้บริการครบวงก่อนกำหนด ขณะจุดเด่นของส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน จะวิ่งเป็นรูปตัวคิว (Q) เนื่องจากวิ่งผ่านเข้าย่านซีบีดีเก่าอย่างเยาวราช สำเพ็ง อายุกว่า 100 ปี ผ่านย่านศาลาแดง สามย่าน หัวลำโพง ซีบีดีหลัก และรัชดาฯ ซีบีดีใหม่ ทำให้มีจุดตัดมากที่สุดสำหรับเส้นทางนี้ โดยเฉพาะจุดตัดศูนย์วัฒนธรรมฯ (พระราม 9-รัชดาฯ) ของสายสีน้ำเงิน สายสีส้มตะวันออก ที่กำลังก่อสร้าง และสายสีส้มตะวันตก รัฐเตรียมนำออกประมูล ถือว่าเป็นฮับโซนตะวันออกที่น่าจับตา

          อีกเส้นทางที่เป็นทำเลดาวรุ่งในอนาคต จะเป็นสายสีเหลือง ตลอดเส้นทางของถนนลาดพร้าวซึ่งมีชุมชนค่อนข้างหนาแน่นยาวไปถึงบางกะปิรามคำแหง รถไฟฟ้าสายสีส้ม แต่ทำเลที่ไม่แนะนำอาจซ้ำรอยสายสีม่วง ได้แก่ สายสีชมพู มีเพียงเมืองมองและศูนย์ราชการเท่านั้นนอกนั้นตลอดเส้นทาง ไปรามอินทราจดมีนบุรี เป็นโซนบ้านแนวราบ ไม่มีแหล่งงานและเชื่อว่าผู้โดยสารจะไม่มาก

          ด้านนาย สุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัทระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) (บีทีเอสซี) ทำเลตั้งแต่แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าวถึงแยกรัชโยธิน จะเป็นอีกทำเลที่มีผู้ประกอบการให้ความสนใจ โดยเฉพาะ รัชดาฯ ลาดพร้าว และพหลโยธินเนื่องจากมีรถไฟฟ้าเชื่อม ถึงกันเป็นวงกลมในอนาคต สร้างความสะดวกสบายให้กับการเดินทาง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

8 มกราคม 2563