อสังหาฯยุค4.0เก่งอย่างเดียวไม่พอต้องปรับตัวให้เร็วทันความผันผวนตลาด
Source - ผู้จัดการรายวัน 360 องศา (Th)

Monday, June 19, 2017

          ผู้จัดการรายวัน 360 - บิ๊กอสังหาฯแนะ ผู้ประกอบการปรับตัวให้ทันสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา หาช่องว่างตลาด ชี้โอกาสโตท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ฟื้นหรือ ไม่ฟื้น ยังไม่ค่อยมีใครกล้าฟันธงเท่าใดนัก เนื่องจากภาวะตลาดมีความผันผวนมาก บางเซกเมนท์ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ แต่ในบางเซกเมนต์ ในบางทำเลกลับยังคงมีกำลังซื้อ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการจะหาช่องว่างของตลาดในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้เจอหรือไม่
          อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะยังคงเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ ของสถาบันการเงิน หรือ รีเจค ซึ่งเป็นปัญหาต่อเนื่องจากปีที่ผ่านๆ มา ปัญหาหนี้ครัวเรือน รวมไปถึงปัญหาความล่าช้าของขั้นตอนการยื่นรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA
          อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการเปลี่ยน แปลงอยู่ตลอดเวลา ตามภาวะเศรษฐกิจ ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัย รวมถึงตามเทคโนโลยีการก่อสร้างที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว วางแผนรับมือให้ทันกับสถานการณ์ การตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ตลอดเวลา จึงจะสามารถสร้างการเติบโตได้แม้แต่ในภาวะที่ยากลำบาก
          นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการและประธาน บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวแนะนำการดำเนินธุรกิจอสังหาฯท่ามกลางความผันผวนและการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาว่า ผู้ประกอบการไม่ใช่แค่เก่งอย่างเดียวแต่ต้องปรับตัวให้เก่งเพื่อให้ทันกับความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น รู้จักหลีกเลี่ยงตลาดที่มีการแข่งขันสูง หันมาจับกลุ่มที่มีกำลังซื้อ
          "เมื่อครั้งเกิดวิกฤตในอดีตผมเคยคิดที่จะทำบ้านราคาประหยัด เพื่อให้ขายบ้านได้ในราคาถูก เพราะคนมีกำลังซื้อน้อยลง ซึ่งได้ออกแบบบ้านไว้หมดแล้ว แต่พอลูกน้องพูดขึ้นมาว่า ทำบ้านถูกขายคนไม่มีเงิน ผมเลยฉุกคิดขึ้นมาได้ว่าทำไมเราต้องขายของให้กับคนไม่มีเงิน จึงได้หันมาสร้างบ้านอยู่สบาย โดยใส่ทุกอย่างที่จะให้คนอยู่สบาย และขายให้กับคนมีตังค์ พอทำออกมาก็ขายดีมาก แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี เช่นเดียวกันกับที่เราสร้างเทอร์มินอล 21 ที่อยู่ท่ามกลางห้างหรูขนาดใหญ่ โดยเราจับตลาด C มีสินค้า อาหารราคาถูกที่ทุกคนมากินได้ และก็ได้ผล" นายอนันต์ กล่าว
          ในปีนี้แม้หลายคนจะระบุว่าเป็นปีที่ไม่ดีของตลาดอสังหาฯ แต่ก็ยังมีหลายบริษัทที่สามารถเติบโตได้ทั้งในแง่ยอดขาย รายได้และกำไร ซึ่งหากพัฒนาขายสินค้าให้ตรงกับตลาดที่ยังมีความต้องการซื้อ และยังมีกำลังซื้อก็จะยังสามารถเติบโตต่อไปได้
          ส่วนการลงทุนในต่างประเทศ เมื่อปี 2535 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไปลงทุนในหลายประเทศ โดยเลือกที่จะลงทุนในประเทศที่มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับไทย เช่น จีน ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียฯ โดยร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ในประเทศนั้นๆ โดยให้พันธมิตรธุรกิจเป็นผู้บริหาร ช่วงจังหวะที่การลงทุนเริ่มมีการเติบโตที่ดี เช่นที่ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย แต่เมื่อมีการลดค่าเงินบาท ทำให้บริษัทขาดทุนทันที ส่วนการลงทุนในจีนประสบปัญหาการเซ็นลงนามบันทึกข้อตกลงด้านการลงทุน หรือ MOU กับไม่ใช่ข้อตกลงที่มีผลทางกฎหมาย ต้องเซ็น ROI กันหลายรอบ
          สำหรับการลงทุนในต่างประเทศรอบใหม่ บริษัทจึงเลือกที่จะไปลงทุนในประเทศที่มีความอยู่ตัวในเรื่องของกฎหมาย หรือกฎหมายมีความชัดเจน  แม้ว่าประเทศนั้นจะเป็นประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่นในยุโรปหรืออเมริกา เพราะผู้ประกอบการไทยไม่ได้เล็กเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการท้องถิ่นของเมืองๆนั้น เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไปลงทุนที่ซิลิคอน วัลเลเลย์ ประเทศสหรัฐอเมริกา เมื่อ 4 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง เป็นเมืองอุตสาหกรรมไอที โดยเริ่มจากการซื้อตึกเก่ามารีโนเวต เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ไวไฟฟรี ซึ่งคนที่นั้นตื่นเต้นมาก ทั้งๆ ที่เป็นเรื่องปกติในไทย แล้วปล่อยเช่าได้สัก 1-2 ปี จึงขายทำกำไร ซึ่งมีกำไรสูงกว่า 30% ซึ่งถือว่าให้ผลตอบแทนที่ดีมาก
          "ผู้ประกอบการไทยกลัวว่าไปลงทุนในยุโรป อเมริกา เราจะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก แลนด์ฯ ซื้อตึกในบางเมืองของอเมริกา แค่ 4-5 ตึก ก็กลายเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในเมืองๆ นั้นแล้ว ที่อังกฤษเองก็มีคนไทยไปซื้อตึกหรืออสังหาฯหลายราย เช่นคนที่รู้จักทำธุรกิจเครื่องสำอาง ก็ไปซื้อ 4-5 ตึก คนทำสุกี้ก็ไปซื้อไว้หลายตึก ซึ่งการลงทุนในอังกฤษถือว่าได้ผลตอบแทนดี ยกเว้นช่วงที่ค่าเงินปอนด์อ่อนค่า อาจทำให้กำไรลดลงไปบ้าง แต่คนที่ซื้อไปก่อนหน้านี้กำไรมาก ซึ่งปัจจุบันเริ่มดีขึ้นมาก" นายอนันต์ กล่าว
          ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ออริจิ้นเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งมาได้เพียง 8 ปีย่างเข้าสู่ปีที่ 9 จนปัจจุบันมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดกว่า 23,000 ล้านบาท มีกำไรขั้นต้น 46% และกำไรสุทธิ 20% ที่ผ่านมา บริษัทประสบปัญหาเช่นเดียวกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ แต่ยังสามารถเติบโตมาได้เนื่องจากค่อยๆ แก้ไขที่ละปัญหา นอกจากนี้สินค้าที่บริษัทพัฒนาออกมาโชคดีเป็นการพัฒนาที่ตรงกับความต้องการของตลาดกว่า 70% มีโครงการที่อาจไม่ได้ผลดีนักอยู่บ้างแต่ก็ยังขายได้เรื่อยๆ ทำให้บริษัทยังสามารถเติบโตไปได้
          "อุปสรรคหรือปัญหาสำคัญของธุรกิจอสังหาฯไม่ใช่ภัยธรรมชาติหรือการเมือง แต่เป็นเรื่องของกำลังซื้อ จีดีพี ซึ่งเราประสบมาแล้วเมื่อปีที่แล้ว ซึ่งต้องอดทน เพราะธุรกิจนี้กำไรดี การเติบโตของออริจิ้นไม่ได้มีเคล็ดลับอะไรมาก แค่เติบโตไปตามอินฟราสตักเจอร์ของกรุงเทพฯ อินฟราฯ ไปทางไหนเราก็ไปทางนั้น ซึ่งหัวใจของความสำเร็จของเราคือรถไฟฟ้า กรุงเทพฯจะมีการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ในช่วง 10 ปีข้างหน้านี้ ซึ่งระบบรถไฟฟ้าจะมีการก่อสร้างจนครบทุกสาย หลังจากนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนแปลงไป ราคาที่ดินแพงคนก็จะหันมาซื้อคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยเยอะขึ้น"นายพีระพงษ์กล่าว
          นอกจากกรุงเทพฯ แล้วบริษัทยังไปลงทุนที่ศรีราชา แหลมฉบัง ซึ่งเป็นเมืองด้านอุตสาหกรรม รองรับอีอีซี ซึ่งบริษัทได้ลงทุนทั้งบ้าน คอนโดฯ โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ต- เมนต์ ซึ่งปัจจุบันมูลค่าโครงการเกือบหมื่นล้านบาท โดยเฉพาะช่วงที่มีข่าวการลงทุนด้าน ระบบสาธารณูปโภค แค่มีข่าวก็เริ่มขายบ้านดี ซึ่งต้องติดตามว่ามีการลงทุนจริงหรือไม่และงานก่อสร้างจะเป็นไปตามกำหนดหรือไม่
          สำหรับเงินลงทุนของบริษัทจะเน้นการระดมทุน หรือ Funding จากนักลงทุน ที่ต้องการร่วมลงทุนกับบริษัท โดยให้ผล ตอบแทนเป็นรายโครงการ เงินทุนบางส่วนใช้ สินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมถึงการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้บริษัทใช้เงินทุนน้อย เติบโตได้เร็ว.--จบ--

          ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา